指導(dǎo)老師：王德 作者：陸蕓
第一部分 相關(guān)政策文件
財(cái)政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)
財(cái)政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn) 不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》財(cái)稅〔2016〕68號(hào)
《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》財(cái)稅〔2016〕43號(hào)
國家稅務(wù)總局《關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)
第二部分 主要政策內(nèi)容
一、納稅人
具體是指在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，為增值稅納稅人
需注意的兩個(gè)概念：
1、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè) ，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，同樣屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。
2、在中華人民共和國境內(nèi)銷售，是指所銷售的自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在中華人民共和國境內(nèi)，如：我國某房地產(chǎn)開發(fā)商在我國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按我國稅法規(guī)定征收增值稅，但如果在國外銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，則不屬于我國的征稅管轄權(quán)。
第二部分 主要政策內(nèi)容
二、稅率和征收率
1、銷售房產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本稅率為11%；
2、小規(guī)模納稅人銷售房產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法的銷售房產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，征收率為5%。
第二部分 主要政策內(nèi)容
四、計(jì)稅方法
增值稅的計(jì)稅方法包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法
1、一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅
2、一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。
3、小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅
4、可選擇簡易計(jì)稅方法的應(yīng)稅行為
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額 。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法 ，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額 。
※財(cái)稅〔2016〕68號(hào)條文內(nèi)容是“自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目” ，浙江省國稅局的營改增政策講解上是“2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn) ”，兩者說法是有差異的，省國稅引用的是財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2第九條不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。
（3）納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅 。
五、銷售額和應(yīng)納稅額
1、銷售房產(chǎn)一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額
銷項(xiàng)稅額=銷售額X11%
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）X支付的土地價(jià)款
※當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
※房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施（幼兒園、會(huì)所等）的建筑面積。
※支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款 。
※支付的土地價(jià)款，以省級(jí)（含省級(jí)）以上財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
例題：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）2016年7月發(fā)生如下業(yè)務(wù)：采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的某項(xiàng)目房屋，取得銷售收入39100萬元（含稅），已開具增值稅普通發(fā)票，該批房產(chǎn)建筑面積49000平方米，該項(xiàng)目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項(xiàng)目支付土地出讓金40000萬元，已取得符合規(guī)定的有效憑證。
解答：
（1）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（49000÷70000）X 40000=28000（萬元）
（2）銷項(xiàng)稅額=（39100-28000）÷（1+11%） X11%=1100（萬元）
2、出租房產(chǎn)一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+11%）
當(dāng)期銷項(xiàng)稅額＝當(dāng)期銷售額×11%
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣額
當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣額＝符合增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣相關(guān)規(guī)定，且必須取得增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額
3、簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額 （一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目、小規(guī)模納稅人銷售、出租自行開發(fā)的房產(chǎn)）
應(yīng)納稅額=銷售額（不含稅）X5%
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋5%）
※簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，不得扣除進(jìn)項(xiàng)稅額。
4、一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計(jì)稅方法，稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用簡易計(jì)稅方法，征收率為5%. 銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+適用稅率或征收率）
5、轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇適用簡易計(jì)稅方法，
應(yīng)納稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-該土地使用權(quán)的原價(jià)）X5%
六、 納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間
1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
2、納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
※河北國稅：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。 交付時(shí)間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。
※浙江國稅：開具發(fā)票的，以開具發(fā)票的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
※營改增政策中只有建筑企業(yè)和提供租賃服務(wù)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，收到預(yù)收款的當(dāng)天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。而此前《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)收到預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
七、預(yù)繳稅款
房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）X 3%
※適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；
適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
※納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
※預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。
※房地產(chǎn)企業(yè)只有采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)才需預(yù)繳稅款，出租不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不需預(yù)繳。
八、進(jìn)項(xiàng)稅額
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十三條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的¡°建設(shè)規(guī)模¡±為依據(jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
※ ¡°房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模¡±應(yīng)按照營改增后選擇適用簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目剩余建設(shè)規(guī)模與按照一般計(jì)稅方法項(xiàng)目剩余建設(shè)規(guī)模之和計(jì)算。剩余建設(shè)規(guī)模是指尚未交付（或轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)）的開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)規(guī)模。
九、發(fā)票開具
1、一般納稅人
（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。
（2）2016年4月30日前已收取預(yù)收款并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
（3）向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。 【房企財(cái)稅微信：13718601312】
從9月1日起具體方法：
1、對(duì)于2016年4月30日前已申報(bào)繳納營業(yè)稅而未開發(fā)票的，可使用603“已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”編碼，開具增值稅發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。
2、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，使用602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼，開具增值稅發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。
2、小規(guī)模納稅人
（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。
（2）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
（3）向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
十、納稅地點(diǎn)
固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 ；經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
固定業(yè)戶總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣市，但在同一省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）范圍內(nèi)的，經(jīng)省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）財(cái)政廳（局）和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
※房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
※房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
※房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
※房地產(chǎn)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
※國家稅務(wù)總局《關(guān)于優(yōu)化《外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明》相關(guān)制度和辦理程序的意見》稅總發(fā)〔2016〕106號(hào)：
從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人跨省從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在外出生產(chǎn)經(jīng)營之前，到機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《外管證》。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照“一地一證”的原則，發(fā)放《外管證》。
納稅人應(yīng)當(dāng)自《外管證》簽發(fā)之日起30日內(nèi)，持《外管證》向經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記，并接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理。納稅人以《外管證》上注明的納稅人識(shí)別號(hào)，在經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)事項(xiàng)。
納稅人外出經(jīng)營活動(dòng)結(jié)束，應(yīng)當(dāng)向經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《外出經(jīng)營活動(dòng)情況申報(bào)表》（見附件2），并結(jié)清稅款。
第三部分 相關(guān)實(shí)務(wù)操作探討
一、發(fā)票開具
1、 2016年4月30日前已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日后需補(bǔ)開發(fā)票的，是否有2016年12月31日期限限制？
國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)第三條第（七）款規(guī)定:“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票， 2016年5月1日以后需補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。”
山東國稅：房地產(chǎn)企業(yè)不受文件限制。
河北國稅：《河北省國家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管理工作指引》規(guī)定在2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。
2、2016年4月30日前已開具營業(yè)稅發(fā)票， 2016年5月1日以后因確權(quán)面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票，如何處理？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已開具營業(yè)稅發(fā)票的，2016年5月1日以后由于確權(quán)面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票的，可以開具紅字增值稅普通發(fā)票。開具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對(duì)應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。
納稅申報(bào)時(shí)，紅字增值稅普通發(fā)票負(fù)數(shù)金額在申報(bào)表如實(shí)填報(bào)的同時(shí)，在無票收入欄次填報(bào)相同的正數(shù)銷售額。
3、2016年4月30日前營業(yè)稅發(fā)票開具，5月1日后發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤重新開票問題 ？
河北國稅：2016年5月1日之后，納稅人發(fā)現(xiàn)原營業(yè)稅發(fā)票開具錯(cuò)誤，需要開具紅字發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發(fā)票（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)不受此時(shí)間限制），同時(shí)開具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票。
紅字發(fā)票開具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明對(duì)應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。藍(lán)字發(fā)票開具時(shí)應(yīng)在備注欄注明對(duì)應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼，紅字增值稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。
4、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一般計(jì)稅方法的開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目是采用全額開具增值稅發(fā)票，還是差額開具增值稅發(fā)票？
第一種觀點(diǎn)，全額開具增值稅發(fā)票。青島國稅、河北國稅：根據(jù)（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）第四條第（二）款規(guī)定，只有財(cái)政部、國家稅務(wù)總局明確規(guī)定“適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發(fā)票的”，才需要通過新系統(tǒng)差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票。現(xiàn)行政策，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額中扣除土地價(jià)款，未規(guī)定不得全額開具增值稅發(fā)票。因此適用一般計(jì)稅方法的增值稅一般納稅人，可以全額開具增值稅專用發(fā)票。
例如：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價(jià)稅合計(jì)1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計(jì)算這棟樓對(duì)應(yīng)的土地成本為300萬元。第一步，計(jì)算銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額等于1000÷（1+11%）×11%=99.1萬元；第二步，計(jì)算銷售額。銷售額等于1000-99.1=900.9萬元；第三步，按照上述銷售額和銷項(xiàng)稅額的數(shù)據(jù)開具增值稅專用發(fā)票。M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額99.1萬元；第四步，在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第14列“銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”，填報(bào)（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37萬元；第五步，A公司在《增值稅申報(bào)表》主表第1行“按適用稅率計(jì)稅銷售額”中，填報(bào)銷售額900.9萬元，并將《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第14列“銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”69.37萬元，填報(bào)在《增值稅納稅申報(bào)表》主表第11行“銷項(xiàng)稅額”欄次中。
第二種觀點(diǎn)，差額開具增值稅發(fā)票。 天津國稅：國家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)的規(guī)定一般計(jì)稅方法計(jì)稅的銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定：納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評(píng)估額）和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣
例：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價(jià)稅合計(jì)1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計(jì)算這棟樓對(duì)應(yīng)的土地成本為300萬元。 銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）=（1000- 300 ） ÷（1+11%） =630.63萬元，銷項(xiàng)稅額=銷售額X11%=69.37萬元， M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額69.37萬元。
5、 2016年4月30日前預(yù)收房款已申報(bào)營業(yè)稅的， 5月1日后房屋交付，繳清全款，如何開具發(fā)票？
例如：100萬元一套住房，其中30萬元在4月30日前預(yù)收并繳納營業(yè)稅，5月1日后房屋交付，并支付70萬元，發(fā)票如何開具？
金華國稅：2016年4月30日前預(yù)收房款并已申報(bào)營業(yè)稅的，可以憑收回的4月30日前開具的地稅發(fā)票，通過“差額征稅”開票功能開具增值稅發(fā)票，開票時(shí)分別錄入含稅銷售額全額和需扣除已繳納營業(yè)稅的銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算增值稅額和不含稅金額。
青島國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到預(yù)收款時(shí)已繳納營業(yè)稅并開具營業(yè)稅發(fā)票的，可在正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的營業(yè)稅發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票后開具紅字增值稅普通發(fā)票，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票，其中已繳納營業(yè)稅部分不得開具增值稅專用發(fā)票。收回的營業(yè)稅發(fā)票應(yīng)與紅字增值稅普通發(fā)票一起作為記賬憑證。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計(jì)稅方法能否開具增值稅專用發(fā)票 ？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計(jì)稅方法的，允許開具增值稅專用發(fā)票。
二、進(jìn)項(xiàng)稅額
1、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可取得哪些進(jìn)項(xiàng)稅額，稅率分別是多少？
（1）開發(fā)成本的進(jìn)項(xiàng)稅額
（2）其他成本的進(jìn)項(xiàng)稅額
（3）其他進(jìn)項(xiàng)稅額
注：假定建筑服務(wù)商與供應(yīng)商均為一般納稅人。
2、貸款利息支出，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，與之相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)和顧問費(fèi)是否可以抵扣？
財(cái)稅【2016】36號(hào)規(guī)定：“納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣 ”。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房款已申報(bào)營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票能否抵扣？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房款已申報(bào)營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票，如果是用于已申報(bào)營業(yè)稅的部分，其對(duì)應(yīng)的建筑材料、建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)不允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
4、作廢的設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣？
根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)規(guī)定 ：“非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù) ”進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。作廢的設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)費(fèi)其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。與土地增值稅一致。
5、支付的境外設(shè)計(jì)費(fèi)，是否要扣繳增值稅？
根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)規(guī)定：“中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人”。支付的境外設(shè)計(jì)費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)作為購買方應(yīng)為增值稅扣繳義務(wù)人，扣繳的增值稅房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣。
※納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
6、樣板間和售樓處的進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，其進(jìn)項(xiàng)稅無需轉(zhuǎn)出 。
7、轉(zhuǎn)讓取得的土地價(jià)款，進(jìn)項(xiàng)稅額如何扣除？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
8、信托方式融資的利息進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣？
與信托公司的融資行為，名義為股權(quán)，實(shí)質(zhì)為債權(quán)的融資，不符合混合性投資的條件，按照金融商品的貸款利息進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。
三、土地價(jià)款扣除
1、分公司是否允許扣除以總公司名義支付的土地價(jià)款問題 ？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司在項(xiàng)目發(fā)生地作為獨(dú)立納稅人繳納增值稅的，因總公司與政府簽訂開發(fā)合同，土地價(jià)款由總公司名義支付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司可憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價(jià)款。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款具體包括哪些？
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條規(guī)定：“支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 第六條規(guī)定：“在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。”
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。 目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
3、適用簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否允許扣除土地價(jià)款？
河北國稅：適用簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不允許扣除土地價(jià)款。 【房企財(cái)稅微信：13718601312】
4、對(duì)于即有一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，土地價(jià)款如何扣除？
采用一般計(jì)稅方法項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款可以扣除，采用簡易計(jì)稅方法對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款不能扣除
允許抵扣的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，如果選擇適用一般計(jì)稅 方法，其5月1日后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣除對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款。
5、土地價(jià)款是否一次從銷售額中扣除？
土地價(jià)款并非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。
建議：一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。
四、預(yù)繳稅款
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。例如：2016年8月，某適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得不含稅銷售收入1000萬元，應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅30萬元，當(dāng)月該公司留抵稅額50萬元。此時(shí)，該公司應(yīng)當(dāng)繳納預(yù)繳增值稅30萬元，50萬元留抵稅額繼續(xù)留抵，而不允許以留抵稅額抵減預(yù)繳稅額。
2、預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額時(shí)是否需要分項(xiàng)目抵減？
河北國稅：提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款，預(yù)繳稅款包括簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的預(yù)繳稅款。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目，A、B、C項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。2016年8月，三個(gè)項(xiàng)目分別收到不含稅銷售價(jià)款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬元，共預(yù)繳增值稅900萬元。2017年8月，B項(xiàng)目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，當(dāng)月計(jì)算出應(yīng)納稅額為1000萬元，此時(shí)抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳增值稅100萬元。
3、當(dāng)月申報(bào)應(yīng)納稅額小于預(yù)繳稅額，未抵減完的預(yù)繳稅款如何處理？
未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
五、征稅范圍
1、房地產(chǎn)企業(yè)有哪些情況不征收增值稅？
（1）根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2規(guī)定，開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金不征收增值稅。
（2）根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。不征收增值稅
（3）根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)附件3規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還利息收入免征增值稅。
統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，是指：（1）企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。（2）企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方的業(yè)務(wù)。
統(tǒng)借統(tǒng)還需要具備三個(gè)條件，缺一不可：
（1）組織架構(gòu)：企業(yè)集團(tuán)
（2）資金來源：金融機(jī)構(gòu)借款或者發(fā)債
（3）利率限制：不高于借款利率
風(fēng)險(xiǎn)：統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。
無償使用資金的，視同銷售，征收增值稅
（4）根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)附件3規(guī)定，為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入，免征增值稅。
2、營改增后計(jì)征土地增值稅的收入是含稅收入，還是不含稅收入？
（財(cái)稅[2016]43號(hào)）規(guī)定：
計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售如何處理？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自行名下的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)），不允許扣除土地成本。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記時(shí)，將該10套商鋪登記在自行名下。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時(shí)，該10套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時(shí)，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)，因此應(yīng)適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）。
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售？
河北國稅： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈(zèng)家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。
例如：房地產(chǎn)公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購進(jìn)價(jià)格為10萬元，銷售價(jià)格200萬元，并按照200萬元全額開具增值稅發(fā)票，按照11%稅率申報(bào)銷項(xiàng)稅額。此時(shí)，無需對(duì)10萬元電器部分單獨(dú)按照銷售貨物征收增值稅。
例如：某房地產(chǎn)公司本月總共贈(zèng)送加油卡50萬元，分兩種情形贈(zèng)送。關(guān)注公司網(wǎng)站即可得到，隨機(jī)發(fā)放了20萬元；購買某指定若干店面，計(jì)5000萬元，隨購買的店面贈(zèng)送30萬元。
隨機(jī)發(fā)放的20萬元視同銷售，繳納銷項(xiàng)稅額2.91萬元
贈(zèng)送給購房客戶的視為買一贈(zèng)一，不另外繳納
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用？
河北國稅：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條規(guī)定：“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”不屬于價(jià)外費(fèi)用。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)增值稅問題 ？
河北國稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老客戶推薦新客戶買房，給老客戶的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，應(yīng)按照“經(jīng)紀(jì)代理”稅目繳納增值稅 。要注意個(gè)人所得稅的扣繳。
六、跨期行為
1、5月1日后發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)前的應(yīng)稅行為需要補(bǔ)繳稅款的，是繳納營業(yè)稅還是增值稅？
試點(diǎn)納稅人納入營改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。
2、4月30日前已申報(bào)繳納營業(yè)稅，5月1日后發(fā)生退款行為，稅費(fèi)如何處理，是否可以沖減銷項(xiàng)稅額？
在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營業(yè)稅。
3、5月1日前存在為抵減完的營業(yè)稅，是否可以抵減增值稅應(yīng)納稅額？
按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營業(yè)稅。
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