【培訓安排】2019年4月20-21日 北京
【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等)，會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。
【課程對象】商業地產開發企業項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、運營總、財務總、成本總、采購總、工程總、物業總和相關財務與成本管理人員以及全產業鏈上為商業地產項目提供財務與成本管理服務的企業與機構等中高層管理者。
【課程介紹】
這次培訓的主要目的就是為您提供商業地產項目財務管理與成本管控的解決方案，并將重點講析萬達商業綜合體新項目的投資測算分析策略，以求學員了解商業地產新項目開發前的財務預算與成本管控思路與模式。
【培訓講師】文老師
商業地產開發領域財務管理與成本管控專業領軍人物，國家一級注冊造價工程師，曾任萬達集團、萬科區域公司、碧桂園區域公司等財務管理與成本管控及招采重要管理崗位，香港務騰造價咨詢公司(WTP)高級QS，并具備海外成本管理經驗，現任某商業地產集團財務與成本管控負責人。文老師是商業地產領域財務與成本管控“理論派+實踐派”專家，在財務管理與成本管控領域首度提出“房企聯合采購”的財務管理與成本管控概念，聯合采購不是單個房企的集中采購或戰略采購，而是多家房企組成采購聯盟進行的采購，通過借鑒和引進世界500強巨頭和跨國公司經驗，通過“聯合采購”達到“獨家議價”的效果，有效降低成本采購額。
【課程大綱】
第一部分 開發戰略與選址及拿地和立項分析
一、開發企業戰略及開發模式與盈利模式
1、商業地產企業開發戰略
2、產品特點--綜合體及其產品組合
開發模式
(1)選址拿地
(2)規劃設計
(3)建造施工
(4)招商運營
(5)交付驗收
盈利模式
(1)現金流
(2)投資價值分析
二、商業地產項目選址與拿地及立項分析
1、商業地產選址四項基本原則
2、商業地產選址的核心要點
3、項目最核心關注的規劃指標
4、商業地產開發項目選址策略
5、適合做商業項目地塊的專業屬性
6、商業項目發展目標城市選擇標準
7、城市功能與人口支撐原則
第二部分 商業項目投資分析和財務目標管理
一、商業地產項目財務投資專項分析
1、認識商業地產
2、商業地產財務視角下的分類
3、商業項目財務評價標準
(1)某標桿商業地產旗艦集團標準(國內最大商業連鎖集團)
年度投資回報率不低于XX%
(2)香港資本市場對REITS上市準入標準
年度投資回報率不低于XX%
(3)大陸商業項目實際水平
年度投資回報率XX%
(4)大陸酒店行業實際水平
年度投資回報率XX%(個別大型酒店集團XX%)
4、商業項目盈利與退出方式
案例解析：商業項目盈利與退出方式
5、商業項目抵押與經營貸
(1)經辦人
(2)辦理時間
(3)辦理要求
(4)抵押物
(5)規模與年限及利率
案例解析：某商業項目經營性貸款辦理
6、標桿商業開發商投資開發邏輯
商業綜合體新項目投資拿地決策的財務視角
案例解析：萬達商業綜合體新項目投資測算分析(重點講授)
7、經營評價指標與估值方法和投資回報率
常用財務評價指標：
(1)核心：商業項目經營評價指標EBITDA值和EBITDA率(資本化率)及經營利潤率
(2)流入：經營面積、得房率、出租率、坪效
(3)流出：費用率
案例解析：新唐廣場EBITDA與不同資本化率下的估值
(4)估值方法和投資回報率
案例解析：某購物中心項目估值分析
二、商業地產項目租賃決策文件
1、年運營收入標準把握的若干原則
(1)應該略高于市場標準
(2)該項目投資回報率的要求
(3)對項目管理團隊的獎勵及懲罰機制
租金標準、租賃最長標準各業態環比租金遞增率
案例解析：某商業地產公司租金標準及租金管理
協助制定購物中心《年度租賃決策文件》簽訂
租金測算：面積指標、月租金單價、第一年每平米租金、總租金標準制定
案例解析：某商業地產公司《年度租賃決策文件》
2、稅務籌劃
(1)稅務與商業地產成本管控籌劃
案例解析：XX項目如何通過成本分攤節省3000萬稅金?
案例解析：XX項目管理費結余與成本優化
(2)某項目業態包括銷售物業(住宅、公寓)及持有物業
3、資產證券化：REITS與中國商業地產
(1)中國REITS發展年歷
(2)越秀房托-驚鴻一現
(3)萬達與REITS
(4)凱德與REITS
第三部分 商業地產項目的成本管控基本要素
一、商業地產成本管理體系與商業地產成本解答
二、商業地產開發企業管理架構及成本管理架構
1、大中型商業項目(購物中心)成本管控和核算要點
2、“開發期-運營期”分離管理邏輯
3、合理劃分成本及費用分攤及管理原則
4、開業后預留維修整改費用及實施項
5、裝修補貼費用管理及實施
6、招商期間“租戶談判、交付標準與裝修補貼”原則與實施
7、購物中心公共區精裝修成本管理
8、購物中心機電成本管理
9、商業項目限額成本管控和無效成本管控
10、商業項目獨有項成本投入
三、設計與成本管控的策略和步驟及重點
1、集中采購與商業地產成本管理
(1)購物中心成本管理解析
(2)建造標準與目標成本
(3)交房條件與目標成本
案例解析：某購物中心目標成本編制
影響購物中心開業的核心因素
消防性能化設計的成本支出
案例解析：開福XX廣場商業綜合體項目消防性能化設計及成本管控
4、商業綜合體成本投入與設計案例
案例解析：萬科集團·上海七寶萬科廣場
案例解析：太古地產·北京頤堤港
5、關于地下停車場及超市設計與成本投入
案例解析：人防效益分析
案例解析：中糧地產·北京朝陽大悅城地下停車場改造升級
6、合約管理與成本管控綜述
如何讓合約管理成為成本節約的“利器”
案例解析：XX項目補充協議變更還是其他?
7、綠色節能建筑與成本投入
(1)綠建節能
(2)能源計量
(3)室外商鋪增加油脂分離器
第四部分 商業地產與全壽命成本投入策略
一、全壽命成本管理理念實踐
案例解析：空調主機全壽命周期成本招標
二、冷源方案比選分析及成本分析
(1)冰蓄冷投資成本分析
(2)電制冷投資成本分析
案例解析：煙臺某項目N年收回投資收益
三、機電材料設備選型及品牌選擇
1、中央空調還是VRV?
2、經典案例：中國電梯行業及供應商介紹
3、智能化/弱電系統品牌推薦
四、五星級酒店目標成本參考指標
1、設計費用
2、地上內部裝修費用
3、地下裝修費用
4、廚房與洗衣房等專項設備
5、弱電
6、其他建設工程支出
7、開辦費
五、商業地產項目總包招標及評標分析全解析
1、“招標+議標”相結合的創新思路
2、獨特的價格確定方式和模型
3、全面總結商業項目總包招標的經驗與教訓
案例解析：全面解析商業項目總包招標體系與策略(獨家案例)
六、成本管控未來發展趨勢探討
1、BIM與成本管控
2、新加坡清單計價模式分析
3、設計專業化的成本管理人員
現場討論及答疑時間
【報名咨詢】
聯系電話：010-62258232 62278113 13718601312 18610339408
聯 系 人：李先生 陳小姐
您的位置：
