房地產(chǎn)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)面對(duì)如此大的變革，是否已經(jīng)完全吃透政策了呢？本文對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)在實(shí)際操作過(guò)程中可能遇到的特殊情況進(jìn)行了梳理和解答，供同行參考。
銷項(xiàng)稅
NO.1
問(wèn):許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修軟裝，有時(shí)也相應(yīng)贈(zèng)送了家電，如空調(diào)電視等。在核算銷項(xiàng)稅額時(shí)，是否應(yīng)將銷售房屋的價(jià)款、精裝修款、贈(zèng)送家電價(jià)款分別進(jìn)行核算，按照不同稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額？還是作為混合銷售將精裝修房的整體對(duì)外銷售價(jià)格統(tǒng)一按照銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)？
答：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房產(chǎn)，由于已在《商品房買賣合同》中表明出售的為精裝修房，相應(yīng)的裝飾、裝修、設(shè)備款等費(fèi)用已包含在房屋銷售的價(jià)格中，不屬于無(wú)償贈(zèng)送，因此房屋的裝修及家電等不應(yīng)視同銷售，同時(shí)銷售精裝修房產(chǎn)涉及的裝修及家電價(jià)款歸屬于一項(xiàng)銷售行為，應(yīng)將取得的所有價(jià)款作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。
NO.2
問(wèn)：在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷售、增加蓄客量會(huì)采取一些促銷手段，如買房贈(zèng)送車輛/車位，這種情況下，增值稅應(yīng)如何申報(bào)計(jì)算？
答：買房贈(zèng)送車輛應(yīng)按照簽訂的房屋銷售合同中標(biāo)明的價(jià)款作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，預(yù)繳或者直接申報(bào)繳納增值稅；小轎車應(yīng)按照視同銷售價(jià)格確認(rèn)中的第二點(diǎn)“按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”來(lái)確定銷售額，按照銷售貨物（17%的稅率）來(lái)計(jì)算申報(bào)繳納增值稅。
買房贈(zèng)送車位行為則應(yīng)區(qū)分以下情況：
①一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)買房贈(zèng)送車位會(huì)進(jìn)行如下實(shí)務(wù)處理，按照銷售房屋和銷售車位拆分銷售價(jià)格，并分別簽訂房屋和車位的銷售合同。這種情況下，企業(yè)應(yīng)按照合同約定價(jià)格分別預(yù)繳或者直接申報(bào)繳納增值稅。需要注意的是，要特別注意房屋和車位簽訂的銷售合同中標(biāo)明的銷售價(jià)格是否符合市場(chǎng)價(jià)格，如果明顯偏低市場(chǎng)價(jià)格，則按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行增值稅的預(yù)繳或者納稅申報(bào)。
②如果房地產(chǎn)企業(yè)買房贈(zèng)送車位，未對(duì)車位單獨(dú)簽訂銷售合同，或者簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，房地產(chǎn)企業(yè)需按照“按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”規(guī)定確認(rèn)車位的銷售價(jià)格，并繳納增值稅。
NO.3
問(wèn)：根據(jù)《人民防空法》和《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》，城市新建民用建筑按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室，對(duì)應(yīng)人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)設(shè)計(jì)指標(biāo)和規(guī)定修建的地下人防設(shè)施在驗(yàn)收通過(guò)之后，應(yīng)交與人防辦，所有權(quán)歸屬國(guó)家所有。
在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常與人防辦簽訂回租協(xié)議，將地下人防進(jìn)行劃線，改造成商鋪或者車位，以一次性躉交的方式將人防商鋪/車位的使用權(quán)出售給消費(fèi)者。這種形式下，是否繳納增值稅，應(yīng)按什么科目繳納？
答：人防工程出售的是一種使用權(quán)而不是所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)來(lái)繳納增值稅，銷項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交與人防辦的回租租金，但如果人防辦無(wú)法開(kāi)具可抵扣的增值稅抵扣憑證，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)直接計(jì)入成本，具體落實(shí)應(yīng)看各地的具體落實(shí)政策。
NO.4
問(wèn)：預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的意向金、訂金、認(rèn)籌金是否作為預(yù)繳增值稅計(jì)稅依據(jù)？
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)收款預(yù)繳增值稅。預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款，應(yīng)包括定金以及分期取得的預(yù)收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地產(chǎn)企業(yè)收取的意向金、訂金、認(rèn)籌金不屬于預(yù)收款范疇，不需預(yù)繳增值稅。
NO.5
問(wèn)：代收代付的契稅、印花稅、辦證費(fèi)等是否屬于價(jià)外費(fèi)用？
答：價(jià)外費(fèi)用指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，雖然契稅、印花稅等不符合《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第十三條規(guī)定的“對(duì)行政單位之外的其他單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)”的范疇，但企業(yè)代收此部分稅費(fèi)也是代收代付性質(zhì)，由相關(guān)部門開(kāi)具以購(gòu)房者為主體的發(fā)票或行政事業(yè)型收費(fèi)憑據(jù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收代付的契稅、印花稅、辦證費(fèi)等不應(yīng)納入銷售額中。
營(yíng)改增是一項(xiàng)國(guó)家稅制方面的重大改革，涉及的范圍廣泛，內(nèi)容龐大，想要完全理解吃透，仍然需要不斷的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，小編從企業(yè)實(shí)務(wù)操作出發(fā)，向大家推薦《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅操作實(shí)務(wù)》一書(shū)，該書(shū)一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的增值稅政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理總結(jié)，涵蓋了目前最新和傳統(tǒng)有效的增值稅政策；二是從稅務(wù)系統(tǒng)管理和企業(yè)執(zhí)行2個(gè)角度全面搜集了當(dāng)前企業(yè)執(zhí)行增值稅政策容易產(chǎn)生的盲點(diǎn)和問(wèn)題，結(jié)合政策進(jìn)行解答說(shuō)明。
進(jìn)項(xiàng)稅
NO.6
問(wèn)：企業(yè)從二級(jí)市場(chǎng)取得土地時(shí)，取得增值稅專用發(fā)票，是否可以抵扣？
答：可以抵扣。根據(jù)36號(hào)文規(guī)定，將土地使用權(quán)列為增值稅應(yīng)稅范圍，同時(shí)現(xiàn)有文件未將土地使用權(quán)列入不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票及不得抵扣增值稅專用發(fā)票的范圍，據(jù)此，可以推斷企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，受讓方取得增值稅專用發(fā)票也應(yīng)允許抵扣，這也符合增值稅“道道征道道扣”的原則。
NO.7
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中選用一般計(jì)稅方式的一般納稅人，銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，是否可以扣除土地成本？
答：可以扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，前提條件是配套設(shè)施是可售的，在預(yù)售范圍內(nèi)，可辦理產(chǎn)權(quán)。
NO.8
問(wèn)：企業(yè)經(jīng)營(yíng)用途或者計(jì)稅辦法發(fā)生改變，前期用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)用于應(yīng)稅項(xiàng)目，如何操作？
答：不得再進(jìn)行抵扣。文件中僅規(guī)定前期用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生用途改變時(shí)，可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行抵扣，其他購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目發(fā)生上述情形，不得進(jìn)行抵扣。因此企業(yè)在購(gòu)入上述項(xiàng)目時(shí)，若無(wú)法明確用于應(yīng)稅或者非應(yīng)稅項(xiàng)目，建議在規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行抵扣，待確定用于非應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)出。
NO.9
關(guān)于住宿費(fèi)的抵扣問(wèn)題
（1）問(wèn)：企業(yè)在酒店舉辦會(huì)議、培訓(xùn)期間，取得的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)增值稅專用發(fā)票，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
答：一般納稅人取得住宿費(fèi)專用發(fā)票，可以按規(guī)定進(jìn)行抵扣。企業(yè)購(gòu)進(jìn)餐飲服務(wù)，進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
（2）問(wèn)：企業(yè)在自己經(jīng)營(yíng)地或注冊(cè)地發(fā)生的住宿費(fèi)取得增值稅專用發(fā)票，是否可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
答：企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。現(xiàn)階段并未禁止企業(yè)抵扣其在經(jīng)營(yíng)地或注冊(cè)地發(fā)生的住宿費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，在判斷企業(yè)發(fā)生的住宿費(fèi)能否抵扣，關(guān)鍵是看住宿費(fèi)的最終“用途”，而不是看發(fā)生地。如：某會(huì)計(jì)事務(wù)所為一般納稅人，經(jīng)營(yíng)地在北京西城區(qū)，后其審計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生在北京懷柔區(qū)，審計(jì)過(guò)程中發(fā)生在懷柔區(qū)的住宿費(fèi)也可按照相關(guān)規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
NO.10
問(wèn)：售樓處和樣板間發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？
答：售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣。如果最終需要拆除，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。
作者：余瑩；摘自《輕松搞定房地產(chǎn)增值稅》（稅局干部+房地產(chǎn)會(huì)計(jì)聯(lián)手寫作的實(shí)操指南）機(jī)械工業(yè)出版社2017年11月出版。
【附錄】房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)最新財(cái)稅課程安排——
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