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大數據征管背景下的房地產開發全程各階段稅務籌劃與風險防控

（本課程滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，請撥打010-62258232咨詢最新時間、地點等培訓安排！）

培訓時間：2017年11月30日至12月2日（11月30日報到,12月1-2日兩天課程）
培訓地點：北京◇陶然大廈（北京東城區馬家堡路1號、南二環陶然橋東南角）
培訓費用：3380元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
培訓對象：各房地產企業的總經理、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。
課程說明：
2017年營改增后金稅三期全面上線運行，稅務機關對房地產開發企業稅收預警評估的稽查方式由人工篩選轉為征管軟件系統測評分析。稅務機關通過金稅三期征管軟件預警評估系統，將企業歷史以來存在的涉稅問題、環節、行為進行稅務風險測定，篩選出可疑信息，對重要信息進行雙隨機搖號稽查。
企業必須了解稅務機關金稅三期電子化監控稅收預警評估稽查系統風險防控指標內容、規避方法，掌握會計核算數據之間關系配比的技巧和風險，盡快找出企業內部業務處理與會計核算體系涉稅薄弱點，避免被列入重點籌劃對象及“黑名單”，妥善處理納稅評估與稽查等事宜，確保企業利益最大化。
課程收益：
本課程主要幫您解決以下問題：
一．今年以來房地產開發業稽查典型案件的經驗教訓及企業正確應對方法；
二．金稅三期下房地產開發各階段評估風險預警指標詳細分析與對策；
三．全面營改增后房地產開發行業各階段稅務評估稽查重點方向與應對策略；
四．房地產開發企業各階段日常業務處理風險防控關鍵點在哪里？
五．如何對房地產開發關鍵問題進行有效處理和正確評價？面對稅務質疑，如何提供正當理由？
六．面對以金稅三期為核心的新政策、新指標，如何有效化解增值稅涉稅風險？

主講專家：肖老師
注冊稅務師、資深稅務稽查專家、國家稅務總局所得稅專家庫成員、國家稅務總局督察內審師資、國際稅收研究會理事，稅務干部業務培訓兼職教師，上海國家會計學院兼職教授、武漢大學稅法研究中心兼職教授。被學員譽為：“稅界奇才、實戰大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業務實踐中，特別是對企業稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究。
肖老師以親身經歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應用及應對策略；以二十年的稅收征管、稽查經驗，解說容易引起稅企爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務工作者的角度，探討企業財務人員在應對稅務征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業稅務風險。授課以實務見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,將最新法規與實務緊密結合。且從企業戰略出發，是我國稅收實戰派講師的代表。

課程大綱：
第一節：近期房地產開發企業典型稅務稽查案例通報與風險防控建議
一．近期房地產開發稽查典型案例大匯總
二．房地產開發企業關聯方無償借款征收增值稅所得稅稽查應對方法
三．近期涉及房地產開發行業重要稅收政策文件應用與風險防控要點
1．營改增后土地增值稅若干征管規定的2016年70公告對房地產企業重大影響與應對
2．財稅［2016］140號文件引發房地產開發增值稅政策調整后的的合理籌劃
3．開發企業如何合理利用國家稅務總局建筑業征管問題的2017年11公告降低稅負？
4．房地產甲供材料重大影響的財稅［2017］58號實戰應用
5．房地產開發企業怎樣應對建筑業二次營改增重要文件--稅總發［2017］99號
四．營改增后房地產開發企業與施工方博弈要點
五．后營改增時代房地產開發企業合同簽訂要點
六．地稅清查遺留問題的營業稅怎么應對？
七．怎樣應對稅務機關三流不一致的指控？三方抵賬付款協議在稅務上有效嗎？
八．房地產建筑業新老項目怎樣合理分攤費用的增值稅進項稅
九．房地產企業增值稅納稅義務發生時間評估稽查
第二節：房地產項目公司設立與取得土地階段稅務籌劃與風險防控
一．籌辦項目公司期間稅務籌劃與風險防控
二．新項目是設立分公司？子公司？還是直接設立項目部？
三．實例分析“限地價、控房價、競配建”的稅務處理
四．以購買股權方式取得土地的稅務籌劃與風險防控
五．招拍掛取得土地對房企增值稅、所得稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅五大稅需關注哪些稅收節點？大配套費不交契稅要提供什么理由？
六．房企取得土地向其他單位或個人支付的拆遷補償費用增值稅抵扣應取得哪些票據？需要哪些證明材料？取得的拆遷補償費是否繳增值稅？
七．營改增后購進“毛地”進行開發稅務籌劃與風險防控
八．土地出讓金返還增值稅、所得稅、土地增值稅稅務籌劃與風險防控
九．合作建房納稅籌劃的點在哪？應注意哪些風險？
十．購進“爛尾樓”進行開發怎樣合理稅務籌劃與風險防控
十一．政府要求在紅線外建設的道路、公園等支出怎樣進行稅務籌劃？移交時是否視同銷售？增值稅怎樣抵扣？土地增值稅怎樣扣除？
十二．總公司拿地、子公司開發，票據如何取得并入賬？涉及的增值稅、企業所得稅和土地增值稅如何處理？
十三．通過合并、分立、劃轉等形式取得土地，三大稅怎樣處理？怎樣進行稅務籌劃與風險防控？
第三節：房地產開發項目施工建設階段稅務籌劃與風險防控
一．房企甲供材，增值稅、土地增值稅清算時應注意哪些稅收風險？資金流與發票流不一致怎樣處理？甲供材合同如何簽訂稅務風險最低？
二．房企支付施工企業的價外費用、提前竣工獎、延期賠償、備料款等稅務籌劃與風險防控。
三．營改增后支付設計費、咨詢費，工程管理費、各種服務費等稅務籌劃與風險防控。
四．房企的建安企業成本高于地區平均造價需注意提供哪些證據材料加以印證？
五．從各種渠道融資而支付的利息支出怎樣轉化作為進項抵扣？投融資顧問費、手續費、咨詢費怎樣處理？房企支付的借款利息在土地增值稅清算時如何計
算扣除？
六．房企關聯企業之間無償使用勞務、房屋等如何進行增值稅、所得稅處理？
七．房企修建的臨時建筑物、構筑物（如售樓處，樣板房）增值稅怎樣抵扣？土地增值稅怎樣處理？
八．開發商購進電梯、中央空調、鋼結構、鋁合金窗, 門禁系統等設備項目并由銷售方提供安裝勞務，開發商應取得哪里開具的、何種票據入賬？合同與發
票如何銜接？怎樣進行稅務籌劃與風險防控？
九．工程完工后續支出怎樣取得票據，怎樣進行稅務籌劃降低稅負？
十．實例解析以房抵工程款、以房抵材料款、取得工程違約金等稅務處理
第四節：商品房預售、銷售階段怎樣進行稅務籌劃與風險防控
一．房企價外費用的風險防控要點。
二．視同銷售收入怎樣進行稅務籌劃與風險防控？
三．房企代收代付(代收的契稅、維修基金、辦證費用、水電、燃氣、太陽能等)的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據如何處理？
四．開發配套設施（會所、物業用房、配建廉租房、學校、醫院、水電氣等設施）是否視同銷售?配套設施移交給政府、全體業主，怎樣提供證明材料? 各稅種如何處理？小區里的幼兒園怎么處理？
五．實例分析房地產企業采取有條件優惠價格等形式銷售返租商鋪涉及諸稅種風險剖析。
六．沒有產權的儲藏室、車位、車庫銷售增值稅、所得稅、土地增值稅怎樣處理？成本怎樣攤銷？
七．買一贈一業務（買房送裝修、送家電、以老帶新、摸獎送禮、贈送業主福利、送物業費等）的合同簽訂、會計核算及企業所得稅、增值稅和土地增值稅和
個人所得稅如何處理?
八．房企支付的各種違約金、賠償金，各稅種如何處理？
九．開發商銷售的商鋪采用免租期、免費車位及為購房者提供的其他各項優惠，增值稅、企業所得稅、土地增值稅和個人所得稅如何處理？
十．開發商開發產品自持是否視同銷售處理？怎樣籌劃才可以抵扣土地成本？
十一．房企拆遷安置“拆一還一” 增值稅、所得稅、土地增值稅和個人所得稅如何處理?還建房，回遷安置房視同銷售如何征收增值稅？價格怎樣確定？視同銷售是否同時視同土地成本抵扣？
十二．開發企業收取業主的誠意金、VIP、訂金和定金增值稅、所得稅、土地增值稅和個人所得稅如何處理？
十三．物業管理公司收取水電費如何繳增值稅？
十四．代墊首付以及免契稅、免物業費的收入確認與發票開具。
十五．銷售精裝房增值稅、所得稅、土地增值稅和個人所得稅如何處理？
十六．地產手續費和傭金的稅務風險管控
十七．項目完工后，如何計提工程施工成本、公共配套設施成本、報批報建費用、物業完善費用和土地開發成本？
第五節：房地產開發項目完工清算階段稅務籌劃與風險防控
一．管理費用稅務處理與稅前扣除規范
二．營銷費用稅務處理與稅前扣除規范
三．財務費用及利息稅務處理與稅前扣除規范
1．關聯方無償占用資金視同銷售的增值稅、所得稅風險及自查補救
2．向非金融企業與類金融企業借款的稅前扣除要求
3．統借統還稅前扣除應注意的事項
4．利息資本化與費用化的區分不清產生的稅務風險
5．關聯債資利息支出稅前扣除的風險指標與籌劃方法
6．向個人融資產生的利息稅前扣除要求及注意事項
7．跨期與計提未付的利息扣除爭議
四．開發產品達到完工的條件爭議如何處理？如何把握所得稅、土地增值稅清算時間點？
五．開發成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、開發間接費用和借款費用的會計核算與企業所得稅、土地增值稅的納稅調整
六．開發項目成本核算對象確定原則、共同成本間接成本四種分攤方法（占地面積法、建筑面積法、預算造價法和直接成本法）的會計要求，企業所得稅要求和土地增值稅清算要求的差別與選擇。商住一體會計核算與清算問題，不能分開核算的如何處理？
七．成本分攤方法的合理利用----如何利用實際成本法和層高系數法增加非住宅成本？
八．怎樣利用開發間接費與期間費用的交叉地帶合理籌劃？
九．開發企業所得稅預繳申報與年度匯算清繳申報注意事項