近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為國地稅組織收入的重要來源。特別是2016年“營改增”以來，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為國稅系統(tǒng)的重要工作之一。從日常征管情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策的歷史回顧。準(zhǔn)確把握歷史政策，熟悉政策的來龍去脈，是執(zhí)行政策的關(guān)鍵所在，也是能否管好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的重要前提。我國的企業(yè)所得稅在2008年以前執(zhí)行的是內(nèi)外有別的兩套稅法。所以房地產(chǎn)企業(yè)也是分兩種征管方法。具體如下：
（一）內(nèi)資企業(yè)政策變化。
1、沒有專門的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策階段（1994－2003年）。這一時期沒有完全針對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅適用一般工商企業(yè)的稅收政策。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)、成本核算等不同于一般工商企業(yè)。沒有專門的所得稅政策，等于國家對企業(yè)成本核算的放任，造成了企業(yè)初期成本虛大進(jìn)而造成虧損結(jié)果。
2、專門針對房地產(chǎn)企業(yè)制訂了企業(yè)所得稅政策。2003年7月8日出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2003】83號）（2003－2006年）。該文參照了《外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題》（國稅發(fā)[2001]142號）文件的做法，對內(nèi)資企業(yè)的預(yù)售收入開始征稅，是該文最核心的規(guī)定。該文件的發(fā)布，有力的加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅征管。其不足之處是沒有規(guī)定完工標(biāo)準(zhǔn)，致使銷售收入都停留在預(yù)售階段。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)拖著不辦理完工手續(xù)的結(jié)果就是回到了十年前的這個階段。
3、為了加強(qiáng)稅源精細(xì)化管理工作，國家稅務(wù)總局于2006年制定了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2006】31號）。31號文件的制定與實(shí)施，對地產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，是國家對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)利潤分配的一個重要舉措。
（二）外資企業(yè)政策變化。
1、1995年制定的《外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題》（國稅發(fā)〔1995]153號〕文件。第一次提出了一個全新的概念：“預(yù)售收入征稅”，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)相比發(fā)生了一個重大變化。應(yīng)該說外資企業(yè)的稅收政策先行一步，直到八年以后的2003年，內(nèi)資企業(yè)才提出預(yù)售收入征稅的概念，這是當(dāng)時對外資企業(yè)做地產(chǎn)的限制性規(guī)定。
2、《外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題》（國稅發(fā)[2001]142號）文件的制定，使外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策進(jìn)一步明確。但是隨著國稅發(fā)【2006】31號文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確，內(nèi)外資差異增大。除了一般內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的稅收差異外，房地產(chǎn)企業(yè)還有其特殊的差異。鮮明的特點(diǎn)是按照“開發(fā)項(xiàng)目”征稅。
3、2009年國家頒布了《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，同年制定了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2009】31號，以下簡稱31號文），統(tǒng)一了內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的管理辦法。該文指出房地產(chǎn)所得稅征收管理的核心是預(yù)售收入與完工標(biāo)準(zhǔn)的稅務(wù)處理。
綜合以上分析，可以歸納梳理出以下幾條政策脈絡(luò)：一是2003年以前的政策，無完工標(biāo)準(zhǔn)，也無預(yù)售規(guī)定；二是2003－2006年，有了“預(yù)售收入”的規(guī)定，但是暫時沒有完工標(biāo)準(zhǔn)條件；三是2006年以后的政策既有了預(yù)售收入“的規(guī)定，也有完工標(biāo)準(zhǔn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題。
(一)企業(yè)成本對象備案表制度，沒有嚴(yán)格執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目的具體情況并未清晰掌握。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱31號文）規(guī)定企業(yè)應(yīng)在入場施工前提供《房地產(chǎn)企業(yè)成本對象備案表》，但是各地稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍未嚴(yán)格執(zhí)行到位。后來《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（2014年第35號）取消了事前備案制度，改為在開發(fā)項(xiàng)目開始預(yù)售后才備案，也就是說，等到企業(yè)開始出售產(chǎn)品了，才有義務(wù)告知稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)品是什么。如此，就更加無法及時全面掌握企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況。
(二) 開發(fā)項(xiàng)目滾動推進(jìn)，企業(yè)卻長期處在虧損或者微利的狀態(tài)。
1、企業(yè)后期項(xiàng)目的成本費(fèi)用被擠進(jìn)前期，造成的后果是企業(yè)申報數(shù)據(jù)始終處于虧損或者微利狀態(tài)。企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目一般都是分期進(jìn)行，一期項(xiàng)目（成本對象）還未結(jié)束，二期項(xiàng)目就接著上，跟著還有三期、四期。只要工程項(xiàng)目不結(jié)算，就無法歸集成本項(xiàng)目的收入及成本費(fèi)用。
2、項(xiàng)目實(shí)際上已完工，甚至已交樓入伙，但是久拖不進(jìn)行項(xiàng)目清算。企業(yè)所得稅征管辦法的鮮明特點(diǎn)是按照“項(xiàng)目征稅”。相當(dāng)部分企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目已達(dá)到31號文規(guī)定的完工條件，但是不及時進(jìn)行項(xiàng)目清算，不及時將實(shí)際利潤與預(yù)計(jì)利潤的差額披露給稅務(wù)機(jī)關(guān)，不及時補(bǔ)繳稅款。據(jù)多方調(diào)查情況，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以“辦理竣工決算備案手續(xù)”為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點(diǎn)。通過延遲辦理竣工決算手續(xù)，就可以拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間。也有部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊或者開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點(diǎn)。通過以上手法，企業(yè)可以人為控制收入的確認(rèn)時間。
（三）虛增稅前扣除項(xiàng)目金額，隱匿部分預(yù)收房款，嚴(yán)重侵蝕稅基。
1、期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。例如某房地產(chǎn)有限公司，從開始經(jīng)營開始，經(jīng)歷了10年時間，期間費(fèi)用就占了總收入（包括預(yù)售款）的17%，僅此一項(xiàng)就比預(yù)計(jì)利潤率還高（15%）。另外，有些企業(yè)期間費(fèi)用中出現(xiàn)大量的接待費(fèi)、辦公經(jīng)費(fèi)、廣告及贊助費(fèi)用以及人力資源等支出，而這些支出并沒有支出明細(xì)清單。明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或偽造勞務(wù)支出單來列支各種隱性成本。
2、故意混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，在有收入年度一次性稅前扣除;二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將開發(fā)項(xiàng)目完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用（應(yīng)資本化）直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支。
3、將本不應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施成本費(fèi)用。例如產(chǎn)權(quán)不歸業(yè)主共有的會所、配電房等公共設(shè)施的成本費(fèi)用擠進(jìn)開發(fā)成本。
4、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的施工企業(yè)、綠化企業(yè)開具的施工發(fā)票，普遍有虛大金額的現(xiàn)象發(fā)生；三是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間拆借資金，只記費(fèi)用，不計(jì)收入。
5、將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面上既不在“營業(yè)收入”中反映，也不在“預(yù)收帳款”科目中記錄;
6、是用自制收據(jù)收取預(yù)收房款，存入非監(jiān)管賬戶或其它銀行卡上。
以上的第1至第4種做法是目前較為普遍的操作手法，值得我們重視。第5至第6種做法在增值稅電子底賬系統(tǒng)運(yùn)行后，越來越少了。換言之，推行“營改增”政策以及增值稅電子底賬系統(tǒng)運(yùn)行后，企業(yè)對銷售額的籌劃空間不多了，但是成本監(jiān)控方面的問題仍然嚴(yán)重。如何監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用的核算、申報工作是管好企業(yè)所得稅的重點(diǎn)。
（四）目前暫時無法實(shí)現(xiàn)各行政主管部門之間信息的共享，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理滯后和被動。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個流程下來需要涉及的行政審批事項(xiàng)眾多，各部門都掌握著開發(fā)進(jìn)程中的階段性信息，這些數(shù)據(jù)對稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，每個環(huán)節(jié)都是重要的，都是缺一不可的。將分散于各部門的數(shù)據(jù)整合起來，形成一種嚴(yán)密的數(shù)據(jù)鏈?zhǔn)枪芎闷髽I(yè)所得稅的基礎(chǔ)。例如，國土部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)的“招拍掛”，涉及企業(yè)土地成本；建設(shè)、規(guī)劃部門負(fù)責(zé)企業(yè)的規(guī)劃、施工許可及工程預(yù)算，涉及工程款的支出和結(jié)算；地稅部門負(fù)責(zé)土地增值稅等的征收管理；銀行負(fù)責(zé)預(yù)售監(jiān)管賬戶的收支監(jiān)控；房管部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)預(yù)售合同的備案和大產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放等等。各部門分別控制與管理著房地產(chǎn)企業(yè)的每個經(jīng)營階段的相應(yīng)信息。但是，目前仍無法達(dá)到信息實(shí)時共享的效果，這就必然造成無法高效率地綜合利用房地產(chǎn)業(yè)的階段性數(shù)據(jù)，給管理房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管工作帶來一定的困難。
（五）企業(yè)所得稅“分季預(yù)繳、按年匯算清繳”的申報方法與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“開發(fā)項(xiàng)目”跨年開發(fā)的實(shí)際情況不匹配。企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常是跨年度開發(fā)，單個項(xiàng)目的開發(fā)也不是一個年度能完成的，要經(jīng)歷幾個年度。開發(fā)初期，企業(yè)投入大量的資金，形成大量的費(fèi)用，但此時并未有收入產(chǎn)生；等到收入產(chǎn)出期，企業(yè)通過轉(zhuǎn)移預(yù)收款、預(yù)估成本、虛報期間費(fèi)用、彌補(bǔ)前期虧損等手段變相控制利潤。值得警惕的是，我們在實(shí)際的征管工作中，通過檢查或評估補(bǔ)交的所得稅，其實(shí)大多數(shù)是企業(yè)故意少報本應(yīng)在當(dāng)期甚至前期繳納的稅款。而這部分所謂的評估稅款，在次年所得稅匯算清繳時往往被企業(yè)悄悄沖平。由此可見，所得稅按年繳納與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按項(xiàng)目跨年開發(fā)不同步的不足之處是為房地產(chǎn)企業(yè)隨意調(diào)節(jié)所得稅的上交時間的提供了政策前提。因此，要想準(zhǔn)確地計(jì)算所得稅，就必須將開發(fā)過程完整地聯(lián)系起來進(jìn)行計(jì)算，而這又是長期且復(fù)雜的過程，需要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的人員做認(rèn)真細(xì)致的跟蹤監(jiān)控。
（六）預(yù)繳企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)利潤率偏低。ZZ市屬于地級市，執(zhí)行15%的預(yù)計(jì)毛利率（2009年制定的下限）。按照目前的價格走勢，如果仍然執(zhí)行15%的預(yù)計(jì)利潤率實(shí)屬偏低。原因有，一是我市房地產(chǎn)價格翻倍增長，比周邊地級市的價格都要高出一截，平均毛利潤率當(dāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過15%；二是最近地稅部門也相應(yīng)提高了土地增值稅預(yù)征率（3%，預(yù)繳的抵扣項(xiàng)）；三是在商品房價格大幅增長的情況下，企業(yè)期間費(fèi)用（XX公司為17%，僅此已超過預(yù)計(jì)毛利率）也相應(yīng)增長；四是結(jié)轉(zhuǎn)可彌補(bǔ)虧損金額普遍較大（XX公司為13%）。在以上四種因素的共同作用下，如果不適當(dāng)提高預(yù)計(jì)利潤率，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅必然相應(yīng)減少甚至為負(fù)數(shù)。
（七）納稅申報表填寫普遍不規(guī)范。一是企業(yè)所得稅申報表填寫的利潤總額小于財(cái)務(wù)報表利潤總額，將申報表的利潤總額控制在零，或微利的狀態(tài)，達(dá)到少交或不交稅的目的；二是《企業(yè)所得稅彌補(bǔ)虧損明細(xì)表》的年度結(jié)轉(zhuǎn)虧損額與以前年度不吻合，人為通過期間費(fèi)用、資產(chǎn)損失等途徑增大彌補(bǔ)虧損額，作為以后產(chǎn)生收入年度抵減的基數(shù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)如不進(jìn)行核實(shí)，就會嚴(yán)重侵蝕稅基；三是在預(yù)售階段，本不應(yīng)在“營業(yè)收入”欄填寫數(shù)據(jù)，但是不少企業(yè)將預(yù)售收入填寫在此欄，造成統(tǒng)計(jì)口徑和風(fēng)控指標(biāo)失真。因?yàn)樵谙到y(tǒng)掃描數(shù)據(jù)時會認(rèn)為該企業(yè)有某個項(xiàng)目本年度完工，并有結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本的情況；四是企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)際已完工后甚至在交樓入伙后，一直不在“營業(yè)收入”、“營業(yè)成本”欄填寫應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的收入、成本及計(jì)算出實(shí)際利潤額，故意一直按照預(yù)計(jì)利潤率來申報企業(yè)所得稅。五是部分企業(yè)根據(jù)預(yù)售收入和預(yù)計(jì)利潤率倒算出營業(yè)成本，并長此以往地不進(jìn)行項(xiàng)目清算。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議。筆者認(rèn)為加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理應(yīng)有的思路是努力做到“項(xiàng)目清楚，動態(tài)可控、導(dǎo)之以策，估之以據(jù)”。“項(xiàng)目清楚”指稅務(wù)機(jī)關(guān)對管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況（開發(fā)什么項(xiàng)目、規(guī)模大小等）做到心中有數(shù)，隨時可查。“動態(tài)可控”指稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)項(xiàng)目的管理必須是全程動態(tài)管理，并能將管理措施貫徹于項(xiàng)目的始終。“導(dǎo)之以策”指對開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以國家政策、財(cái)務(wù)制度為基礎(chǔ)，寓輔導(dǎo)于平時。“估之有據(jù)”是指對企業(yè)稅負(fù)情況的評估必須有理有據(jù)，不能以要求企業(yè)自查了事。具體的做法有以下幾項(xiàng)：
(一) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)情況做到“項(xiàng)目清楚”，對整個開發(fā)過程做到“動態(tài)可控”。
1.多方獲取信息，做到對企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目情況“清晰有數(shù)”。稅管員應(yīng)經(jīng)常查閱分析企業(yè)上報的各項(xiàng)資料，并上網(wǎng)查詢相關(guān)經(jīng)營信息，建立基本信息臺賬。除此以外，還應(yīng)定期下戶到樓盤工地做調(diào)查（不一定每次都要到企業(yè)辦公場所），有針對性的對開發(fā)項(xiàng)目的地段、施工過程、完工備案、銷售等情況進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。例如，可以作為客戶身份，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例、付款方式等。以此推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。另外，也可以到工地詢問施工方的相關(guān)信息，獲取成本費(fèi)用方面的資料。
2.建立政府各部門之間對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的共享機(jī)制，及時全面掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)并加以充分利用。一是努力建立與國土資源局、不動產(chǎn)登記中心、住建局、金融機(jī)構(gòu)和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地獲取方式，項(xiàng)目立項(xiàng)及開工情況、進(jìn)場施工及預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流動走向和預(yù)收房款收支、產(chǎn)權(quán)交付與否等情況。力求通過信息交換，最大限度地掌握開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)涉及稅收方面的信息；二是在此數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，加大分析力度，充分比對相關(guān)跨年（產(chǎn)生費(fèi)用年度開始）數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)相關(guān)疑點(diǎn)指標(biāo)，找出風(fēng)險點(diǎn)所在，及時核查了解，力求做到防范于未然。
3. 關(guān)注重點(diǎn)環(huán)節(jié)，把握關(guān)鍵時點(diǎn)，制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程，串起整個開發(fā)進(jìn)程的所得稅節(jié)點(diǎn)。從立項(xiàng)開始跟蹤掌握開發(fā)的幾個重點(diǎn)環(huán)節(jié)：即立項(xiàng)報批環(huán)節(jié)、施工建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。制定貫穿項(xiàng)目開發(fā)始終的工作流程，規(guī)范所得稅管理。通過巡查及時全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個環(huán)節(jié)發(fā)生的時點(diǎn)，針對每個環(huán)節(jié)適時采取督促管理措施，特別是要想方設(shè)法加強(qiáng)實(shí)地核查以確認(rèn)完工時點(diǎn)，抓住預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售的關(guān)鍵時點(diǎn)(房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的最關(guān)鍵時點(diǎn))。方法主要有，一是根據(jù)市商品房（預(yù)售）網(wǎng)數(shù)據(jù)，通過計(jì)算分析，對于樓盤大部分已出售（85%以上）的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)到建設(shè)部門了解其是否辦理竣工備案手續(xù)，進(jìn)而到住房管理部門了解其是否辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（大產(chǎn)權(quán)證）；二是到企業(yè)物業(yè)管理部門了解企業(yè)交樓入伙手續(xù)的辦理情況；三是通過電力、煤氣、自來水、電視、電信等部門了解業(yè)主是否入住、入住率多少等情況。
4. 督促有已完工開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，及時對預(yù)售收入、開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，準(zhǔn)確計(jì)算出實(shí)際利潤額。在目前的存量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有不少己經(jīng)達(dá)到項(xiàng)目完工條件，但是由于諸多原因而未對已完工項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目清算，沒有真正計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際利潤額。延遲，甚至偷漏了大量國家稅款。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)組織評估、稅源管理部門人員加大對已完工成本項(xiàng)目的清算力度。努力做到以下幾點(diǎn)，一是無論開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量是否驗(yàn)收合格；無論其是否辦理完工備案手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》要求企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目清算；二是開發(fā)產(chǎn)品完工以后，稅管員應(yīng)督促輔導(dǎo)企業(yè)在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。這一點(diǎn)特別需要引起重視。舉個極端的例子，某公司某開發(fā)項(xiàng)目的完工日是2015年12月31日，該企業(yè)應(yīng)在2016年5月31日前確定計(jì)稅成本（計(jì)稅成本核算的終止日）；如果完工日是2016年1月1日，那么該企業(yè)應(yīng)在2017年5月31日前確定計(jì)稅成本。這里面的資金成本差距相當(dāng)大；三是對故意拖延不按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本的企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過評估程序，核定其計(jì)稅成本，并據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整。
(二)精準(zhǔn)確定收入，嚴(yán)格控住開發(fā)成本和期間費(fèi)用。
1.以營改增為契機(jī)，加大以票控稅力度，力求做到銷項(xiàng)可控。充分分析利用《增值稅電子底賬系統(tǒng)》的開票數(shù)據(jù)，將其與住房部門的商品房預(yù)售網(wǎng)、企業(yè)所得稅申報表，企業(yè)利潤表、現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表中涉及資金收付的數(shù)據(jù)相比對。分析核實(shí)銷售數(shù)據(jù)，包括套數(shù)、戶型、面積、單價等。
2.嚴(yán)格控制企業(yè)成本的核算范疇。一是定期抽查開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、購進(jìn)材料或設(shè)備的增值稅發(fā)票，對發(fā)票金額較大或發(fā)票項(xiàng)目有疑點(diǎn)的，應(yīng)對企業(yè)的合同、協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證等相關(guān)資料進(jìn)行查閱，對金額在5萬元以上的發(fā)票，稅源管理部門應(yīng)逐張核查，必要時可以委托對方稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)查。二是加強(qiáng)對建筑安裝成本數(shù)據(jù)分析，分“成本對象”計(jì)算出每平方米建筑成本并與建設(shè)部門公布的同期建筑成本進(jìn)行比較，防止房地產(chǎn)企業(yè)人為擴(kuò)大建筑成本。
3.加強(qiáng)對銀行預(yù)售收款賬戶的監(jiān)控。一是爭取住房建設(shè)及銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況；二是通過住房建設(shè)部門審批的預(yù)售款支出金額和比例掌握企業(yè)開發(fā)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)源頭控管。
4、及時按期（季度）核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用。目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍在期間費(fèi)用上進(jìn)行納稅籌劃，從企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)開始，即從土地使用權(quán)費(fèi)、辦公經(jīng)費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)等方面著手，逐漸擴(kuò)大期間費(fèi)用的金額，經(jīng)過若干年的累積，沉淀了金額不菲的可彌補(bǔ)虧損額，等著在預(yù)售開始年度進(jìn)行抵減。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)等到企業(yè)有預(yù)售收入年度再進(jìn)行核實(shí)則有為時已晚的被動。因?yàn)椋粊頃r間、人力不允許，二來時間久遠(yuǎn)，很多支出取證困難。鑒于此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在企業(yè)進(jìn)行季度申報時，及時對企業(yè)的大額期間費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)。特別是對有“限額限率”規(guī)定的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出等。
（三）提高申報質(zhì)量，規(guī)范日常管理，夯實(shí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
1. 加強(qiáng)納稅申報表的輔導(dǎo)與監(jiān)控。針對房地產(chǎn)企業(yè)申報質(zhì)量不高的情況。應(yīng)采取以下措施解決：一是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的政策輔導(dǎo)，只有對政策熟悉了，才能根據(jù)申報表填寫辦法準(zhǔn)確反映實(shí)際經(jīng)營情況；二是加大錯誤申報的處罰力度，使部分企業(yè)不敢隨意調(diào)節(jié)利潤，人為控制所得稅的繳納金額和時間；三是成立房地產(chǎn)企業(yè)攻堅(jiān)團(tuán)隊(duì)，逐戶及時全程幫助企業(yè)正確填寫申報表。四是加大申報表的核實(shí)力度，設(shè)立所得稅申報數(shù)據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)。形成獲取所得稅跨年數(shù)據(jù)，并結(jié)合財(cái)務(wù)報表進(jìn)行疑點(diǎn)展示和排查。
2.逐戶排查核實(shí)每戶房地產(chǎn)企業(yè)的歷史申報數(shù)據(jù)及曾經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息，徹底核實(shí)企業(yè)的成本對象及實(shí)際利潤額。輔導(dǎo)企業(yè)從頭做正確的申報，并按年做“補(bǔ)充申報”處理。因?yàn)槿绻麑ζ髽I(yè)的歷史申報數(shù)據(jù)采取置之不理的做法，將使這種混亂的情況延續(xù)下去，出現(xiàn)“剪不斷理還亂”的局面。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和所得稅申報方法決定了必須采取“從頭再來”的方法，否則永遠(yuǎn)也無法準(zhǔn)確申報企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。
(四)加大風(fēng)險監(jiān)控力度，加強(qiáng)日常檢查工作。
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控。一是根據(jù)目前的預(yù)計(jì)利潤率、稅率，結(jié)合珠海市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，通過分析近5年來的申報數(shù)據(jù)，計(jì)算出每100元收入（含預(yù)售）所產(chǎn)生的企業(yè)所得稅額，作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所得稅征管和納稅評估的重要參考指標(biāo)。二是對未達(dá)到完工產(chǎn)品條件的企業(yè)，并且低于行業(yè)平均企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率的企業(yè)納入預(yù)警名單。稅源管理部門根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)布的預(yù)警名單，向企業(yè)發(fā)送告知文書，督促企業(yè)對涉稅事項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真自查，切實(shí)完善企業(yè)財(cái)務(wù)核算和規(guī)范納稅行為，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險。
2. 加大企業(yè)虧損金額的核查力度。房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是采取提前布局的籌劃方法。在企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后，便通過各種方法逐年“虛大”各種費(fèi)用，特別是期間費(fèi)用。在未產(chǎn)生預(yù)售收入之前，企業(yè)每年虧損。由于尚未開售樓盤，這種虧損悄然無聲，未能引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的重視，覺得房地產(chǎn)企業(yè)每年幾百萬的費(fèi)用實(shí)屬正常，而沒有及時核實(shí)。但是當(dāng)多年的虧損額結(jié)轉(zhuǎn)下來就有幾千萬，待到有收入的年度，便能將數(shù)億的預(yù)售收入化解，造成收入高峰期也無稅預(yù)繳的狀況.
3．逐步建立轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)分布地圖，詳細(xì)標(biāo)明我局管轄企業(yè)的位置等情況。這項(xiàng)工作可以借力于房地產(chǎn)中介公司。中介公司一般有較為詳細(xì)的區(qū)域樓盤位置地圖，并且有較為公允的成交價格數(shù)據(jù)和價格趨勢圖。通過第三方的力量再輔之以稅務(wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，可以較為清晰地掌握區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售情況和價格走勢。
4.加強(qiáng)對企業(yè)關(guān)聯(lián)方的走訪調(diào)查工作，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，特別是對同一投資方或者同一法定代表人的不同項(xiàng)目公司之間的業(yè)務(wù)往來。看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。
四、綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的目標(biāo)是想法設(shè)法把開發(fā)企業(yè)從“登記-開發(fā)-清算-注銷”的經(jīng)營全過程掌控起來。努力心中有數(shù)，一是知道了開發(fā)企業(yè)在干什么（成本項(xiàng)目清晰）；二是知道開發(fā)企業(yè)干得怎么樣（所得稅貢獻(xiàn)率高低）；三是知道企業(yè)是否準(zhǔn)確如實(shí)地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報經(jīng)營情況（納稅申報表填寫客觀準(zhǔn)確）；四是知道自己征管工作做得好不好（日常監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)的設(shè)定）；讓企業(yè)知道自己是否在所得稅申報上是否做錯、做錯了什么，是故意的還是善意的（評估）。筆者認(rèn)為只要做到以上幾點(diǎn)，就可以說基本做好了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理工作。
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤財(cái)稅核算再造與實(shí)務(wù)操作應(yīng)用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風(fēng)險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會計(jì)核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴(yán)監(jiān)控下的房地產(chǎn)企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風(fēng)險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”時代暨增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風(fēng)險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實(shí)務(wù)技巧暨成本分?jǐn)?/STRONG>
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