萬科系列之《房地產項目規劃設計與價值提升》暨酒店公寓及小戶型樓盤考察
——萬科小戶型操盤手親授經驗，實地考察還原項目溢價的奧秘
【學習安排】2013年9月14-15日 廣州
【學習費用】4180元/人（含培訓費、場地費、午餐費、茶歇、資料費等）
【學習收益】此項考研計劃讓企業學會3件事
·掌握房地產項目各階段的設計管理工作
·實現項目進度、工程、成本、產品質量等全流程的高度把控
·現場聆聽萬科小戶型操盤手的經驗與指導，實地考察還原項目溢價的奧秘
【考察核心】
·現場考察廣州當地知名酒店公寓的經營模式！
·聆聽萬科操盤手現場解剖具有萬科設計理念秘訣！
·結合理論現場領略項目規劃設計對項目價值提升的重要之處！
【學習對象】
1、房地產企業項目總經理，分管設計副總、設計總監、規劃設計部經理
2、設計研發部、經營銷售部、工程管理部、審計核算部、財務計統部、外聯部等骨干人員
【導師介紹】
王老師：曾任萬科集團設計總監，對所有項目進行全程設計管理，對重點項目進行產品研發。現任某知名建筑設計機構執行董事。
主要技能：管理：綜合客戶定位、經營目標、成本目標、專業優先的設計管理技能。 設計：項目主創、構思設計；項目的實施設計。 運營：對整體運營、成本平衡、品質目標的綜合考量，形成技術方案。
主要作品有（廣州）萬科四季花城/ 60萬平米、萬科城市花園/ 11萬平米、萬科藍山/14萬平米、萬科金域藍灣 / 60萬平米、萬科金色康苑/ 8萬平米以及（武漢）保利•中央公館/ 60萬平米 、保利•壹號公館/ 60萬平米和萬達•長白山國際旅游度假區A、B、C、D地塊，已設計面積60萬平米 、三亞•鳳凰水城，已設計面積30萬平米等。
【課程簡要】
第一部分：實施前設計決策（設計前期決策）
一、以實現利潤目標為導向的設計前期決策
1、以利潤目標為導向、以研發為導向、以創新為導向的各類設計管理的特點
案例（一）------萬匯樓，土樓，品牌需要，
案例（二）------星河灣，全國賣高價利潤很好
案例（三）------第五園，無奈中的選擇，創新
2、以利潤目標為導向，設計管理前期決策的矛盾點
2.1品質與成本
2.2速度與進度
2.3專業目標與經營目標
案例（一）------城市花園（廣州）
3、設計前期決策的內容、決策點、問題、方法
3.1拿地階段的設計決策內容、決策點及問題、方法
城市發展與風險控制
操作能力的特長判斷
案例------四季花城（廣州），凱德置地金沙洲項目
4、產品定位階段設計決策內容、決策點及問題、方法
4.1地段資源與生活模式的制造
4.2商業模式與市場容量
案例（二）---萬科云山（廣州）、旭辰海岸（阿拉善）
5、概念規劃階段設計決策內容、決策點及問題、方法
5.1直覺與理性
5.2經營選擇與專業選擇
案例------四季花城（廣州），萬達長白山項目
第二部分：設計實施過程決策（設計過程決策）
一、以實現利潤目標為導向的設計過程決策
1、以利潤目標為導向、以研發產品導向、以創新目標為導向的各類設計管理過程決策的特點。
1.1成本打頭陣，突破后變創新，假鋼結構，假玻璃幕。
案例分析（一）------保利五月花（武漢）
案例分析（二）------新榆公館（廣州）
案例分析（三）------新光城市花園（廣州）
2、以利潤目標為導向，設計管理過程決策的矛盾點
2.2規范與創新
2.3成本與成果
案例分析------萬科城（深圳）
3、設計過程決策的內容、決策點及問題、方法
4、實施規劃及建筑方案階段的設計決策內容、決策點及問題、方法
4.1什么最值錢，戶型？立面？附加值？成本控制？
4.2什么最難做，結構？細部？景觀？樣板房？不同階段不一樣
4.3示范區對于設計進度管理的重要性
案例分析------鳳凰水城（三亞），地形，高差
萬科紅郡（上海），立面、花都項目
5、建筑施工圖設計階段的設計決策內容、決策點及問題、方法
5.1錯漏碰缺與技術節點決策---消滅錯漏碰缺的借口
5.2成本的審核點是重點---設計合同控制造價，鋼筋與混凝土含量，窗面積，
案例分析------四季花城（廣州），地下車庫、城市花園（廣州），
6、景觀設計及樣板房設計階段的設計決策內容、決策點及問題、方法
案例—萬科城（深圳）、幸福聯盟白洋淀項目（北京）
7、現場配合階段及處理客戶投訴所涉及的設計決策內容、決策點及問題、方法
7.1下屬的匯報與拍板，決策的陷阱
7.2現場設計會議
案例------藍山（廣州），糾錯，梁上返錯了的故事
萬科城（廣州），銅板的故事
第三部分：設計管理和價值提升工具的運用
1、設計任務書的編制
任務書樣板
2、土地屬性的確定
3、強排方案的意義
強排方案樣板
4、價值觀導致的設計結果不同
5、頭腦風暴——云山案例
6、形成具有經營目標性質的概念點
7、電影，考察
8、決策依據——可直接操作的表格樣板
9、流程重要還是結果重要
A、發展階段決定你的決策選擇，初期與成熟期，標準化與創新項目。
B、流程與結果，折騰與作品
10、第五園，“折騰”的啟示
A、為啥要折騰？
B、怎樣不折騰？
11、一線總經理（諸侯）負責制，導致的設計管理上的特點
A、利潤是魔鬼
B、沒有老板很恐怖，但也是種幸福。（藍山炸掉幾棟樓，被徐阻止的故事）
12、標準化，我們到底怎樣進行
萬科從標準化到工業化，
江蘇新城地產的故事。
13、設計任務書的編制：樣板
專業與簡潔，溝通，意圖的理解（以己為例），
14、企業技術標準的重要性
15、和營銷口的配合
宣講（PP演示），喬布斯式的宣講（視頻）
專業活動，藍山的活動
16、和工程口的配合
時間就是金錢？謬論還是真理
細節？較真還是就這樣吧？
17、和成本口的配合
此起彼伏
指標用合同控制，質量得你是內行。
形象的事決不能松口
18、技術管理
得有老行尊
先做人后做事，金曉龍（總）的故事，
19、決策依據
【考察項目】
項目一：美林湖畔
建筑類型：洋房、小高層、獨棟、聯排
項目簡介：
美林湖畔•譽府是發展商繼“美林湖畔花園”后精心打造的升級之作，低密度的小高層洋房更是市中心難求的罕見產品。項目位于天河區中山大道與桃園西路交匯處。
核心看點：
酒店、娛樂、便民、醫療、教育系統等形成5分鐘精彩生活圈
東北方有天河城百貨，東面毗鄰國際五星級喜來登酒店
北面黃村奧體中心生活休閑版塊
南面即美林湖畔南苑
公園式大型生活明星社區
項目二：時代花生二期
建筑類別：高層 公寓 小戶型
項目簡介：花生分為兩期開發，目前一期已售罄，十月即將推出二期，容積率2.04，綠化率38.1%，由9棟高層住宅組成，共492戶，戶型兼顧大戶型和小戶型，由55平方米一房至156平方米的五房不等，其中三房、四房、五房約占總戶數的44%，一房、二房約占總戶數的56%。
項目將規劃為15棟多層電梯洋房，以小戶型為主，主力戶型為兩房單元，產品傾向“斯堪迪那維亞”風格，強化充滿人情味的功能。
核心看點：
在戶型方面，大陽臺依然是花生的鮮明特色
大部分戶型均設有超大陽臺，可自由轉換為多樣化空間，功能強大
擁有近萬平方米的園林景觀，分為運動區以及休閑區
項目三：敏捷•華美國際
建筑類型：酒店公寓
項目簡介：敏捷•華美國際位于南大路中段，長隆度假區北門，項目扼守廣州交通主脈新光快速路，駕車5分鐘即可直達廣州南站商圈、萬博CBD商圈、長隆旅游度假區，15分鐘到達珠江新城CBD，縱攬廣州各大中心區萬千繁華。
敏捷•華美國際總建筑面積約30萬㎡，項目由4棟稀缺 LOFT公寓、3棟平層公寓以及1.6萬㎡的立體商業構成，時尚立面設計，簡約幾何式園林，充分契合年輕都市精英的審美品位。
核心看點：
4.5米層高絕版LOFT鉑金公寓，面積低總價
34-101㎡戶戶純南北朝向復式結構，買一層享兩層
170%超高空間使用率，延展無限創想，奢享舒適自由
將商務與居住功能完美融合，實現居住空間的無限想象
項目四：紫來龍庭酒店公寓
建筑類別：板樓、低層、多層、公寓
項目簡介：紫來龍庭(林中泉城項目)是南昆山大觀園生態度假區別墅區的二期部分，南昆山大觀園度假區占地面積1000畝，景區共分為四個部分：酒店區、溫泉歡樂水世界區、別墅區。林中泉城項目占地面積約為17萬㎡，總建筑面積約為18萬㎡。現在開工建設的面積約有7萬㎡，度假區內共有50棟度假屋、1幢豪裝酒店公寓和度假區會所。
核心看點：
度假區內豪裝酒店公寓共有250套每套實用面積40.5㎡
度假區的會所內設健身區、休閑區和娛樂區
設有露天綠地公園，公寓配有公共停車位
所有住戶可享受直供到戶的溫泉水服務和享受新生態“昆山峽”山泉水的自來水供應 |
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（本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！）
