培訓時間：2011年9月21日至23日（9月21日全天報到，22日至23日兩天課程） 培訓地點：浙江金匯大廈（杭州市莫干山路73號，杭州市政府對面） 培訓費用：2980元/人（含授課、場地、資料、會務、午餐費等） 培訓對象：房地產企業董事長、總經理、財務總監、財務經理、投資運營部總監、經理、資本運營部部長、資金中心主任、會計、財務等相關部門負責人 培訓背景： ·當下地產企業資金鏈普遍吃緊，如何破解企業融資難瓶頸約束，建立持續順暢的融資體系，提升企業融資能力，您是否準備好應對之策？ ·如何為開發項目募集到充足資金？如何設計合適的投資架構和資金運作模式？ ·如何有效規避融資運作中的金融風險和稅務風險，降低資金成本，提高投資收益，成為我國地產界高端從業人士謀求企業發展的重要之務。 ·為了總結中國地產企業的融資經驗，提升地產行業活力，本中心特邀請我國知名資本運作高手，地產私募專家王震教授為大家講授地產融資之道、資本運作之要，本課程將大幅提高貴公司融資運作方案的設計效率，提升貴公司的核心競爭力——構建和完善持續融資能力！ 培訓特色： ☆學員以提問的方式，介紹企業及項目概況，老師免費提供金融建設的戰略咨詢： ☆有利于企業資本運營的架構設置及有效保障穩定并快速發展的解決之道； ☆房地產私募股權投資基金的政策背景和發起成立的操作流程及參與方式等。 培訓大綱： 第一節、當前我國房地產企業融資現狀與問題 一、貨幣政策對地產行業影響（利率、信貸、外匯、證券、外資等監管政策綜合影響） 二、房地產企業融資現狀與融資渠道問題 三、地產融資的國際比較 四、我國地產企業融資運作模式的主要變化： 1、民間（社會）資本成主流 2、融資產品創新和科學融資模式是關鍵 3、高杠桿經濟到實力經濟轉變 4、項目融資轉向企業融資 第二節、房地產企業融資思路與要點 一、房地產企業都有哪些資金來源可用？ 二、你知道房地產企業融資的基本特點嗎？ 三、不同資金渠道和方式的資金成本比較（您心里好有底） 四、地產企業融資與項目融資區別 五、地產企業融資都有哪些可能方式 六、地產融資的風險及控制要點—如何應對資本家，指標更有說服力！ 1、資本家主要關注融資企業或項目的核心指標； 2、融資企業財務破產風險預警指標研讀； 3、綜合融資財務評價指標體系 第三節、房地產企業債務融資與稅務規劃 一、債務融資渠道與方式解析 1、銀行信貸融資 2、企業債券或公司債券融資 3、工程墊付、保證金（分項工程融資） 4、預售融資 5、同業拆借或民間借貸（直接借款還是定向委托貸款、提防借貸騙局） 6、典當融資（現狀、內容與注意事項；典當與抵押） 7、票據貼現融資： （1）你不可不知的業內秘密，小票據大用途； （2）票據融資的資金成本 8、租賃融資（售后回租、回購） 9、DIY融資 二、不同債務融資借款費用（利息費用）的稅務處理要點 1、上述6種不同融資方式的稅務影響和后果； 2、銀行轉貸的妙用——遠遠優于同業直接資金拆解； 3、工程墊資的稅務規劃——可以大大降低融資成本； 4、租賃融資的稅務規劃——委托或轉租賃——巧用信托 5、借款費用或利息費用的稅務處理解析 6、設計境內外關聯方融資方案時，不可忽視的稅務風險，避免窮忙！ 第四節、房地產企業私募融資與稅務規劃 一、我國房地產投資基金的現狀 二、我國主流私募組織形式差異比較 1、公司型、合伙型和信托型的主要差異（10大方面）； 2、非法集資、非法吸收公眾存款罪的法律要點（對非法吸收公眾存款罪的追訴標準）； 3、合法“民間借貸”與“非法吸收公眾存款”的區別 三、北京、天津、上海私募基金的鼓勵政策差異（稅務規劃的基礎） 1、三地的政策解析； 2、最佳的私募基金投資設立地點規劃 四、如何組建地產私募基金（五好法） 1、需要為投資者事先準備哪些數值表——與投資者溝通的基礎 （1）凈現值規則：IRR、NPV、動態投資回收期 （2）均值方差規則 （3）敏感性分析
（4）中國房地產TOP10研究組的核心指標在投融資中的啟示 （5）案例解析 2、如何設計保證投資安全的私募投融資結構——投資者最關心的事宜 （1）好結構的核心：權利和收益如何分配；義務和責任如何分擔 （2）結構類型：股權投資結構、債權投資結構、股權加債權投資結構； （3）管理費用計費模式：固定制和遞減制 （4）收益分配模式：優先收回投資、利潤返還或回撥機制 （5）剩余財產分配的模式 第五節、房地產企業信托融資與稅務規劃 一、地產信托融資的主要運作模式 二、地產信托融資案例解析 三、我國境內外REITs的稅收政策解析 四、我國外資投資房地產監管政策的主要變化及影響 五、外資境外直接持有和境內持有物業的稅收差異 六、自然人與法人作為投資者的稅負差異 七、投資機構在融資中的重要意義 第六節、房地產企業股權融資與稅務規劃 一、合作開發融資與稅務規劃 1、合作開發的稅務監管政策（營業稅、土地增值稅和企業所得稅）； 2、偽合作開發的法律風險；國稅函發【2005】1003號文的威力 3、合作開發的稅務規劃要點（分產品？還是分利潤？） 二、股權轉讓融資與稅務規劃 1、股權轉讓融資的資金資本（必要投資收益率）； 2、股權轉讓融資的稅收監管政策（營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅） 3、循環股權轉讓的稅務規劃要點，差額計稅是關鍵； 4、股權轉讓稅務規劃的風險（境內轉讓和境外間接轉讓） 三、項目轉讓融資與稅務規劃 1、項目轉讓融資的資金資本（必要投資收益率）； 2、項目轉讓融資的稅收監管政策（營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅） 3、項目轉讓的稅收規劃要點 第七節、房地產企業資本運作 一、房地產企業上市融資 1、企業上市的利弊：（五級價值增值——利大于弊） 2、房企境內外上市方式：借殼上市、買殼上市和直接IPO; 3、房企海外上市的基本模式和套路——采用案例解析； 4、一、二級擬上市地市場市盈率的國際比較
5、海外上市投資架構面臨的稅收風險： （1）境外注冊居民企業和海外間接轉讓股權的涉稅政策； （2）境內企業與上市主體企業之間分紅派息的稅務問題； （3）離岸地公司的稅務尷尬（我國、東道國、稅收協定受益人） （4）受益人監管所引致的國際避稅風險 二、外資融資與稅務規劃（內容見其他章節） 三、企業兼并收購融資與稅務規劃 1、重組直接費用的會計與稅務處理的基本規定； 2、杠桿收購借款費用的財稅處理； 3、收購借款費用的稅務規劃——稅收套利的好方式 4、債務重組融資的資金成本 四、品牌營運融資與稅務規劃 1、品牌經營在資本運作的奇異價值； 2、企業托管的稅務監管政策； 3、企業掛靠的稅務監管政策； 4、與已上市企業合作開發的稅務好處 第八節、房地產企業融資策劃與操作 一、如何編制商業計劃書： ☆ 計劃書框架，主要7部分的注意事項： 1、公司介紹； 2、項目分析； 3、市場分析 4、管理團隊 5、財務計劃； 6、融資方案的設計 7、摘要 二、如何應對投資者實地考察和項目評估（8個核心問題，評估方法） 第九節、打造地產企業的金融體系 一、產融結合，地產商將永遠立于不敗之地 二、地產信托基金—資產證券化的最佳途徑 三、產業基金—房地產商最應該面對和利用的金融工具 【主講專家】王震 特聘首席財稅導師，資本運作高手，地產私募專家，全國房地產經理人聯合會研究員，國內知名房地產行業實戰派財稅專家、納稅籌劃專家；注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師。教授、武漢大學在讀博士。《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務總監資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務所、稅務師事務所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產開發企業（上市和非上市企業），國有企業集團的稅務顧問。 具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資運作管理有非常深入的研究。
先后在全國各大城市主講、《房地產企業融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產企業全面預算管理與內部控制》、《房地產開發企業財稅管理要點及節稅方案設計》、《如何應對稅務稽查》、《房地產企業資本運作與稅務規劃》、《兼并收購》、《總經理的稅務管理》等課題500余場。 王老師先后為多家企業提供過財稅咨詢服務，做過財稅項目咨詢的企業有：中國石油化工股份有限公司、華北制藥集團公司、中信銀行、德勤稅務部、華光陶瓷股份公司、山東鋁業股份公司、唐鋼股份公司、河北省國有控股運營公司、河南焦煤集團公司、招商證券、金城地產集團公司、江蘇南京新麗華集團公司、富力地產股份有限公司等等。 |
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（本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！）
