【培訓(xùn)時(shí)間】2019年10月26-27日（周六、周日）
【培訓(xùn)地點(diǎn)】杭州海外海百納大酒店(杭州市沈半路456號(hào))
【培訓(xùn)費(fèi)用】3980元/人（包含：培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)、場(chǎng)地、中餐、茶點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢費(fèi)等）
【培訓(xùn)對(duì)象】
·各市區(qū)縣稅務(wù)局、稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)所、律師所律師、財(cái)稅咨詢公司等工作相關(guān)人員
·各房地產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、分管副總、財(cái)務(wù)(稅務(wù))總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)稅主管、主辦會(huì)計(jì)等財(cái)稅相關(guān)人員
【課程收益】
今年7月16日《中華人民共和國(guó)土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，朋友圈被征求意見稿刷屏了。征求意見透露出未來(lái)土增稅的巨大轉(zhuǎn)變：土增稅法將上位為國(guó)家法律；出讓、轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)將納入征稅范圍；納稅人須根據(jù)項(xiàng)目情況及稅法要求自行進(jìn)行土增稅清算……房地產(chǎn)的冬天要來(lái)了嗎？通過新的土增稅法，房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)？對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，重要的則是活好當(dāng)下：在國(guó)家密集調(diào)控背景下，特別是稅收法律政策缺乏嚴(yán)密性、科學(xué)性、合理性的情況下，如何做好賬務(wù)處理與土增稅的清算，有效規(guī)避清算的風(fēng)險(xiǎn)？在全面增值稅以及國(guó)地稅合并之后，面對(duì)強(qiáng)大的大數(shù)據(jù)新系統(tǒng)下的稅收征管等手段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何有效規(guī)避土地增值稅的稽查風(fēng)險(xiǎn)？如何在不違反稅收法律法規(guī)的前提條件下，全面實(shí)施土地增值稅籌劃，提升企業(yè)效益呢？
【培訓(xùn)講師】林老師
中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師。我國(guó)著名的房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”。
現(xiàn)為某省稅務(wù)局官員，國(guó)家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國(guó)家稅務(wù)總局稽查人才庫(kù)、所得稅人才庫(kù)優(yōu)秀人才。廈門國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院碩士研究生導(dǎo)師、閩南師范大學(xué)等數(shù)所院校客座教授，多次組織、參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》1-5版、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》2019版等。
【課程大綱】
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè) 重、特、難點(diǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算與涉稅實(shí)務(wù)
一、拿地環(huán)節(jié)重特事項(xiàng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1.土地價(jià)款從銷售款項(xiàng)中減除應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要在哪里？
2.企業(yè)取得包括土地出讓金返還等在內(nèi)的各種政府性資金應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？
3.各類補(bǔ)償性支出（拆遷安置費(fèi)、通風(fēng)采光等）及實(shí)物性補(bǔ)償支出會(huì)計(jì)應(yīng)如何核算，涉稅問題主要有哪些？
4.拿地時(shí)紅線外附加工程（修路搭橋建公園等）應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，稅務(wù)上該如何處理？
5.拿地時(shí)配建的有償限價(jià)房或無(wú)償人才公寓、社會(huì)保障房等會(huì)計(jì)核算如何處理？稅務(wù)上又該如何處理？
6.購(gòu)買在建工程（爛尾樓）取得的項(xiàng)目或土地會(huì)計(jì)核算應(yīng)注意什么問題？涉稅處理時(shí)又會(huì)產(chǎn)生什么不利影響？
7.結(jié)婚生子式與友情同居式的合作建房有何不同？會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理都各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？
8.以承債式股權(quán)收購(gòu)取得項(xiàng)目稅收如何處理？
9.以債務(wù)重組或破產(chǎn)重組介入項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算如何處理？涉稅問題又該如何處理？
二、開發(fā)環(huán)節(jié)重特事項(xiàng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1.合同內(nèi)甲供材與合同外甲供材差異在哪？會(huì)計(jì)如何核算？稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
2.園林綠化工程或自購(gòu)綠化苗木會(huì)計(jì)如何核算？稅務(wù)處理上有何奧妙？
三、預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)重特事項(xiàng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1.收到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)款應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？又該如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
2.捆綁銷售（買房捆綁精裝修、買房捆綁銷售車位等）應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？稅務(wù)處理上有什么風(fēng)險(xiǎn)？
3.委托第三人團(tuán)購(gòu)銷售、付三抵五等促銷應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？稅務(wù)上如何認(rèn)定？
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分銷應(yīng)如何進(jìn)行處理？分銷費(fèi)用在稅務(wù)上如何認(rèn)定？
5.買房送汽車、家電等買一贈(zèng)一行為會(huì)計(jì)處理有何問題？稅務(wù)上如何認(rèn)定？
6.售后回租的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些？
四、物業(yè)自持環(huán)節(jié)重特事項(xiàng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1.開發(fā)產(chǎn)品自持經(jīng)營(yíng)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理有何特點(diǎn)？
2.開發(fā)產(chǎn)品租賃經(jīng)營(yíng)應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，稅務(wù)處理上有什么空間？
第二部分：土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)控制
一、土地增值稅政策與清算技巧
1.土地增值稅的法定清算條件和指定清算條件各是什么？
2.企業(yè)符合法定清算條件而不清算有什么納稅風(fēng)險(xiǎn)？指定清算條件滿足的情況下自行清算是否可行？
3.稅務(wù)稽查部門能否對(duì)企業(yè)未清算的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算并進(jìn)行處理？
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算單位以什么為標(biāo)準(zhǔn)？全國(guó)各地的掌握口徑是否相同？
5.一個(gè)清算單位中普通住宅和非普通住宅、非住宅是否必須分開計(jì)算增值額并繳納土地增值稅？不分開的情況下有什么風(fēng)險(xiǎn)？
6.房地產(chǎn)開發(fā)成本的成本對(duì)象如何劃分？如果不按建筑面積劃分有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
7.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與稅款清算時(shí)間有什么區(qū)別？清算的土地增值稅稅款在什么情況下可以加收滯納金或處以罰款？
8.分期開發(fā)的房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額如何劃分？
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)處理
1.取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
2.營(yíng)改增前后房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入發(fā)生了什么樣的變化？
3.土地增值稅在營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言利弊如何？
4.銷售面積發(fā)生差錯(cuò)存在補(bǔ)退款如何處理？
5.收取的違約金、滯納金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用要不要計(jì)算繳納土地增值稅？
6.代收代付的水電增容費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等如何處理？
7.開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
8.將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
9.將不能銷售的公共配套設(shè)施對(duì)外銷售了又該如何處理？
10.將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
11.企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？
12.拆遷安置土地增值稅如何計(jì)算？
13.以上各種行為的增值稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
三、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問題
1.準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則與企業(yè)所得稅稅前扣除原則有什么異同？
2.取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)？土地閑置費(fèi)的土地增值稅和企業(yè)所得稅處理是否一樣？
3.存在土地出讓金返還的情況下，土地成本該如何確認(rèn)？增值稅、企業(yè)所得稅對(duì)此種情況該如何處理？
4.存在支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一實(shí)物安置的情況下，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和實(shí)物安置的房產(chǎn)如何處置？增值稅、企業(yè)所得稅又該如何處理？
5.拿地時(shí)存在附加條件（人才公寓、紅線外附加工程等）土地增值稅清算時(shí)該如何處理？
6.土地成本在計(jì)算增值稅時(shí)全額作為銷售額的減除項(xiàng)目處理，在土地增值稅清算時(shí)是否還可以全額作為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額處理并加計(jì)扣除？
7.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的項(xiàng)目土地成本如何認(rèn)定？
8.以投資入股取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本如何認(rèn)定？
9.購(gòu)買爛尾樓等在建工程取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要取得什么票據(jù)？土地增值稅清算時(shí)其購(gòu)進(jìn)成本能否加計(jì)扣除？
10.企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入時(shí)候后或轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)處理后再用于銷售如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？能否加計(jì)扣除？
11.房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)？
12.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？
13. 關(guān)于大市政配套費(fèi)是否可以銷項(xiàng)抵減（國(guó)稅發(fā){2009}31號(hào)）?
第三部分：現(xiàn)場(chǎng)疑難問題解答（問題請(qǐng)?zhí)崆按蛴』驎鴮懝ふ沤^長(zhǎng)篇大論）
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