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【培訓時間】2011年12月20日至23日（12月20日全天報到21、22、23日三天學習）

【培訓地點】深圳◇廬山國際大酒店（深圳市羅湖區春風路3023號）

【相關費用】2980元/人（含授課費、場地費、資料費、會務費、現場咨詢等）

【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

【資    料】本次兩個課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

第一課題：房地產企業涉稅疑點解析與風險防范 （12月21日簡生仁主講）

【課程背景】

    2011年1月26日新國八條指出，調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。國家繼續對房地產業高壓調控！在2011年全國稅務稽查工作要點中，國家稅務總局再次把“房地產業、建筑安裝業”列為稅收專項檢查項目。銷量下滑、融資難、稽查嚴，房地產企業如履薄冰。房地產企業再次要經歷稅務機關暴風雨式的檢查。

    為幫助房地產企業真正做到依法納稅、合理籌劃、有效應對稅務機關的稽查，而不是通過“外表籌劃，實質偷稅”來應對過重的房地產稅負，我們特舉辦《房地產企業涉稅疑點解析與風險防范》講座。本講座分5大模塊，對房地產開發企業涉及的8大稅種進行全面解讀和分析，整個課程系統性強，全面覆蓋房地產企業開發全過程的涉稅問題。

【培訓專家】簡生仁
中部某省地稅系統稽查人才庫人員；注冊稅務師、會計師、房地產估價師；企業稅務疑難問題處理專家，稅務局內部講師，先后從事稅收政策、稅務稽查工作近30年。近年來，經常在《中國稅務報》等報刊發表業務類文章為企業答疑解疑，對企業稅收有著非常深入的研究和豐富的實踐經驗，擅長稅務籌劃、規避企業稅收風險等企業疑難綜合性問題的解決；具有豐富的稽查經驗與熟練的業務技能。長期為稅務稽查系統做查前培訓及稽查中督導，精通稅務機關稽查模式與方法，深諳稅收政策，案例豐富，課程實戰性強，深受歡迎。巡回為各大城市高端培訓近百場。業務特長：稅務稽查應對、增值稅、所得稅、出口退稅、房地產稅收。

【授課內容】

一、房地產行業涉稅政策提示

1、2011年房地產稅收調控政策要點整理

2、房地產開發各環節稅收政策匯集

3、合作開發房地產項目涉稅政策

二、房地產企業涉稅疑點解析

1、首付一成促銷，購房人白撿“餡餅”？

2、不轉移權屬的“樓花”買賣的稅務處理及案例分析

3、房地產開發企業“以房換地”涉稅問題解析

4、房地產開發企業銷售（出租）地下（人防工程）車位的稅務難題

5、同一項目分次開發，土增稅是否分別清算

6、正確把握土地增值稅清算時稅金的分攤

7、土地增值稅的47個涉稅疑難問題處理技巧

8、人防設施清算時能否作為配套設施稅前扣除？

9、土地增值稅清算時如何扣除委托貸款利息支出？

10、股東以公司名義，開發房產如何納稅？

11、土地作價投資 ，如何確定成本？

三、房地產企業涉稅賬務處理

1、房地產企業土地增值稅清算涉及利息費用的四種處理技巧

2、建筑企業總分包工程的三種會計處理技巧

3、房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析

4、房地產企業獲得政府給予的拆遷補償款的稅務處理

5、售后返租的稅務處理及經典案例分析

6、集體土地集資建房的稅務處理

7、房地產企業拆遷還房的賬務與稅務處理

8、房地產開發企業“以房換地”涉稅問題解析

9、房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析

10、城市和國有工礦棚戶區改造住房的稅務處理及案例分析

11、清算后轉讓房產，土地增值稅扣除項目如何確定

12、土地增值稅清算后收到的補退房差如何處理

13、房地產開發企業代收費用的涉稅處理

14、建筑企業預收賬款的財稅處理及案例分析

15、建筑行業“甲供材”的稅收風險及應對策略分析

16、房地產企業所得稅匯算不同于項目清算

17、以房地產投資入股的涉稅處理

18、房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析

19、房地產企業三種特殊資金的財稅處理

20、房地產企業業務促銷中禮品贈送的涉稅問題

21、代建工程帳務及稅務處理

四、風險防范

1、房地產企業稅收漏洞警示及實務梳理

2、房地產企業環節常見涉稅風險提示

3、房地產企業需防范哪些稅務風險

4、如何解讀房地產企業財務報表并進行相關稅收風險分析

五、稅收籌劃分析

1、利用選擇投資方式進行稅收籌劃

2、電梯工程發包方式有講究

3、房地產交易通過股權轉讓方式節稅可觀

第二課題：房地產開發各環節疑點問題全方位解剖鑒證（22-23日楊汝明主講）

【課程背景】

    隨著近年來房地產行業的迅猛發展，房地產開發經營也越來越趨向多元化發展的傾向，從征地到融資，從開發到銷售，從開發模式到經營理念都呈現出前所未有的紛繁、復雜的局面。隨著房地產行業的不斷興盛，展現在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產行業的經營帶來了不可避免的負面影響。本次培訓重點在于幫助大家解決在稅收方面長期困擾大家的難點、疑點問題，讓大家對房地產行業稅收政策有一個比較全面的暫新的了解與認識，以更好的去適應稅務機關的日常征管和稅務稽查工作的需要。

【主講專家】楊汝明
    我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默”。

【授課內容】

第一節、征地環節存在的問題

一、土地使用權出讓與轉讓的區別

1、出讓和轉讓的概念

2、出讓與轉讓的年限

3、出讓與轉讓的方式

二、取得土地的入賬成本

1、以出讓方式取得土地

（1）、土地成本的組成

（2）、以產權調換方式取得土地的入賬成本

（3）、拆遷補償費入帳憑證問題

2、以接受投資方式取得土地

（1）、土地成本的組成

（2）、接受土地、房屋投資入賬票據問題

3、以轉讓方式取得土地（不是通過招拍掛取得）

（1）、以購買的方式取得

（2）、以接受土地投資方式，分出固定數量的資金（按銷售的百分比）

（3）、以接受土地投資方式，分出固定數量的房屋（分得固定數量房屋）

（4）、以接受土地投資方式，既支付部分現金投資，又分出固定數量的房屋

4、以股權轉讓方式取得土地（實際為轉讓）

（1）、接受土地投資，再進行股權收購

（2）、以股權轉讓形式取得土地的涉稅問題

（3）、向對方投資，擁有被投資單位股權

三、國有土地使用權收儲問題

1、收儲是否屬于土地使用權轉讓

2、土地收儲支出是否屬于營業性支出

3、相關稅收規定

四、政府返還稅款、補貼收入問題

1、返還稅款、補貼收入屬于什么性質的收入      

2、相關稅收規定

第二節、融資環節存在的問題

一、統借統還借款費用的處理

1、統借統還的概念

2、相關稅收規定：

（1）、企業所得稅問題：    

（2）、營業稅問題：

二、關聯方借款費用的處理

1、關聯方的概念

2、關聯方借款費用稅收規定

（1）、關聯方利息扣除規定

（2）、關聯企業利息計算方法

（3）、關聯方間無償借款的涉稅風險

三、向個人借款費用的處理

1、民間借貸的相關法律規定

2、非金融企業借貸的稅收規定

（1）、營業稅規定         

（2）、土地增值稅規定       

（3）、企業所得稅規定

（4）、個人所得稅規定     

（5）、稅收征管法、發票管理辦法規定

四、委托借款費用的處理

1、委托借款業務的性質      

2、委托借款應適用的稅收法律

五、不同會計主體借款費用的處理

1、“轉貸”業務的處理       

2、“直貸”業務的處理

第三節、開發環節存在的問題

一、開發用料的會計核算

1、甲供材問題（甲供材是否允許直接計入開發成本）

（1）、甲供材到底應該以何種方式計入開發成本

（2）、關于甲供材問題，稅務機關可能承擔的違法嫌疑

2、甲方提供的設備問題（如何區分甲供材和甲供設備）

3、混合銷售問題（如何區分外購材料與自產貨物）

二、滾動開發共同成本的分配

1、占地面積法  

2、建筑面積法   

3、直接成本法     

4、預算造價法

三、開發公司收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開票、入賬問題

1、收入的性質            

2、應開具的發票          

3、入賬問題

四、廣告費、業務宣傳費的計算與處理

第四節、銷售環節存在的問題

一、買一贈一銷售的稅務處理問題（依據：國稅函[2008]875號）

1、買一贈一（組合銷售）的概念

2、按公允價值比例分配法確認買一贈一收入

3、買一贈一與無償贈與的區別

二、銷售地下附屬設施征稅問題

1、產權歸開發商所有的地下附屬設施（相當于開發產品）

2、產權歸全體業主所有的地下附屬設施（相當于公共配套設施）

3、產權歸國家所有的地下附屬設施（相當于人防工程設施）

三、銷售小產權房征稅問題

1、小產權房的法律定性問題

2、小產權房用地的法律定性問題

3、小產權房的征稅問題

四、售后回購、售后回租征稅問題

1、售后回購、售后回租的概念

2、售后回購、售后回租的征稅問題

第五節、征稅環節存在的問題

一、預售收入如何計算繳納企業所得稅

1、預售收入計算繳納企業所得稅的稅收規定

2、預售收入企業所得稅計算方法

二、清算后銷售或有償轉讓房地產如何計算繳納土地增值稅

1、清算后銷售房屋成本的確認

2、清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計算

3、通過控制竣工時間推遲清算時間的到來

三、房地產企業應如何計算繳納城鎮土地使用稅

1、開發用地繳納土地使用稅的起止時間

2、開發用地土地使用稅的計算方法

四、保障性住房稅收優惠問題

五、企業所得稅納稅地點問題

☆ 重點把握：國稅發【2008】28號關于“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的20字方針

【報名咨詢】

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