江蘇省地方稅務局關于調整土地增值稅有關政策的公告
蘇地稅規〔2016〕7號
現對《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規〔2015〕8號）中有關政策內容作如下調整：
一、廢止第一條“關于土地增值稅清算單位”中“對同一宗地塊上的多個批準項目，納稅人進行整體開發的，可將該宗土地上的多個項目作為一個清算單位，并報主管稅務機關備案”的內容。
二、廢止第四條“關于車庫（車位、儲藏室等）”中“（三）隨房附贈的車庫（車位、儲藏室等），無論能否辦理權屬登記手續，房地產開發企業均應按銷售合同上的房產類型計算成本費用”的內容。
本公告自2017年1月1日起施行。
特此公告。
江蘇省地方稅務局
2016年12月8日
積極面對蘇地稅規7號文，稅務規劃以不變應萬變
關于蘇州地稅規[2016]7號，雖然早有耳聞，但一直認為這不是真的，因為我們相信我們的省級稅務機關對其頒布的文件是嚴肅的、嚴格的、嚴謹的、嚴密的，絕對不是朝令夕改的、朝三暮四的、朝九晚五的。今天看到正式的文件后，也認為是正常的，也是可以理解的，也是可以遵從的，也是可以解決的。
筆者曾有亂言，江蘇的房地產稅收政策是與房產宏觀調控是息息相關的。鑒于此，我們的房地產的稅務籌劃，除了并購重組的情形外，更多應以總局的文件作為策劃準繩、靠山，地方文件作為畫龍點睛、錦上添花之妙用。
一、關于2016年蘇地稅規
1、2016年蘇地稅規云集
2016年，是江蘇房地產企業的“蘇地稅規”年，年初、年中、年未，有始有終！
2016年1月8日《蘇地稅規〔2015〕8號》出臺，修了《蘇地稅規[2012]1號》；
2016年6月20日《蘇地稅規〔2016〕2號》，（《江蘇省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》）；
2016年12月8日，《蘇地稅規〔2016〕7號》以迅雷不及掩耳盜鈴之勢出臺，8號規未滿一周歲又被修了。
2、蘇地稅規發展歷程：
[2012]1號 —— [2015]8號 —— [2016]2號 ——[2016]7號
2012.8.20 —— 2016.1.8 —— 2016.6.20 —— 2016.12.8
二、稅務籌劃的法律依據
1、國家稅務總局關于土地增值稅的法規文件
【財政部[1995]6號】 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》
【財稅字[1995]48號】 《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》[條款失效]
【財稅[2006]21號】 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》[條款失效]
【國稅發[2006]187號】 《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
【國稅函[2010]220號】 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》
【財稅[2015]5號】 《關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》
2、總局關于土地增值稅政策的發展歷程
1995年——2006年——2010年——2015年
三、關于土地增值稅籌劃的政策依據
由上述一、二可以看，總局關于土地增值稅政策相對穩定，省級地方的土地增值稅政策相對比較活躍。根據下位法服從上位法的原則，我們實務中更應該以總局的文件、政策為基準。
四、關于房地產稅收籌劃的核心
眾所周知，房地產企業稅務籌劃的根本在于土地增值稅的籌劃，因為扣除項目可以加計扣除30%（或25%）； 而土地增值稅籌劃的核心又在于地下車位的處理。關于地下車位的處理，本人也曾撰文詳細介紹了相關處理方法供大家參考。
近兩個月來，全國各地紛紛出臺營改增后土地增值稅的處理辦法，細心的筆者發現，營改增后，江蘇省國稅沒有出臺任何關于營改增的解讀性文件，然而江蘇省地稅局營改增后連續出臺的幾個關于土地增值稅的文件，真有“東方不亮西方亮”。
五、如何評價7號公告
1、如何解決一塊土地多個立項的問題?
7號文，“廢止第一條‘關于土地增值稅清算單位’中‘對同一宗地塊上的多個批準項目，納稅人進行整體開發的，可將該宗土地上的多個項目作為一個清算單位，并報主管稅務機關備案’的內容。”
關于同一宗地快上的多個批準項目，我的理解有兩個：一是房地產企業要求分多個立項；二是主管部門要求分多個立項。
房地產企業要求分多個立項。據我十多年的房地產項目經驗，房地產企業選擇分多個立項開發的可能性很小，因為自從2007年我開始第一個土地增值稅清算項目以來，10年間均以立項為清算單位，清單單位越小，對企業越不利，除非個別立項時把自持物業部分的單獨立項除外，企業主動以一塊宗地申請多個立項的可能性很小。
主管部門要求分多個立項。這種情況，我遇到多例，主要原因是地方發改委有審批面積的權限限制，如一塊地可建9萬方，但地方發改委只有3萬方的審批權限，于是把一塊地按3個立項進行審批。房地產企業作為一整塊地集中開發。本人在2009年遇到類似案例，硬生生地按立項進行清算，想想也很好笑，由于企業是整體開發，并沒有按立項分開開發、銷售，于是，接照立項清算時銷售面積無法對應到房號，甚至一套房可能會在兩個立項中清算。這是典型的形式主義。
2、如何解決地下車位的房產類型問題?
7號文，“廢止第四條‘關于車庫（車位、儲藏室等）’中‘（三）隨房附贈的車庫（車位、儲藏室等），無論能否辦理權屬登記手續，房地產開發企業均應按銷售合同上的房產類型計算成本費用’的內容。”
（1）關于“隨房附贈”的問題，這也是蘇地稅規[2015]8號文中提出的新名字，其實我個人認為，這只是房地產的商業模式，對于企業來講，并不是因為要避稅而采用的售房附贈，而由于多數地下車位是銷售價格低于開發成本所致，不僅如此，地下車位的銷售情況也不容樂觀。再比如說，帶地下室的別墅，在銷售時自帶兩個地下車位，怎么算呢？別墅是按棟賣的，難道還要把地下部分開分單獨計算？
（2）當然，7號公告對“隨房附贈”的方式予以撤回，也無可厚非，畢竟江蘇省地稅局也是通過公文形式發布的。大家一定在急切地問：怎么辦？其實很簡單——遵從總局政策，修改商業模式。
（3）關于地下車位的政策依據
a) 有產權的地下車位單獨轉讓——按“其他類型房產”確認收入并計算成本費用；
b) 不能辦理產權的地下車位
【國稅發[2006]187號】
1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。”
【蘇地稅規[2015]8號】
建成后產權屬于全體業主所有的，或無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本費用可以扣除。
建成轉讓后不能辦理權屬登記手續的車庫（車位、儲藏室等），不屬于土地增值稅征稅范圍，不計收入，也不扣除相關成本費用。
（4）關于新型商業模式的稅收環境
【2015年5月，稅務總局出臺《依法治稅六條意見 年內不得對新商業模式稅務檢查支持新商業模式的健康發展》意見強調，要積極支持新業態和新商業模式健康發展，不斷完善對新興業態、新型商業模式的稅收政策支持體系和管理服務措施，大力培育新經濟增長點，促進大眾創業、萬眾創新。
著力優化政策環境。深入分析電子商務、互聯網＋等新興業態、新型商業模式的特點，積極探索支持其發展的稅收政策措施，特別是對處在起步階段、規模不大但發展前途廣闊、有利于大眾創業、萬眾創新的新經濟形態，要嚴格落實好減半征收企業所得稅、暫免征收增值稅和營業稅等稅收扶持政策，堅決杜絕違規收稅現象。
意見要求，各級稅務部門今年內不得專門統一組織針對某一新興業態、新型商業模式的全面納稅評估和稅務檢查。加強調查研究，認真傾聽各方面的意見和建議，積極探索實施促進新興業態、新型商業模式健康規范發展的管理和服務措施。】
總結，稅務籌劃主要從商業模式著手，以不變應萬變，以總局法規為依據，控制稅務風險為基礎，盡量創造稅后利潤最大化。
朱魚翔/文，作者單位：江蘇瑞安達稅務師事務所有限公司
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