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—10萬平米10年困境2年盤活租金2億20大救場(chǎng)心得獨(dú)家分享
培訓(xùn)安排：2018年5月19-20日（周六、周日） 廣州
培訓(xùn)費(fèi)用：4800元/人，住宿可代訂、費(fèi)用自理
參會(huì)對(duì)象：開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理，商業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷運(yùn)營總監(jiān)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)總監(jiān)、招商總監(jiān)、營銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員（建議董事長、總經(jīng)理帶隊(duì)參加）。
課程背景：
過去幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的突飛猛進(jìn)，各地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)苦于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)問題與電商沖擊，招商難；苦于缺少運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，開業(yè)后難以成功經(jīng)營；導(dǎo)致出現(xiàn)了眾多的商業(yè)地產(chǎn)困境項(xiàng)目。本次課程特邀國內(nèi)著名的商業(yè)操盤專家，深度剖析項(xiàng)目的困境原因，詳細(xì)搭建符合開發(fā)企業(yè)實(shí)際現(xiàn)狀的困難商業(yè)救盤思路。
講師介紹：張昌祥老師
·蓓蕾楊帆公益助學(xué)基金發(fā)起人
·“4+2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”創(chuàng)立者
·北大、浙大地產(chǎn)總裁班商業(yè)地產(chǎn)課題組長、導(dǎo)師
·搜房、騰訊等地產(chǎn)節(jié)目演講嘉賓
·現(xiàn)任 律騰（中國）商業(yè)機(jī)構(gòu) 執(zhí)行董事（港資控股，國內(nèi)排名前三的商業(yè)地產(chǎn)資源整合平臺(tái)公司）
·原萬達(dá)商管總部南區(qū)副總
張昌祥老師商業(yè)救盤代表案例：
1線城市深圳：皇庭廣場(chǎng)（2015年3月-2017年7月任總經(jīng)理）：曾經(jīng)為華南著名商業(yè)困境項(xiàng)目，10.8萬平米，困境長達(dá)10年，2013年12月試營業(yè)，截止2014年12月，開業(yè)率不到60%，商業(yè)公司年度總收入不足8000萬。2015年，張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)95%的開業(yè)率與90%的租金收繳率；2016年張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)100%的租金收繳率，商業(yè)公司總收入突破兩億元，單日客流突破10萬人。成為深圳標(biāo)桿商業(yè)綜合體。2017年張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)該廣場(chǎng)的社交型購物中心轉(zhuǎn)型。2.5年總體招商調(diào)整比例50%。
2線城市濟(jì)南：丁豪廣場(chǎng)（2015年3月-2016年5月任執(zhí)行總經(jīng)理）：8萬平米，2014年4月開業(yè)，80%的開業(yè)率，2014年12月租金物業(yè)費(fèi)收繳率不足50%，開業(yè)率下滑至75%。2015年張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)招商簽約率100%、租金收繳率100%，單日最高客流突破7萬人；2016年5月實(shí)現(xiàn)開業(yè)率100%。成為濟(jì)南標(biāo)桿商業(yè)綜合體。
3線城市紹興：柯橋萬達(dá)廣場(chǎng)（2011年3月-2013年8月任集團(tuán)分管副總）：13萬平米，2010年10月開業(yè)，100%開業(yè)率。該項(xiàng)目為2011年萬達(dá)體系三大困難項(xiàng)目之一，2011年3月日均客流下滑至不足2萬人，掉鋪12個(gè)。2010年12月至2011年5月，該廣場(chǎng)長達(dá)半年沒有商業(yè)總經(jīng)理。2011年張老師以集團(tuán)運(yùn)營分管副總身份率隊(duì)實(shí)現(xiàn)客流同年度提升80%、銷售同年度提升100%以上。租金收繳率、開業(yè)率均100%。
4線城市宜興：現(xiàn)代生活廣場(chǎng)（2009年2月至2011年2月任常務(wù)副總）：5萬平米，2007年12月開業(yè)，85%開業(yè)率。2008年12月，項(xiàng)目掉鋪品牌比例80%，開業(yè)率下滑至60%。2009年，張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)復(fù)雜的商戶遺留問題處理，并引進(jìn)江蘇第一家縣級(jí)城市現(xiàn)代化院線；2010年，張老師率隊(duì)將主力店樂購超市替換為大潤發(fā)，實(shí)現(xiàn)開業(yè)率95%，租金收繳率100%。2年總體招商調(diào)整比例95%。
課程大綱：
一、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤失敗的原因（1小時(shí)）
1、 項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)失誤（前期、后期）
2、 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)誤
3、 規(guī)劃設(shè)計(jì)硬傷
4、 外圍動(dòng)線不暢
5、 品牌組合不良
6、 裝修管控失誤
7、 營銷企劃不力
8、 招商調(diào)整滯后
二、 商業(yè)項(xiàng)目困境復(fù)活第一步：二次定位（2.5小時(shí)）
1、 一道關(guān)：要現(xiàn)錢還是活下去？
（從項(xiàng)目盈利模式角度深度思考導(dǎo)致項(xiàng)目困境的真實(shí)原因）
2、 租金的定價(jià)真相
3、 業(yè)態(tài)的邏輯關(guān)系
4、 消費(fèi)者的未來變化
5、 競(jìng)爭(zhēng)者的兇狠撲殺
6、 二道關(guān)：建筑整改報(bào)批
（功能性整改帶來結(jié)構(gòu)上甚至外立面等方面的諸多變化）
三、 商業(yè)項(xiàng)目困境復(fù)活第二步：商家清退（2.5小時(shí)）
1、 虧損商家眾生相
2、 三道關(guān)：團(tuán)隊(duì)信心已經(jīng)喪失
（從人性角度來了解困難項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不同位置管理者的難處）
3、 商家清退步驟與核心思路
4、 清退費(fèi)用的控制要訣
5、 必要時(shí)的游擊戰(zhàn)術(shù)
6、 四道關(guān)：規(guī)避群體事件
（群體事件的發(fā)酵過程與走向綜述）
7、 難點(diǎn)：小業(yè)主的返租期到期清算
四、 商業(yè)項(xiàng)目困境復(fù)活第三步：招商填鋪（2.5小時(shí)）
1、 五道關(guān)：市場(chǎng)面的信心重塑
（如何換回品牌商戶對(duì)項(xiàng)目的后期運(yùn)營信心）
2、 開業(yè)一年后死盤情況下的招商策略與方法
3、 開業(yè)一年后50%開業(yè)率情況下的招商策略與方法
4、 開業(yè)一年后80%開業(yè)率情況下的招商策略與方法
5、 開業(yè)兩年后死盤情況下的招商策略與方法
6、 開業(yè)兩年后50%開業(yè)率情況下的招商策略與方法
7、 開業(yè)兩年后80%開業(yè)率情況下的招商策略與方法
8、 六道關(guān)：引進(jìn)龍頭品牌
（靠感情是引進(jìn)不來的）
9、 經(jīng)營期裝修管控的難點(diǎn)與規(guī)避
五、 商業(yè)項(xiàng)目困境復(fù)活第四步：經(jīng)營旺場(chǎng)（2.5小時(shí)）
1、 什么情況下需要二次開業(yè)？
2、 經(jīng)營旺場(chǎng)五項(xiàng)基本功
3、 七道關(guān)：企劃活動(dòng)小錢花在刀刃上
（如何用最少的錢創(chuàng)造最大的客流與最大的銷售額）
4、 經(jīng)營旺場(chǎng)八大加速器
5、 八道關(guān)：迅速打造爐火純青的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)
（商業(yè)項(xiàng)目考核體系設(shè)置的基本邏輯與不同情況下的團(tuán)隊(duì)考核設(shè)置）
6、 奠定長期旺場(chǎng)的會(huì)員系統(tǒng)
六、 案例回顧（1.5小時(shí)）
1、 皇庭廣場(chǎng)
2、 丁豪廣場(chǎng)
七、 附送：參訓(xùn)企業(yè)案例一對(duì)一輔導(dǎo)（第一天晚上）
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