（一）有利影響
營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售、利潤(rùn)都會(huì)有影響，跳出增值稅的角度看，不只是增值稅，也會(huì)影響土地增值稅、企業(yè)所得稅。營(yíng)改增的改革，是想建立一個(gè)規(guī)范的增值稅征收管理，來(lái)規(guī)范納稅人的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。以前許多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)掛靠取得收入，營(yíng)改增之后就無(wú)法實(shí)現(xiàn)了，那么很明顯對(duì)土地增值稅、企業(yè)所得稅，就不僅是核算有影響。以前房地產(chǎn)企業(yè)一年收入上億仍然是采取合并征收，營(yíng)改增之后，則不能再采取合并征收，因?yàn)橐鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票系統(tǒng)銜接起來(lái)。
跳出稅負(fù)的角度看：對(duì)組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、會(huì)計(jì)核算都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的變化。在部門(mén)設(shè)置上，原來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管控模式就要調(diào)整，以前只是籌劃避稅，現(xiàn)在不僅僅是避稅，還有稅收風(fēng)險(xiǎn)的控制，如何節(jié)稅，需要從各個(gè)角度考慮。所以現(xiàn)在對(duì)整個(gè)稅收、企業(yè)內(nèi)部管理、機(jī)構(gòu)的設(shè)置都會(huì)有比較大的影響。
1、減少營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅，形成行業(yè)抵扣鏈，刺激商業(yè)地、工業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售，二手交易優(yōu)惠政策刺激個(gè)人改善性的需求。
和增值稅本身性質(zhì)有關(guān)，增值稅是就增值額征稅，通過(guò)抵扣稅金的方法實(shí)現(xiàn)避免重復(fù)征稅，從這個(gè)角度看原來(lái)存在重復(fù)征稅比較嚴(yán)重的行業(yè)，稅負(fù)會(huì)有所下降。營(yíng)改增一旦完成，全行業(yè)會(huì)形成抵扣鏈；所有企業(yè)新增或改善辦公條件的買(mǎi)樓需求，會(huì)對(duì)商業(yè)地、工業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售有一定的刺激，有望促進(jìn)寫(xiě)字樓去庫(kù)存；同時(shí)由于二手交易的優(yōu)惠政策將極大地刺激客戶的個(gè)性化需求。
2、規(guī)范公司賬務(wù)，使企業(yè)所得稅、土地增值稅核定征收成為不可能，從而實(shí)現(xiàn)查賬征收，降低綜合稅負(fù)。
從規(guī)范公司的經(jīng)營(yíng)角度看，可以產(chǎn)生非常大的變化。過(guò)去企業(yè)所得稅、土地增值稅合并征收比較普遍，現(xiàn)在年銷(xiāo)售額達(dá)到500萬(wàn)以上的企業(yè)，必須作為一般納稅人登記；如果不作登記，也必須按照一般納稅人的管理方法計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，即按照適用稅率征稅，并且不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。如果登記成為一般納稅人，但是會(huì)計(jì)核算不健全，根據(jù)增值稅法、發(fā)票管理辦法明確規(guī)定，依然要按照一般納稅人計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，且不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。
3、助推房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)�；⒐I(yè)化；專業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)和“購(gòu)租并舉”的供應(yīng)新模式。
從房地產(chǎn)的銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，有利于房地產(chǎn)的規(guī)�；�、專業(yè)化，出現(xiàn)轉(zhuǎn)售為租的新方式，不一定通過(guò)賣(mài)，也可以通過(guò)出租轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的經(jīng)營(yíng)方式，因?yàn)楝F(xiàn)在出租可以抵扣相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅�！痉科筘�(cái)稅微信：13718601312】
4、企業(yè)重組將會(huì)頻繁交易，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整合優(yōu)勢(shì)資源。
房地產(chǎn)企業(yè)的重組，有優(yōu)惠政策。以前整體轉(zhuǎn)讓并購(gòu)重組是免征增值稅、營(yíng)業(yè)稅的。這種免征增值稅的，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)重組并購(gòu)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)合理避稅，實(shí)現(xiàn)遞延納稅來(lái)減少稅收。不僅涉及到增值稅、也會(huì)涉及到土地增值稅，企業(yè)所得稅。如并購(gòu)一個(gè)企業(yè)，買(mǎi)地肯定會(huì)產(chǎn)生增值稅、土地增值稅，不管是銷(xiāo)售方還是購(gòu)買(mǎi)方，這個(gè)稅負(fù)最終還是落到交易各方，主要是購(gòu)買(mǎi)方。如果通過(guò)收購(gòu)股權(quán)達(dá)到控股的目的，再開(kāi)發(fā)這塊地，就有可能不用交增值稅、土地增值稅。對(duì)于原來(lái)經(jīng)營(yíng)比較規(guī)范的企業(yè)，現(xiàn)在改革后稅負(fù)不會(huì)加重，反而略有降低。對(duì)于很多原來(lái)是合并、不開(kāi)票情況的企業(yè)，稅負(fù)肯定會(huì)加重。
（二）不利影響
不利的影響可分七個(gè)方面來(lái)說(shuō)：成本、發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算、政策本身含雜的其他風(fēng)險(xiǎn)、招投標(biāo)、銷(xiāo)售模式、對(duì)現(xiàn)金流。這些不利影響是根據(jù)我們之前開(kāi)發(fā)的模式、管理的模式而產(chǎn)生的。
1、“營(yíng)改增”后房產(chǎn)企業(yè)成本可能會(huì)增加
一、由于土地價(jià)款可以直接扣減銷(xiāo)售額，地方政府可能會(huì)分享這一改革紅利，從而推高地價(jià)；也有的公司其土地是很多年前購(gòu)入的，取得成本較低，抵扣意義不大；土地是營(yíng)改增前取得無(wú)法獲取專用發(fā)票，無(wú)法抵扣；
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如不能很好地處理抵扣事宜，很好的轉(zhuǎn)嫁成本，開(kāi)發(fā)商的成本將會(huì)上升，盈利空間有可能會(huì)被擠壓；
三、已開(kāi)工的項(xiàng)目，建筑商能不能提供增值稅專用發(fā)票，提供何種稅率的發(fā)票，將會(huì)影響稅負(fù)的多少，且建筑商會(huì)將增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；
四、貸款利息支出不能抵扣，而這部分費(fèi)用占總成本的比重并不小，不同程度影響企業(yè)利潤(rùn)。
2、發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)加大
曾經(jīng)，開(kāi)不開(kāi)發(fā)票不重要，檢查也隨便。但是這已成為過(guò)去，現(xiàn)在要看項(xiàng)目、稅率、開(kāi)票人等等。什么是三流合一的認(rèn)定和管理？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是資金流、票流、物流要一致。即使發(fā)票是真的，內(nèi)容不對(duì)也屬于虛開(kāi)發(fā)票，稅控機(jī)對(duì)銷(xiāo)售方和購(gòu)貨方都有對(duì)控，如果對(duì)控不上，代表肯定有問(wèn)題，虛開(kāi)發(fā)票的后果很?chē)?yán)重，涉及的人員都可能要受到處罰。
發(fā)票是管理增值稅的關(guān)鍵，是營(yíng)改增的靈魂。隨著電子發(fā)票的發(fā)展，信息變得更流通，企業(yè)開(kāi)票稅局馬上就知道了。金稅三期完成后，發(fā)票的核對(duì)不再是形式上了，而是把票的信息上傳后，把開(kāi)票情況和抵扣情況進(jìn)行對(duì)比。稅局會(huì)設(shè)置一個(gè)預(yù)警值，達(dá)到預(yù)警時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)進(jìn)行核查，以此進(jìn)行有效的管理。例如房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售出現(xiàn)一般的貨物，系統(tǒng)就會(huì)提醒，稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)來(lái)核實(shí)，另外也通過(guò)一些指標(biāo)如增值稅稅負(fù)率，進(jìn)行評(píng)估，繳納的增值稅和企業(yè)的銷(xiāo)售收入對(duì)比，低于預(yù)警值，不正常，查。
虛開(kāi)增值稅發(fā)票行為的罪與罰
有以下四種情況之一即構(gòu)成虛開(kāi)發(fā)票的行為：
①為他人開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
②為自己開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
③讓他人為自己開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
④介紹他人開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。
以上發(fā)票包括增值稅專用發(fā)票，用于出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票等；且無(wú)論是經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的真發(fā)票，還是偽造的假發(fā)票，只要符合上述條件，均構(gòu)成虛開(kāi)行為。
稅務(wù)行政處罰方式及幅度：
沒(méi)收違法所得；虛開(kāi)金額在1萬(wàn)元以下的，可以并處5萬(wàn)元以下的罰款；虛開(kāi)金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
3、會(huì)計(jì)核算復(fù)雜
一、一般應(yīng)設(shè)置四個(gè)二級(jí)科目，分別為：“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”和“簡(jiǎn)易征收增值稅”。在“應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下，還應(yīng)在借方設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等欄目，在貸方設(shè)置“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等欄目。
二、需要對(duì)異地預(yù)繳稅款分縣市、項(xiàng)目設(shè)置備查賬；對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣設(shè)置備查賬；納稅申報(bào)也異常的復(fù)雜。
三、分開(kāi)核算
兼營(yíng)需要分開(kāi)核算；不同稅率、征收率、不征免征增值稅、零稅率的要分開(kāi)核算；不同的納稅主體要分開(kāi)核算；總分機(jī)構(gòu)也需要分開(kāi)核算。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。土地價(jià)款與銷(xiāo)售額的匹配，將成為繼土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算要求復(fù)雜后的又一重大難點(diǎn)。
五、固定資產(chǎn)改變用途、銷(xiāo)售舊的固定資產(chǎn)也對(duì)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理提出了具體要求。
會(huì)計(jì)核算不健全的后果
財(cái)稅[2016]36 號(hào)文件第八條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行增值稅會(huì)計(jì)核算。”第三十三條規(guī)定，有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：
（一）一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。
（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。
核算不健全給單位帶來(lái)的直接后果就是不允許領(lǐng)取、開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，按適用稅率征收稅款，取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不允許抵扣。
4、政策復(fù)雜
增值稅需要關(guān)注的政策非常多，而且都是建筑行業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員、主要領(lǐng)導(dǎo)以前沒(méi)有接觸過(guò)、不熟悉的內(nèi)容，要在短期內(nèi)掌握這些政策的確壓力很大，需要財(cái)務(wù)人員的事業(yè)心、責(zé)任心，還要不斷學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。例如混合銷(xiāo)售、兼營(yíng)、計(jì)稅依據(jù)，納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間、納稅地點(diǎn)等稅收政策；進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣稅收政策；發(fā)票開(kāi)具政策（防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具發(fā)票+按期抄報(bào)稅）取得發(fā)票規(guī)定（取得發(fā)票認(rèn)證及用途區(qū)分）。
5、對(duì)招標(biāo)的影響
一是招標(biāo)帶來(lái)較大的變化，招標(biāo)概預(yù)算編制也將發(fā)生重大變化，相應(yīng)的設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算編制將執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)外發(fā)布的公開(kāi)招標(biāo)書(shū)的內(nèi)容也將進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
二是這種變化使企業(yè)招標(biāo)工作變得更為復(fù)雜化：招標(biāo)書(shū)的編制中有關(guān)原材料、燃料等直接成本中是不包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的，實(shí)際施工中，有多少成本費(fèi)用能夠取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，在編制標(biāo)書(shū)中是很難預(yù)測(cè)準(zhǔn)確的。
6、對(duì)銷(xiāo)售模式的影響
一、銷(xiāo)售定價(jià)：不同的客戶對(duì)發(fā)票有不同的需求，帶來(lái)價(jià)格的不一致；
二、混合銷(xiāo)售：送物業(yè)、免費(fèi)使用停車(chē)場(chǎng)地，送裝修設(shè)計(jì)、送學(xué)位等各類促銷(xiāo)因籌劃不合理，或?qū)⒈灰曂N(xiāo)售而額外征收增值稅；
三、兼營(yíng)：精裝修-軟裝、送家電、送用品等如未分開(kāi)核算將會(huì)從高適用稅率（17%）；
四、充500抵1萬(wàn)，回鄉(xiāng)車(chē)票抵購(gòu)房款多少等折扣方式，未在同一張發(fā)票上體現(xiàn)等可能會(huì)被多征收增值稅。
7、對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響
新開(kāi)工項(xiàng)目一定是適用一般計(jì)稅辦法，而其開(kāi)發(fā)的時(shí)間比較長(zhǎng)，一般至少2-3年，進(jìn)項(xiàng)留抵稅數(shù)額將會(huì)累積得很大，如不能在短時(shí)間內(nèi)收到預(yù)收款消化此部分的資金占用，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)造成不利的影響。
營(yíng)改增后，公司對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議中付款時(shí)間的約定會(huì)更為明確、具體，相應(yīng)地也會(huì)加大對(duì)公司資金的占用，否則違約風(fēng)險(xiǎn)將加大。
文章來(lái)源 | 陳小安·博智整理
您的位置：