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營改增后土地增值稅的五個應知文件

營改增后土地增值稅的五個應知文件

2016年營改增后,有關土地增值稅的五個文件政策:前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等開發成本核定;實行先彌補后退稅的政策;視同銷售情形以及應納稅計算;納稅申報表及其填寫;計稅依據確定等。

(一)四項開發成本核定

關于房地產開發企業土地增值稅清算四項開發成本核定辦法的公告

浙江省地方稅務局公告2016年第20號

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定,現對房地產開發企業土地增值稅清算中前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等“四項開發成本”(以下簡稱“四項開發成本”)的核定辦法規定如下:

一、房地產開發企業在計算土地增值稅時,“四項開發成本”應按實際發生額據實扣除。

二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的“四項開發成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實的,主管地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門定期公布的建安造價定額資料,結合房屋建造年份、結構、用途、區位、材料等因素,核定“四項開發成本”的單位面積金額標準。

三、本公告自2017年1月1日起施行!墩憬〉胤蕉悇站株P于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的公告》(浙江省地方稅務局公告2015年第8號)第五條規定同時廢止。

浙江省地方稅務局

2016年11月30日

(二)先彌補后退稅

關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告

國家稅務總局公告2016年第81號

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規定,現就房地產開發企業(以下簡稱“企業”)由于土地增值稅清算,導致多繳企業所得稅的退稅問題公告如下:
  一、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后,當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的,該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉,用以后年度所得彌補。后續開發項目,是指正在開發以及中標的項目。
  二、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后,當年企業所得稅匯算清繳出現虧損,且沒有后續開發項目的,可以按照以下方法,計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款,并申請退稅:
 。ㄒ唬┰擁椖坷U納的土地增值稅總額,應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發各年度進行分攤,具體按以下公式計算:
  各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)  
  本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
 。ǘ┰擁椖块_發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅;企業應調整當年度的應納稅所得額,并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款;當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的,應作為虧損向以后年度結轉,并調整以后年度的應納稅所得額。
 。ㄈ┌凑丈鲜龇椒ㄟM行土地增值稅分攤調整后,導致相應年度應納稅所得額出現正數的,應按規定計算繳納企業所得稅。
 。ㄋ模┢髽I按上述方法計算的累計退稅額,不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅;超過部分作為項目清算年度產生的虧損,向以后年度結轉。
  三、企業在申請退稅時,應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程,包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率,以及是否存在后續開發項目等情況。
  四、本公告自發布之日起施行。本公告發布之日前,企業凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續開發項目的,在本公告發布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損,按照本公告第二條規定的方法計算多繳企業所得稅稅款,并申請退稅。
  《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第29號)同時廢止。  
  特此公告。

(三)土增稅視同銷售情形、計算等基本規定

關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告

國家稅務總局公告2016年第70號

·    為進一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)等規定,現就土地增值稅若干征管問題明確如下:
  一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
  營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
  為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:
  土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
  二、關于營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題
  納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行。納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認,應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定執行。
  三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
  (一)營改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。
 。ǘI改增后,房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
  其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。
  四、關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題
  房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時,按以下方法確定相關金額:
  (一)土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入
 。ǘ┡c轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加
  五、關于營改增后建筑安裝工程費支出的發票確認問題
  營改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票,應按照《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定,在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱,否則不得計入土地增值稅扣除項目金額!竟P者注:這是最容易被忽視的地方!會計在收取發票時一定要仔細,否則后遺癥嚴重!!】
  六、關于舊房轉讓時的扣除計算問題
  營改增后,納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算:
 。ㄒ唬┨峁┑馁彿繎{據為營改增前取得的營業稅發票的,按照發票所載金額(不扣減營業稅)并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
 。ǘ┨峁┑馁彿繎{據為營改增后取得的增值稅普通發票的,按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
 。ㄈ┨峁┑馁彿堪l票為營改增后取得的增值稅專用發票的,按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和,并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
  本公告自公布之日起施行。
  特此公告。

國家稅務總局

2016年11月10日

(四)申報表

關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知

稅總函〔2016〕309號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局,西藏、寧夏自治區國家稅務局:
  為加強土地增值稅規范化管理,稅務總局決定修訂土地增值稅納稅申報表。現將修訂的主要內容通知如下:
  一、增加《土地增值稅項目登記表》
  根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》(國稅發〔1995〕090號)規定,從事房地產開發的納稅人,應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后,根據稅務機關確定的時間,向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》,并在每次轉讓(預售)房地產時,依次填報表中規定欄目的內容。
  二、土地增值稅納稅申報表單修訂內容
  (一)根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規定,在《土地增值稅納稅申報表(二)》和《土地增值稅納稅申報表(五)》中增加“代收費用”欄次。
  (二)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)和《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)規定,調整收入項目名稱,在《土地增值稅納稅申報表(一)》中增加“視同銷售收入”數據列,在《土地增值稅納稅申報表(二)》、《土地增值稅納稅申報表(四)》、《土地增值稅納稅申報表(五)》和《土地增值稅納稅申報表(六)》中調整轉讓收入欄次,增加“視同銷售收入”指標。
  現將修訂后的《土地增值稅納稅申報表》(見附件)印發給你單位,請認真做好落實工作。各表單執行情況請及時反饋稅務總局(財產和行為稅司)。

國家稅務總局
2016年7月7日

(五)計稅依據

關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知

財稅〔2016〕43號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局,西藏、寧夏、青海。ㄗ灾螀^)國家稅務局,新疆生產建設兵團財務局:
  經研究,現將營業稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據有關問題明確如下:
  一、計征契稅的成交價格不含增值稅。
  二、房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。
  三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。
  四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。
  個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計算轉租所得時予以扣除。
  五、免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。
  六、在計征上述稅種時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
  本通知自2016年5月1日起執行。

財政部 國家稅務總局
2016年4月25日

(信息發布:企業培訓網  發布時間:2017-1-5 17:39:29)
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