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2012年樓市調控風暴愈演愈烈，房地產兩次被總局稽查局列為2012重點稽查行業范圍。國家稅務總局相繼發布了一系列涉及房地產行業稅收管理的配套、補充政策文件和相關解釋，并在稅企博弈中不斷調整。

2012房地產業所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問題引起企業高度關注。

2012房地產企業的稅收風險管控點在哪里？

·如何對房地產涉稅關鍵問題進行有效處理和正確評價？

·如何界定和處理房地產不同稅務事項的風險？

·如何進行未雨綢繆，做好相關的業務規劃工作？

這些都是擺在我們財務人員面前的現實“考題”！

值此，本年度的“房地產企業涉稅疑難問題實戰大解析與稅務稽查風險防范研討會”將2月24至26日在成都舉行。本屆會議將集中解決房地產企業所得稅匯算的重要關鍵問題，所得稅與營業稅、土地增值稅、地方稅等其它稅種的協調，以及涉稅風險管控三大問題。

我公司特邀著名稅務實戰專家肖宏偉，幫助您全面地梳理房地產企業匯算清繳的業務流程與財稅處理，并對如何化解稅收風險做針對性分析。目標是根據企業面臨的現行稅收法律環境、結合企業經營管理的運作全過程，運用科學的稅收籌劃規律和技術，教授稅務實際操作者如何利用稅收規劃和協調方法手段，最大化地降低企業運營各階段的稅務成本。

如何用正確的方法,解決房地產業涉稅爭議的焦點問題進行講解，并對日常中的疑難問題詳細解惑，幫助企業正確協調會計和稅收的差異，掌握對內對外涉稅爭議協調解決技巧，規避和防范財務、稅收風險。本課程針對性強，注重實務操作和實效，是房地產企業不容錯過的課程，機會難得！

【培訓時間】2012年2月24日至26日（02月24日全天報到、25日至26日兩天課程）

【培訓地點】成都福德酒店（成都市新華大道玉沙路155號）

【相關費用】2580元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。

   如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

【資    料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

【授課專題】

專題一：2011年房地產最新涉稅政策深度解讀分析

  ☆：與時俱進是永恒的主題

1、股權轉讓管理的新措施----稅務工商聯手，封堵股權轉讓避稅通道。

2、妻稅：財稅[2011]82號：房屋由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅最新政策

3、月餅稅、補品稅、過節福利稅的實戰處理：央視主持人的“月餅避稅法”。

4、財稅（2011）32號：購房人辦理退房什么條件下可以退契稅？

5、房地產開發企業進行土地增值稅清算后，在辦理注銷稅務登記時辦理退稅的實戰操作？

6、土地價值如何計入房產原值繳納房產稅？如何進行帳務處理？

7、假47號公告風波：年終獎金的正確處理與規劃。

8、房企向國外支付設計費等付匯業務，應憑什么發票入賬，是否代扣外國企業企業所得稅？

專題二：房地產企業收入確認政策最新發展變化關鍵問題及風險點分析

1、2011年度企業所得稅匯算清繳申報表的變化：

2、未簽合同的定金、會員費、誠意金收入預繳所得稅嗎？參與匯算清繳嗎？

3、所得稅、營業稅、土地增值稅視同銷售正確處理

4、企業銷售未完工開發產品取得的收入，能否扣除期間費用、營業稅？爭議如何處理？

專題三：房地產企業成本、費用的扣除最新政策變化分析

1、房地產企業資產折舊攤銷主要爭議在哪里？

2、房地產業跨地區經營總分機構管理，如何規避屬地管理的風險？

3、如何對房地產業高收入企業員工工資的“合理性”進行認定？

4、房地產企業是否可以進行核定征收？如何確定核定的利弊？

5、房地產視同銷售產品價格確認爭議如何處理？

6、稅收政策中收付實現制理解的誤區—租金、利息支出稅務處理的爭議問題如何應對？

7、地產企業支付賠償金、補償款容易產生哪些涉稅爭議問題？

8、地產企業善意接受虛開的建筑、廣告、貨物發票如何處理？

9、土地投資如何確定計稅成本在稅前扣除

10、納稅人當年發生支出，但取得發票在第二年，所得稅和土地增值稅如何扣除的爭議？

專題四：房地產企業借款涉稅風險處理

1、近期稽查為何頻頻對房地產企業應收利息調整補稅？

2、企業之間資金拆借如何把握利息支出限度？

3、母子公司之間利息支出如何規避稅務風險？

4、老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風險？

5、如何用正確的方法，規避利息收入與支出的涉稅風險？

專題五：甲方供材料的爭議處理

1、為何稅務機關會要求甲方繳納甲供材的營業稅？

2、甲供材自建論是否可解決甲方供材料的發票和稅收征管問題？

3、甲供材料會計處理問題，如何與稅收協調？

4、甲供材料發票如何開具？甲供材的稅款如何承擔？

5、甲方供材料發票，計算所得稅和土地增值稅是否可以扣除？如何化解？

6、甲方供材料合同如何簽訂，稅務風險最低？

專題六：車庫、車位、地下停車場、售樓部所得稅、土地增值稅、房產稅爭議如何化解？

1、稅務機關為何對地下車庫、售樓部產權歸屬界定問題關注？

2、銷售、出租車庫、車位、地下車庫稅收風險有哪些？

3、開具發票銷售和出租地下停車位，如何防范稅收風險？

4、車庫、車位、地下停車場、售樓部爭議如何進行稅務溝通 ？

5、房地產開發企業將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？土地增值稅

如何清算？

專題七：政府返還土地出讓金和返還稅收的處理

1、政府返還會計處理是計收入還是沖成本？

2、政府返還的企業所得稅如何處理是最佳選擇？

3、政府返還的土地增值稅是沖開發成本還是做營業外收入處理？

4、政府返還稅收風險有哪些？可能被認定不征稅收入嗎？

專題八：土地增值稅清算過程關鍵問題解析及風險點提示

1、如何把握土地增值稅清算的時間點，進行合理稅務規劃？

2、普通標準住宅與非住宅未分別核算成本費用，各地處理結果為何不同？

3、正確劃分“開發間接費用”與房地產“開發費用”對土地增值稅有何影響？

4、如何合理利用土地增值稅的減免稅規定？

5、房地產企業繳納的土地的使用稅應計入開發成本，還是計入開發費用？

6、增加銷售環節規避土地增值稅的尺度如何把握？

專題九：房地產企業各稅種涉稅事項認定差異及協調

1、房地產企業所得稅與土地增值稅差異相關規定及風險提示

2、房地產企業的重大稅收優惠政策-軍隊轉業干部免稅應用大解析

3、房地產企業關聯企業租金，稅收如何調整？

4、如何理解涉及房地產企業建筑業營業額？

5、如何規劃購買或銷售在建工程？銷售不動產收入差額確定營業額問題大解析。

專題十：拆遷改造下房地產開發企業涉稅焦點問題

1、拆遷補償的各種形式利弊取舍

2、拆遷補償營業稅、所得稅、土地增值稅處理

3、拆遷補償應取得的票據問題

4、利用拆遷降低稅負的有效途徑---拆遷補償的各種形式利弊取舍

專題十一：房地產企業股權轉讓稅務規劃與風險管控

1、個人轉讓股權的稅收處理，與企業有關系嗎？個人買賣股權，公司帳務如何處理？

2、稅務機關如何稽查股權轉讓所得個人所得稅？如何確認每股凈資產？

3、如何尋找平價轉讓的正當理由？

4、個人以評估增值的非貨幣性資產對外投資，如何征收個人所得稅。

5、有限公司資本公積轉增資本規避個人所得稅的稅收籌劃誤區和陷阱。

6、以購買股權方式取得土地的稅收實戰大解析—買方與賣方稅收風險不對等。

專題十二：房地產取得土地與合作開發的納稅風險化解之道

1、招拍掛直接購買土地使用權的稅務處理

2、以拆遷方式取得土地問題（合作開發一種--以地換房）

3、租賃取得土地搞開發的涉稅風險

4、合作開發——項目投資，固定收益或分配利潤的稅務處理

5、取得土地使用權環節契稅的依據有多大？

6、土地使用稅何時開征收與停征？

7、為什么交了耕地占用稅還要交土地使用稅？

專題十三：房地產不同促銷手段的納稅爭議化解

1、代墊首付引發收入確認問題

2、免契稅、免物業費的收入確認問題

3、購房贈車、購房送空調、買房送裝修營業稅、增值稅、所得稅的最新解釋。

4、真按揭銀行款未到以及假按揭涉稅風險解決之道。

5、地產企業支付的賠償金、違約金為何不用繳納個人所得稅？

專題十四：房地產企業發票處理的關鍵問題

☆：2012年稅務稽查的核心詞就是“發票”！所有的稽查工作都是圍繞發票展開的。

1、發票管理辦法及實施細則深度解析：虛開普通發票的罪與罰及風險規避方法

2、稅務稽查認定的假發票主要形式，如何認定真的還是假的發票？

3、稅務稽查中大額無發票如何處理？

4、稅務機關如何檢查假發票實戰分析

專題十五：房地產企業如何規劃涉稅業務的內外協調化解稽查風險

1、房地產企業稅務稽查風險關鍵點分析與提示；

2、如何防范由于房地產企業生產經營以及社會交易的多樣性帶來的涉稅風險；

3、如何應對邊緣性稅收政策對企業帶來的涉稅風險；

4、如何改進企業經營策略，注意稅收籌劃；

5、與時俱進的稽查應對策略。

6、稽查危機公關的籌劃策略。

【主講專家】肖宏偉

中國注冊稅務師、稅務稽查資深官員、國家稅務總局所得稅專家庫成員、國際稅收研究會理事，稅務干部業務培訓兼職教師。被學員譽為：“稅界奇才、實戰大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業務實踐中，特別是對房地產業的稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究。三年來應邀在全國各省市做一百多場稅收實操專場講座。授課以實務見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,將最新法規與實務緊密結合。

肖老師以自己曾親身經歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應用及應對策略；以十六年的稅收征管、稽查經驗，解說容易引起稅企業爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務工作者的角度，探討企業財務人員在應對稅務征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業稅務風險。其講解案例豐富，深入淺出，緊貼企業實際，側重為企業解決實際問題。

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