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房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅難點(diǎn)疑點(diǎn)問(wèn)題全方位解剖與鑒證(長(zhǎng)春) |
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【培訓(xùn)安排】2013年10月19-20日 長(zhǎng)春•圣豪酒店 【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。 【相關(guān)費(fèi)用】人民幣2680元/人(含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢費(fèi)等)。 【課程背景】 隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)也越來(lái)越趨向多極化發(fā)展的傾向,從征地到融資,從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售,從開(kāi)發(fā)模式到經(jīng)營(yíng)理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復(fù)雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛,展現(xiàn)在人們面前的問(wèn)題就越來(lái)越多,這些問(wèn)題的存在,在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了不可避免的負(fù)面影響。 近兩年樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈;2013年房地產(chǎn)行業(yè)再次被總局稽查局列為重點(diǎn)稽查行業(yè)范圍,隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一系列調(diào)控政策的實(shí)施,限購(gòu)、限貸、限價(jià)、加息,尤其是國(guó)家稅務(wù)總局大批針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的稅收政策,房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)如果對(duì)相應(yīng)的財(cái)稅政策缺乏深入理解,很可能會(huì)造成應(yīng)對(duì)不當(dāng),就會(huì)使自身陷入空前嚴(yán)重的稅務(wù)危機(jī)之中。 本次培訓(xùn)重點(diǎn)在于幫助大家解決在稅收方面長(zhǎng)期困擾大家的難點(diǎn)、疑點(diǎn)問(wèn)題,讓大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個(gè)比較全面的暫新的了解與認(rèn)識(shí),以更好的去適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要。 本次講座將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進(jìn)行分析講解,適用于所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)高管和一線工作人員,特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)、稅收主管人員。參訓(xùn)后,有關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認(rèn)識(shí)一定會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。 【主講專(zhuān)家】楊老師 我國(guó)資深稅務(wù)官員,從事稅務(wù)稽查工作二十余年,多次參與全國(guó)稅收大要案稽查工作,有著豐富的稽查工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí),多年來(lái),楊老師長(zhǎng)期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位,具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論基礎(chǔ),長(zhǎng)期在北京、上海、成都、重慶、東三省等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課,課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面,講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用;授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默。 【主講內(nèi)容】 第一節(jié):征地環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題 一、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別 1、出讓和轉(zhuǎn)讓的概念 2、出讓與轉(zhuǎn)讓的年限 3、出讓與轉(zhuǎn)讓的方式 二、取得土地的入賬成本 1、以出讓方式取得土地: ⑴ 土地成本的組成 ⑵ 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本 ⑶ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)入帳憑證問(wèn)題 2、以接受投資方式取得土地: ⑴ 土地成本的組成 ⑵ 接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問(wèn)題 3、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地<不是通過(guò)招拍掛取得>: ⑴ 以購(gòu)買(mǎi)的方式取得 ⑵ 以接受土地投資方式,分出固定數(shù)量的資金<按銷(xiāo)售的百分比> ⑶ 以接受土地投資方式,分出固定數(shù)量的房屋<分得固定數(shù)量房屋> ⑷ 以接受土地投資方式,既支付部分現(xiàn)金投資,又分出固定數(shù)量的房屋 4、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地<實(shí)際為轉(zhuǎn)讓?zhuān)荆?BR>⑴ 接受土地投資,再進(jìn)行股權(quán)收購(gòu) ⑵ 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問(wèn)題 ⑶ 向?qū)Ψ酵顿Y,擁有被投資單位股權(quán) 三、國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)問(wèn)題 1、收儲(chǔ)是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 2、土地收儲(chǔ)支出是否屬于營(yíng)業(yè)性支出 3、相關(guān)稅收規(guī)定 四、政府返還稅款、補(bǔ)貼收入問(wèn)題 1、返還稅款、補(bǔ)貼收入屬于什么性質(zhì)的收入 2、相關(guān)稅收規(guī)定 第二節(jié):融資環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題 一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費(fèi)用的處理 1、統(tǒng)借統(tǒng)還的概念 2、相關(guān)稅收規(guī)定: ⑴ 企業(yè)所得稅問(wèn)題 ⑵ 營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 二、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用的處理 1、關(guān)聯(lián)方的概念 2、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用稅收規(guī)定: ⑴ 關(guān)聯(lián)方利息扣除規(guī)定 ⑵ 關(guān)聯(lián)企業(yè)利息計(jì)算方法 ⑶ 關(guān)聯(lián)方間無(wú)償借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、向個(gè)人借款費(fèi)用的處理 1、民間借貸的相關(guān)法律規(guī)定 2、非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定: ⑴ 營(yíng)業(yè)稅規(guī)定 ⑵ 土地增值稅規(guī)定 ⑶ 個(gè)人所得稅規(guī)定 ⑷ 稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定 四、委托借款費(fèi)用的處理 1、委托借款業(yè)務(wù)的性質(zhì) 2、委托借款應(yīng)適用的稅收法律 五、不同會(huì)計(jì)主體借款費(fèi)用的處理 1、“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的處理 2、“直貸”業(yè)務(wù)的處理 第三節(jié):開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題 一、開(kāi)發(fā)用料的會(huì)計(jì)核算 1、甲供材問(wèn)題<甲供材是否允許直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本>: ⑴ 甲供材到底應(yīng)該以何種方式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本 ⑵ 關(guān)于加工材問(wèn)題,稅務(wù)機(jī)關(guān)可能承擔(dān)的違法嫌疑 2、甲方提供的設(shè)備問(wèn)題<如何區(qū)分甲供材和甲供設(shè)備>: ⑴ 區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性 ⑵ 建設(shè)部《建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》 3、混合銷(xiāo)售問(wèn)題<如何區(qū)分外購(gòu)材料與自產(chǎn)貨物>: ⑴ 增值稅、營(yíng)業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷(xiāo)售的征稅規(guī)定 ⑵ 銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計(jì)算繳納稅款 ⑶ 涉及混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù),應(yīng)如何取得營(yíng)業(yè)票據(jù) 二、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)共同成本的分配 1、占地面積法 2、建筑面積法 3、直接成本法 4、預(yù)算造價(jià)法 三、開(kāi)發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費(fèi)”的開(kāi)票、入賬問(wèn)題 1、收入的性質(zhì) 2、應(yīng)開(kāi)具的發(fā)票 3、入賬問(wèn)題 四、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算與處理 1、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算依據(jù) 2、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算方法: ⑴ 方法一:以實(shí)現(xiàn)收入為計(jì)算依據(jù) ⑵ 方法二:以預(yù)售收入為計(jì)算依據(jù) ⑶ 方法三:以預(yù)售收入與實(shí)現(xiàn)收入之和為計(jì)算依據(jù) 3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的填表方法 4、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的入賬票據(jù)的合法性問(wèn)題 第四節(jié):銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題 一、買(mǎi)一贈(zèng)一銷(xiāo)售的稅務(wù)處理問(wèn)題<依據(jù):國(guó)稅函[2008]875號(hào)> 1、買(mǎi)一贈(zèng)一<組合銷(xiāo)售>的概念 2、按公允價(jià)值比例分配法確認(rèn)買(mǎi)一贈(zèng)一收入 3、買(mǎi)一贈(zèng)一與無(wú)償贈(zèng)與的區(qū)別 二、銷(xiāo)售地下附屬設(shè)施征稅問(wèn)題 1、產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施<相當(dāng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品> 2、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施<相當(dāng)于公共配套設(shè)施> 3、產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的地下附屬設(shè)施<相當(dāng)于人防工程設(shè)施> 三、銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房征稅問(wèn)題 1、小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問(wèn)題 2、小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問(wèn)題 3、小產(chǎn)權(quán)房的征稅問(wèn)題 四、售后回購(gòu)、售后回租征稅問(wèn)題 1、售后回購(gòu)、售后回租的概念 2、售后回購(gòu)、售后回租的征稅問(wèn)題 第五節(jié):征稅環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題 一、預(yù)售收入如何計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 1、預(yù)售收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定 2、預(yù)售收入企業(yè)所得稅計(jì)算方法 二、清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算繳納土地增值稅 1、清算后銷(xiāo)售房屋成本的確認(rèn) 2、清算后銷(xiāo)售房屋土地增值稅稅款的計(jì)算 3、通過(guò)控制竣工時(shí)間推遲清算時(shí)間的到來(lái) 三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 1、開(kāi)發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時(shí)間 2、開(kāi)發(fā)用地土地使用稅的計(jì)算方法: ⑴ 分月計(jì)算、按季繳納 ⑵ 停繳稅款土地分割計(jì)算方法 四、保障性住房稅收優(yōu)惠問(wèn)題:契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、印花稅 五、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得計(jì)算與繳納 重點(diǎn)講解:國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)關(guān)于“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、 財(cái)政調(diào)庫(kù)”的20字方針;《跨省市總分機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅分配及預(yù)算管理辦法》(財(cái)預(yù)[2012]40號(hào))就地預(yù)繳所得稅的計(jì)算方法。 第六節(jié):專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間,解答學(xué)員疑難問(wèn)題 |
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