1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租不動產(chǎn)如何計(jì)稅？
答：根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕68號）規(guī)定：二、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
2、什么情況下應(yīng)該申請開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》相關(guān)制度和辦理程序的意見》(稅總發(fā)〔2016〕106號)第二條第一款的規(guī)定：“改進(jìn)《外管證》開具范圍界定。納稅人跨省稅務(wù)機(jī)關(guān)管轄區(qū)域(以下簡稱跨省)經(jīng)營的，應(yīng)按本規(guī)定開具《外管證》；納稅人在省稅務(wù)機(jī)關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)跨縣(市)經(jīng)營的，是否開具《外管證》由省稅務(wù)機(jī)關(guān)自行確定。”
第四條規(guī)定：“異地不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃業(yè)務(wù)不適用外出經(jīng)營活動稅收管理相關(guān)制度規(guī)定。”
根據(jù)《稅務(wù)登記管理辦法》(國家稅務(wù)總局令第7號)第三十二條規(guī)定：“納稅人到外縣(市)臨時(shí)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)在外出生產(chǎn)經(jīng)營以前，持稅務(wù)登記證向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》(以下簡稱《外管證》)。”
3、營改增之后混合銷售行為如何計(jì)征增值稅？答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定：第四十條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。
本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
4、營改增之后納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，如何預(yù)繳稅款？ 答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號）規(guī)定：第四條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：
（一）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。
（二）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。
（三）小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。
5、個(gè)人出租不動產(chǎn)稅率？答：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告規(guī)定，其他個(gè)人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
6、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人代收水電費(fèi)如何開票？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定：
提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
省局貨勞明確，收取的水費(fèi)可以按照差額和簡易計(jì)稅計(jì)算應(yīng)納增值稅，差額征稅、全額開票；收取的電費(fèi)應(yīng)按轉(zhuǎn)供電力納稅。除物業(yè)公司之外的其他公司發(fā)生二次轉(zhuǎn)供水電行為，如果屬于提供物業(yè)服務(wù)的行為，參照上述規(guī)定征收納稅。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
7、營改增后新增不動產(chǎn)如何抵扣？答：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
8、物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)如何計(jì)征增值稅？答：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第54號規(guī)定：
提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
本公告自發(fā)布之日起施行。2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項(xiàng)，不再作調(diào)整；未處理的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。
9、電信、聯(lián)通的電子發(fā)票是否有效？答：根據(jù)《湖北省國家稅務(wù)局關(guān)于在電信業(yè)推行增值稅電子普通發(fā)票的公告》（湖北省國家稅務(wù)局公告2016年第7號）規(guī)定：
一、本次推行增值稅電子普通發(fā)票的企業(yè)包括：中國電信股份有限公司湖北分公司、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司湖北省分公司。中國電信股份有限公司湖北分公司于2016年7月28日啟用，中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司湖北省分公司于2016年8月16日啟用。
……
三、增值稅電子普通發(fā)票啟用后，開票方和受票方需要紙質(zhì)發(fā)票的，可以自行打印增值稅電子普通發(fā)票的版式文件，其法律效力、基本用途、基本使用規(guī)定等與稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的增值稅普通發(fā)票相同。
來源：湖北國稅12366
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