1、房地產(chǎn)企業(yè)通過分立而取得土地，企業(yè)仍持有原財政票據(jù)，但土地使用權(quán)證書名稱變更為分立后的企業(yè)。此情況下，分立后的房地產(chǎn)企業(yè)按一般計稅方法計算增值稅時，土地出讓金能作為抵減銷售額？若可以抵減銷售額需提供哪些證據(jù)？
答：可以按照分立前土地付的土地價款抵減銷售額。企業(yè)需提供企業(yè)分立前后的工商登記證、稅務(wù)登記證、分立協(xié)議、公司章程、分立前取得土地出讓金財政票據(jù)。
2、納稅人新建、擴(kuò)建、改建、裝飾不動產(chǎn)，超過購置時原值50%，須分兩年抵扣。某納稅人有辦公樓一棟，原值100萬元，2016年10月擴(kuò)建花費30萬元（不含稅，稅率11%，下同），相關(guān)進(jìn)項不用分期抵扣，2017年10月再次裝修，花費30萬元，請問納稅人是否需要分兩年抵扣？“超過購置原值50%”的計算標(biāo)準(zhǔn)是按單次改建計算還是按多次改建累計計算？
答：《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）文件規(guī)定，“納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。”如果是兩次裝修，因每次裝修支出均不足原值的50%，故可以一次性抵扣，但對于連續(xù)進(jìn)行的改擴(kuò)建應(yīng)按累計金額計算。若2016年10月-2017年10月屬于2017年10月期間的裝修，屬于一次裝修行為分期支付價款，合計改擴(kuò)建支出60萬元，超過50%的比例，需分兩年抵扣，具體抵扣計算如下：
（1）2017年10月，再次發(fā)生改擴(kuò)建支出時，本應(yīng)轉(zhuǎn)出2016年10月已發(fā)生的改擴(kuò)建進(jìn)項稅額的40%，但2017年10月正好是第一次抵扣時間的第13個月，故不需要進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。
（2）2017年10月發(fā)生的30萬元改擴(kuò)建進(jìn)項稅額的1.98萬元（30*11%*60%）可于當(dāng)期抵扣進(jìn)項稅額，剩余1.32萬元（30*11%*40%），暫記入“應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額”，待2018年10月再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何準(zhǔn)確判斷預(yù)售和銷售？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售合同簽訂之后至開發(fā)產(chǎn)品交付之前收到的款項（包括首付、按揭、全款），均作為預(yù)收賬款，在實際收到的次月按3%預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）的規(guī)定，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為開發(fā)產(chǎn)品交付業(yè)主的當(dāng)天，房地產(chǎn)企業(yè)于納稅義務(wù)發(fā)生時間的當(dāng)月開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票，計提增值稅。
4、股東退股或因企業(yè)注銷向股東分配資產(chǎn)，涉及不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的，是否屬于銷售行為？
答：股東退股或注銷向股東分配資產(chǎn)，就是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給股東，轉(zhuǎn)讓款沖抵減資款或清算分配款，故需作銷售處理，繳納增值稅。
5、如果房地產(chǎn)行業(yè)納稅人，在同一個月內(nèi)收到預(yù)售款和尾款，在次月是否可以不需預(yù)繳，直接納稅申報？
答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，收到預(yù)收款（含尾款）均需要在次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。開發(fā)產(chǎn)品交付給業(yè)主時，計提增值稅。
附：近期房地產(chǎn)、建安企業(yè)財稅培訓(xùn)課程安排
【12月3-4日】廈門 全面營改增背景下房地產(chǎn)\建安企業(yè)匯算清繳風(fēng)險識別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警評估稽查與風(fēng)險防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產(chǎn)建安企業(yè)增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風(fēng)險防控及稽查應(yīng)對
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策梳理與國地稅一體化管理體系下的納稅風(fēng)險防控暨企業(yè)所得稅管轄權(quán)變更涉稅風(fēng)險剖析與稽查應(yīng)對專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)難點焦點問題風(fēng)險防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產(chǎn)開發(fā)五個不同階段涉稅風(fēng)險防控與納稅答疑暨營改增后的土地增值稅清算風(fēng)險防范與難點解析專題
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