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房地產(chǎn)土地增值稅清算實務(wù)專題講解(鄭州) |
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（本課程全年循環(huán)滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓(xùn)安排。本課程亦可以安排企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，歡迎來電咨詢相關(guān)事宜！） |
【培訓(xùn)安排】2013年9月24–25日 鄭州·紅珊瑚大酒店
【培訓(xùn)對象】房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和成本合約部及稅務(wù)、會計事務(wù)所等人員。
【相關(guān)費用】人民幣2680元/人（含授課、場地、資料、會務(wù)、現(xiàn)場咨詢費等）。
【課程背景】
2013年6月20日國家稅務(wù)總局《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）明確對近幾年積壓清算的項目進行全面清理，制定工作計劃，督促企業(yè)限期自行清算。隨著土地增值稅清算越來越嚴格，如何做好土地增值稅清算？如何理解相關(guān)政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把握清算口徑做好不同物業(yè)類型（一二級聯(lián)動、舊城改造、城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)等）清算？怎樣準(zhǔn)備清算申報材料？事務(wù)所如何進行清算審計？稅務(wù)一般審核程序及要點？
本課程力爭讓您在兩天內(nèi)將土地增值稅學(xué)透學(xué)會，依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，以眾多實際清算的案例介紹土地增值稅的稅務(wù)涉稅風(fēng)險及防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務(wù)涉稅法律風(fēng)險之目的。
【主講專家】闞老師
中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師、注冊管理咨詢師，房地產(chǎn)稅務(wù)實操專家，國內(nèi)首家五A級稅務(wù)師事務(wù)所合伙人，他所屬的團隊專著于房地產(chǎn)稅務(wù)領(lǐng)域，為多家地產(chǎn)集團提供長期稅務(wù)顧問、稅務(wù)審計、稅務(wù)咨詢籌劃工作，熟悉房地產(chǎn)公司全程財稅操作。他所編著《陽光節(jié)稅》第一次公開給出了土地增值稅定價數(shù)學(xué)模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對絕大部分類型開發(fā)項目土地增值稅籌劃具有指導(dǎo)意義。同時在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、河南、成都、杭州、青島等省市進行房地產(chǎn)稅務(wù)講座，授課內(nèi)容精彩，分析透徹、實操性強，信息量大，深受各地學(xué)員喜愛。
【主講內(nèi)容】
一：土地增值稅政策解析與籌劃
1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》
----（國稅發(fā)[2006]187號）
2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜土地增值稅清算管理規(guī)程＞的通知》
----（國稅發(fā)[2009]91號）
3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》
----（國稅發(fā)[2010]53號）
4、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》
----（國稅函[2010]220號）
5、目前政策未明確的執(zhí)行中采用方法及地方差異：
＜地庫、紅線外成本、精裝家具家電、滯納金、核定征收、分開合并清算等＞。
二：土地增值稅清算報告講解＜重點講解＞
1、報告正文及附表填列＜實例講解＞
詳細講解：收入、成本 ＜土地、前期、建安、基礎(chǔ)、開發(fā)間接費用政策、審核程序、表格填列及籌劃方法＞
2、材料準(zhǔn)備及申報＜詳解申報程序與資料準(zhǔn)備＞
三：土地增值稅收入確認問題＜重點講解＞
1、應(yīng)稅收入如何確認
⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
⑵ 銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
⑷ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡(luò)費等如何處理？
⑸ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
⑹ 地下車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
⑺ 將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理？
⑻ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
⑼ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？
⑽ 各類拆遷補償、拆遷安置土地增值稅如何計算？
⑾ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
2、不征稅收入如何確認
⑴ 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
⑵ 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
⑶ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
⑷ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
⑸ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
⑹ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
3、免稅收入如何確定
⑴ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅
⑵ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
⑶ 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
⑷ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
⑸ 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
⑹ 合作建房的征免稅
⑺ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
四：土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目金額的確認問題＜重點講解＞
1、準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認原則有哪些？已實際發(fā)生的成本支出是否都可以作為扣除項目金額的依據(jù)？
2、取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認？以地補路方式取得的土地成本如何確定？購買爛尾樓的成本能否加計扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認？
3、房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認？每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？各地的建安平均造價如何？
4、房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認？向金融機構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實扣除？全部使用自有資金開發(fā)沒有發(fā)生利息支出的樓盤怎么辦？
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認？清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金能否扣除？
6、房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認？
7、轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準(zhǔn)予扣除項目的金額？
五：不同類型清算籌劃＜全程講解＞
1、一二級聯(lián)動
2、舊城改造
3、城市綜合體
4、多期開發(fā)住宅項目
5、商業(yè)項目（寫字樓、酒店、商場、商鋪）
六：申報
◇、申報材料
七：稅務(wù)機關(guān)工作要點＜適合稅務(wù)審核人員參考，介紹＞
1、材料受理及初步復(fù)核
2、收入、各成本項目審核要點
3、面積及扣除比例復(fù)核
4、不同類型（股權(quán)轉(zhuǎn)讓、舊城改造、精裝項目）復(fù)核要點
八：專家現(xiàn)場開放時間與學(xué)員互動交流，解答學(xué)員疑難問題 |
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