房地產企業老總對企業經營、戰略規劃甚至設計等都十分重視，親力親為參與制定戰略。但對企業納稅問題，由于覺得納稅問題十分專業，或者想當然認為企業納稅問題就是企業財務的份內工作，而沒有提升到戰略高度。其實，根據專業機構研究發現，企業高層領導重視稅務問題，親自參與制定稅務戰略規劃，籌劃得當可以合法節稅15-20%，對于房地產企業高稅負的今天，這是一筆十分巨大的數額，值得每一個房地產企業老總重新審視稅務戰略問題。 在當前嚴征管、嚴稽查的稅收環境下，稅務機關加大了對房地產企業的檢查力度，企業隨時面臨稅務危機。房地產企業開發周期長，會計核算與稅收政策相差較大，財務人員對項目開發的各階段把握不好，都會出現少交多交稅情形，年度企業所得稅匯算清繳與一般企業相比，不僅復雜，而且比較特殊。本課程詳細講解企業年終賬務處理需特別關注的問題，對當年的錯漏賬項進行自查調整，對當年涉稅風險進行自查補救，準確運用稅法政策，做好企業所得稅的匯算清繳工作。 【培訓時間】2011年12月27日-29日 北京（詳見報到通知）
【費用說明】2980元/人（含培訓費、資料費）；食宿代訂，費用自理
參會學員將獲贈本年度3次精品課程（12課時/次）實況錄音及精美禮品。
參會學員將獲贈《房地產開發企業納稅風險全程控制解碼圖》一份。 【課程對象】房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。 【培訓內容】
第一課題：房地產總裁角度的稅務戰略與納稅風險管控（1天 李老師）
引言：房地產總裁必須關注的五大事
1、用什么策略拿地？
2、用什么策略融資？
3、用什么策略把產品賣好？
4、用什么策略進行產品定位？
5、用什么策略把稅收處理好？ 一、找到解稅密碼到底有多重要？
企業總裁如果找不到解稅密碼，就會有以下兩大后果:
第一：稅收不優化，企業利潤被縮水
第二：稅收隱憂不斷，涉稅風險巨大
而相反企業如果找到了解稅密碼，一下子稅款節省了，納稅風險也沒了。 二、什么是解稅密碼？
（一）解稅密碼存在的兩大前提
1、企業適用稅法的多樣性是企業進行稅收優化的第一前提
2、業務性質不同，適用稅收政策必不同，稅收結果也必然不同，這是企業進行稅收優化的第二個前提 （二）解稅密碼的兩大維度
1、納稅風險可控
2、稅款節省 （三）解稅密碼三大特征
1、合法性案例：土地評估入賬
2、合理性案例：一半開租金，一半開物業費
3、可操作性 三、解稅密碼藏到哪里？
（一）企業為什么很難找到解稅密碼？
1、企業家稅務戰略誤區影響了解稅密碼發現
2、企業對稅法精通程度影響了解稅密碼發現
3、企業財務角色缺失影響了解稅密碼發現 （二）那么如何建立尋找解稅密碼機制呢？ 四、房地產開發企業各階段解稅密碼
1、公司設立階段解稅密碼
2、土地取得階段的解稅密碼
3、規劃立項階段解稅密碼
4、開發建設階段解稅密碼
5、項目銷售階段的解稅密碼
6、項目清算階段的解稅密碼
7、企業利潤分配階段的解稅密碼
8、企業退出階段的解稅密碼
9、企業融資階段的解稅密碼
10、企業日常費用支出階段的解稅密碼 五、房地產開發企業核心稅種解稅密碼
（一）營業稅解稅密碼
1、房地產開發企業涉及營業稅的幾種情形
2、房地產營業稅中關鍵解稅密碼 （二）土地增值稅解稅密碼
1、房地產開發企業涉及土地增值稅幾種情形
2、房地產開發企業土地增值稅收入確認難點問題的解稅密碼
3、房地產開發企業土地增值稅扣除項目難點問題的解稅密碼
4、土地增值稅預征中的解稅密碼
5、土地增值稅清算中的稅收難點問題解稅密碼
6、土地增值稅稅收優惠難點問題解稅密碼 （三）企業所得稅解稅密碼
1、房地產開發企業企業所得稅一般規定
（1）收入確認中應關注稅務問題
（2）不征稅收入確認問題
（3）房地產免稅收入確認問題
（4）扣除項目中的確認問題
（5）資產損失的扣除問題
（6）固定資產扣除問題
（7）無形資產的扣除問題
（8）企業重組中的稅務處理
2、房地產開發企業行業難點問題解稅密碼
（1）關于預征中有關稅收難點問題的解稅密碼
（2）收入確認稅務處理
（3）吸收其他企業資金的合作建房問題
（4）開發產品完工確認問題
（5）換取開發產品為目的,將土地使用權投資
（6）計稅成本的核算
（7）房地產企業所得稅的核定
（8）成本費用扣除問題 （四）契稅解稅密碼 （五）房產稅解稅密碼
1、涉及房產稅的幾種情形
2、房產稅中難點問題解稅密碼
3、房產稅近年的政策變化 第二課題：房地產企業年終賬務調整技巧與稅收風險自查補救專題（2天 許老師）
一、2011年度房地產行業稅收政策解析與運用
1、企業所得稅政策（總局2011年34號公告）
2、查增所得額填報口徑（2011年29號公告）
3、資產損失（2011年25號公告）
4、總局2011年23號公告解析（銷售自產貨物同時提供建筑業勞務）
5、個人所得稅法修正
6、促銷展業贈送禮品個人所得稅（2011年50號公告） 二、重點會計科目賬務調整與稅收風險自查補救
1、其它應收款（個人、單位借款，代收代墊）
2、預付賬款未取得發票
3、其它應付款（集資、單位借款、價外費用、隱瞞收入、違約金）
4、預收賬款（按合同約定應收未收）
5、開發成本與期間費用
6、長期未支付的應付款
7、未分配利潤、資本公積
8、職工薪酬類科目（補發工資、一次性獎勵）
9、預提費用-按規定標準提取各項可以稅前扣除的費用
10、把握會計與稅法差異，進行準確納稅調整
11、企業年終結賬注意事項
12、年終結賬前如何對當年涉稅遺漏進行補救
13、納稅自查對防范涉稅風險的積極作用 三、房地產企業收入的確認
1、未完工產品收入
2、完工產品收入
3、未完工結轉完工收入
4、租金收入
5、投資轉讓所得與股息紅利
6、視同銷售收入 四、房地產企業開發產品完工標準的確定與匯算清繳
1、未完工年度賬務處理與納稅申報
（1）在取得收入之前及預售階段，業務招待費該如何處理，是否可以結轉以后年度扣除？
（2）預售期間繳納的營業稅及附加、土地增值稅和期間費用可以扣除嗎
（3）季度申報少繳稅款是否能夠定性為偷稅？
2、完工年度賬務處理要點與納稅申報
（1）成本歸集、結轉分配完工產品成本、計算實際毛利、調整毛利差異
（2）季度預繳多交的稅款在年度匯繳時，如何處理？
（3）如何做到年度申報補稅不退稅 五、拆遷業務
1、貨幣補償
2、外購不動產補償
3、以實物（開發產品）補償+補價
4、營業稅計稅依據
5、企業所得稅、土增稅計稅依據
6、拆遷成本的確認
7、納稅義務發生時間 六、入賬票據的自查與補救
1、合法憑證種類
2、入賬憑證的審核要點
3、結算票據與合同
4、結算票據與資金流
5、票據的疑點——大額現金支付、第三方發票
6、自查不合規票據的補救
7、真票假開與假票真開
8、跨年度的發票如何扣除
9、匯總發票（禮品等） 七、甲供材料的風險自查補救
1、工程合同的簽訂（合同內甲供、合同外甲供）
2、不同簽訂方式下的結算票據與會計處理
3、合同額、決算值、發票額、計稅依據、款項支付
4、稅務檢查重點
5、建設方是否有代扣義務，是否涉及增值稅 八、利息扣除專題
1、向金融企業借款
2、向非金融企業借款
3、向關聯方借款
4、向個人借款
5、委托貸款、統借統還
6、利息支出的會計處理
7、企業之間借款不支付利息的稅收風險
8、企業之間資金占用一定要用借款業務處理嗎
9、企業所得稅的扣除與土地增值稅的扣除差異 九、成本核算
1、土地價款先征后返的處理
2、成本對象的確定
3、成本項目如何分配
4、售樓處、車位、車庫與儲藏室 十、學員互動交流、專家現場疑難解答 【專家導師】
李記有：碩士研究生、高級會計師、中國注冊稅務師，清華大學總裁班特聘教授，北京致通振業稅務顧問有限責任公司董事長、房地產開發企業納稅風險全程控制解碼圖研發人、中國房地產培訓網特約培訓師，曾為全國上百家企業擔任高級稅務顧問，設計最優納稅方案。
著有《企業稅收籌劃操作指南》、《企業如何進行稅收籌劃》、《稅務代理理論與實踐》、《國稅實務》、《稅收籌劃的基本思路和實務操作》等著作。在國內首先創立稅收籌劃“變量引進”和“因素分析”兩大學說，并創建了全國首家稅收籌劃網。是中央電視臺、中國稅務報、中國財經報的稅收籌劃訪談嘉賓，并多次在全國幾十個大中城市舉辦專場報告會。 許明信：國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。 |
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（本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！）
