您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn) > 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資、地產(chǎn)項目并購方案設(shè)計、稅收風(fēng)險防范及稅收籌劃【培訓(xùn)時間】2019年6月22-23日（周六、周日）
【培訓(xùn)地點】杭州•海外海百納大酒店(杭州市沈半路456號)
【培訓(xùn)費用】3980元/人（包含培訓(xùn)、資料、中餐等費用）
【培訓(xùn)對象】
·各房地產(chǎn)董事長、總經(jīng)理、副總、財務(wù)（稅務(wù)）總監(jiān)、經(jīng)理、主管、會計等人員
·各省市縣區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)所、會計所、律師所、財稅咨詢公司等工作相關(guān)人員
【培訓(xùn)講師】蔡嘉
快與財經(jīng)集團CEO、事務(wù)所所長、高級研究員，多家知名地產(chǎn)建安公司的財稅顧問，前上海市稅務(wù)局大企業(yè)管理所副所長，曾任世界五百強綠地集團、益海嘉里集團、眾邦金控集團等企業(yè)財務(wù)總經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)、投資總監(jiān)等。
① 注會、注稅、律師、注冊資產(chǎn)評估師、經(jīng)濟師，擁有證券、基金從業(yè)資格，從事財經(jīng)法律領(lǐng)域的工作近10年。擅長企業(yè)并購、融資財稅法律規(guī)劃，財稅風(fēng)險管控。
② 北京大學(xué)碩士研究生，會計學(xué)碩士，法學(xué)、會計學(xué)雙學(xué)士。
③ 中國企業(yè)財務(wù)管理協(xié)會上海市房地產(chǎn)財務(wù)管理專業(yè)委員會副會長，北京財稅研究院研究員、中國大企業(yè)稅收研究所高級研究員、上海交大稅務(wù)研究所研究員、上海財經(jīng)大學(xué)特聘教師 ④ 全國知名培訓(xùn)機構(gòu)特聘講師，多次為安徽國稅、惠州國稅、上海財經(jīng)大學(xué)、上海海關(guān)學(xué)院、聚航名師大講堂等機構(gòu)授課，廣受好評。
【培訓(xùn)背景】
2018年隨著房地產(chǎn)市場“只住不炒”的監(jiān)管主題延續(xù)，“去大杠桿”背景下，地產(chǎn)創(chuàng)新融資部門不斷進行融資構(gòu)架的創(chuàng)新，大家越發(fā)意識到稅收規(guī)劃對于地產(chǎn)融資成本有非常重要的影響！2019房地產(chǎn)進入白銀時代，中小房企的資金壓力日趨沉重。預(yù)計今年房地產(chǎn)并購市場規(guī)模將會再創(chuàng)新高，如何高效優(yōu)質(zhì)進行并購，將是地產(chǎn)財稅工作的熱點問題。本課程針對房地產(chǎn)項目并購重組的財稅安排和并購方案設(shè)計、融資稅收處理及籌劃進行深入講解，把本人營改增以來實操過的一手案例原汁原味地為大家奉上，涉及招拍掛、勾地、一二級聯(lián)動、資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、產(chǎn)權(quán)/司法拍賣、要錢不要地等方式，內(nèi)容全面、有深度。并通過案例研討分析房地產(chǎn)企業(yè)各種融資構(gòu)架中的稅收風(fēng)險點、稅收成本因素、發(fā)票開具的設(shè)計、稅收籌劃的安排。
【課程特色】
實 操：來自標桿房企的實操經(jīng)驗
價 值：節(jié)稅金額共合計達上億元
有 效：講解深入全面、實操性強
【培訓(xùn)大綱】
第一部分 房地產(chǎn)項目并購重組導(dǎo)引與創(chuàng)新融資方案
一、房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方案
1、債務(wù)融資實操案例解析
（1）商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資 （2）信托通道的債務(wù)融資與夾層融資
（3）私募基金的混合融資 （4）公司（企業(yè)）債券/債務(wù)融資工具融資
（5）資產(chǎn)證券化融資 （6）供應(yīng)鏈融資
（7）保理/商票融資 （8）債權(quán)融資計劃融資
（9）債權(quán)/收益權(quán)、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 （10）互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、第三方理財平臺項目融資
（11）租賃公司的債務(wù)融資 （12） 海外融資
2、股權(quán)融資實操案例解析
（1）基金信托方式融資 （2）項目合作的股權(quán)融資 （3）金主方式股權(quán)融資
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購的認識——走出傳統(tǒng)并購重組的誤區(qū)
1、房地產(chǎn)企業(yè)并購的實質(zhì)是什么？
2、企業(yè)并購重組、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、房地產(chǎn)項目并購重組
3、房地產(chǎn)并購的時代背景？
4、房地產(chǎn)企業(yè)并購的背后動力是什么?
5、2017：房地產(chǎn)企業(yè)并購之年
6、房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展路徑
三、房地產(chǎn)項目并購的財稅核心關(guān)切
1、并購的核心問題是財稅利益博弈
2、并購協(xié)議與并購財稅
3、并購盡調(diào)下：收益算賬與蒙眼狂奔
四、典型房企的并購收益之路
1、并購?fù)酰喝趧?chuàng)與并購狂人：陽光城
2、并購是目前房地產(chǎn)公司拿地的主要方式
3、土地一級市場越來越成為央企、國企的秀場，大量的民營地產(chǎn)公司路在何方？
第二部分 房地產(chǎn)項目并購重組財稅安排實操案例、稅收風(fēng)險方法及稅收籌劃
一、房地產(chǎn)項目并購重組的不同方式概覽
二、一級市場：直接招拍掛、勾地、一二級聯(lián)動開發(fā)
（一）直接招拍掛
1、直接招拍掛：定義、途徑、基本要求、方式以及簽約細節(jié)
2、直接招拍掛綜合案例——全面財稅解構(gòu)
（1）項目公司競買土地
① 土地價款扣除：不同分配方法下的異同
② 土地閑置費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、開發(fā)規(guī)費、政府性基金、契稅、土地出讓金延期支付的滯納金和利息？
③ 可供銷售面積的確定
④ 銷項稅額抵減的四種做賬方式：最優(yōu)選擇路徑
⑤ 銷項稅額抵減：調(diào)整清算收入還是沖減土地成本？
⑥ 土地增值稅扣除項目中房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅的處理？
（2）母公司競買土地
① 母公司是否存在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為？
② 項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)不變
③ 項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)變化
√將國土部門開給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)，到國土部門和財政部門協(xié)商換成項目公司抬頭的土地出讓金收據(jù)
√通過“殼公司”來設(shè)立項目公司
√稅局內(nèi)部口徑
① 該份土地出讓合同印花稅的納稅主體是？母公司還是項目公司？
②《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》如何繳納印花稅？
③ 土地使用稅相關(guān)問題
（3）競拍方式特殊規(guī)則——限制房價+競爭地價、最高限地價+綜合房價、最高限地價+配建方案或建設(shè)方案、最高限地價+定向安置房配建面積、最高限地價+開發(fā)進度+保障性住房面積、最高限地價+養(yǎng)老設(shè)施配建程度、最高限地價+人才住房配建面積+自持比例+自持年限
① 稅務(wù)機關(guān)核價權(quán)？
② 配置保障房價格明顯偏低是否應(yīng)作納稅調(diào)整？
③ “限地價+競配建”無償是否視同銷售？
④ 自持房源銷售納稅風(fēng)險分析
（二）勾地（意向性拿地）
1、勾地：定義、路徑
2、政府意向性勾地
3、村企合作模式
（三）一二級聯(lián)動開發(fā)
1、一二級聯(lián)動開發(fā)：定義、一級開發(fā)內(nèi)容、支付原則
2、一二級聯(lián)動綜合案例——全面財稅結(jié)構(gòu)
（1）土地返還款的處理：企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與賬務(wù)處理
（2）拆遷業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險分析
（3）被拆遷業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險分析：基于國企政策性搬遷的案例
（4）舊城改造模式綜合案例分析
（5）房地分離收儲再轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)安排
√被收儲企業(yè)是否需要繳納增值稅？
√被收儲企業(yè)是否需要繳納土地增值稅？
√被收儲企業(yè)是否需要繳納企業(yè)所得稅？
三、二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項目、股權(quán)收購類項目、產(chǎn)權(quán)交易類/司法拍賣類、聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項目
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：基本概念及轉(zhuǎn)讓條件、關(guān)注的關(guān)鍵點、特殊情況的處理
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓綜合案例——全面財稅結(jié)構(gòu)
（1）土地投資入股項目公司
√母公司將其取得的土地，評估作價進行投資入股到其項目公司名下
√母公司按照凈值無償劃撥到其項目公司名下
（2）在建工程轉(zhuǎn)讓
（3）建筑拆除如何進行稅務(wù)處理？
3、總分公司交易方式的稅務(wù)安排
（1）項目在總分公司之間轉(zhuǎn)移是否需要繳納增值稅？
（2）項目在總分公司之間轉(zhuǎn)移是否需要繳納土地增值稅？
（3）項目在總分公司之間轉(zhuǎn)移是否需要繳納企業(yè)所得稅？
（二）股權(quán)收購類項目
1、股權(quán)收購類項目：基本概念及主要方式、需關(guān)注的關(guān)鍵點、案例解析（在建工程與承債式收購）、風(fēng)險點提示、特殊情況的處理
2、股權(quán)收購案例——按市值股權(quán)收購與按市值資產(chǎn)收購
3、交易價格的構(gòu)成
4、股權(quán)溢價——項目公司利潤與股東利潤
5、股權(quán)溢價的處理——實操案例展示
6、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征土地增值稅的納稅風(fēng)險防范
7、股權(quán)收購案例——個人股東轉(zhuǎn)讓的所得稅、轉(zhuǎn)讓價格公允性問題
8、股權(quán)收購案例——一個粗暴籌劃的風(fēng)險后遺癥
9、特殊目標公司的股權(quán)收購——分立公司
10、房地產(chǎn)項目資產(chǎn)剝離——基于某上市公司REITS案例
11、特殊目標公司的股權(quán)收購——合并公司
（三）產(chǎn)權(quán)交易類項目/司法拍賣類項目
1、產(chǎn)權(quán)交易類項目/司法拍賣類項目：基本概念、需要關(guān)注的點
2、北京產(chǎn)權(quán)交易所——某央企出售股權(quán)與債權(quán)案例解析
3、某法院司法拍賣項目案例——債權(quán)歸集、項目公司設(shè)置
4、拍賣公告涉稅條款的合法性分析——納稅義務(wù)轉(zhuǎn)移還是納稅債務(wù)轉(zhuǎn)移
5、拍賣項目——增值稅發(fā)票、所得稅和土增值稅成本、契稅繳納、辦證等問題
（四）聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項目——要錢不要地
1、聯(lián)營合作開發(fā)案例
2、合作建房案例分析
3、代建代管+品牌輸出類項目：政府代建、商業(yè)代建、資本代建
4、委托代建案例——涉稅分析與賬務(wù)處理
第三部分 房地產(chǎn)項目并購重組財稅安排戰(zhàn)略規(guī)劃
（一）房地產(chǎn)項目并購重組的挑戰(zhàn)
（二）房地產(chǎn)項目并購重組風(fēng)險控制清單
（三）房企并購中的三大財務(wù)風(fēng)險：標的價值評估風(fēng)險、融資和支付風(fēng)險、財務(wù)整合風(fēng)險
第四部分：現(xiàn)場疑難問題解答 (紙質(zhì)問題請?zhí)崆按蛴』驎鴮懝ふ?
【報名咨詢】
聯(lián)系電話：010-62258232 62278113 13718601312 18610339408
聯(lián) 系 人：李先生 陳小姐
