1、某房地產企業會計問：前些年公司取得的一塊地沒有開發就轉讓了，過戶時繳納了營業稅、城建稅、教育費附加和預繳的土地增值稅。近日稽查人員要求對轉讓地塊進行土地增值稅清算，可公司從未接到地稅部門的清算通知，而開發的樓盤都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否應進行土地增值稅清算？
答：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第二條的規定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。符合該規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
因此，貴公司應在達到清算條件之日起90日內完成清算工作并到稅務機關申報納稅。（南京地稅）
2、什么情況下要按房地產評估價計征土地增值稅納稅人在什么情況下，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅?
答：一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第九條規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的；
(二)提供扣除項目金額不實的；
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”
二、根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第六條規定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行（北京地稅）
3、房地產企業向非金融企業借款交土地出讓金，執行利率是經政府批準財務公司的利率，支付的借款利息如何扣除？
答：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》國稅函[2010]220號文件：土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。同時根據《國家稅務總局關于印發的通知》國稅發[2009]31號文件，企業的利息支出按以下規定進行處理：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。所以該公司支付的借款利息支出：（1）在計算土地增值稅時，應將資本化利息支出從“開發成本—某項目”中剔除，并調整至財務費用中扣除，會計處理不作相應調整。由于向非金融機構借款，不能提供金融機構證明，應按照（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10％以內標準扣除；（2）企業所得稅在扣除利息支出時，要區分資本化支出和費用化支出，分年度歸集扣除。（河南地稅）
4、房地產開發企業支出的拆遷回建房屋的建設成本是否能在土地增值稅稅前扣除？
答：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：“六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。”（河南地稅）
5、房地產開發企業銷售精裝修房屋時購買的家電、家具支出，在土地增值稅清算時能否計入房地產開發成本？
答：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（四）款規定：“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。”上述裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。房地產開發企業銷售已裝修的房屋時，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）等收入，應以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產銷售收入計算土地增值稅。（河南地稅）
6、資本化利息應并入財務費用中扣除
答：《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十七條規定，審核利息支出時應當重點關注：（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。而按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號文件和《企業會計準則第17號借款費用》規定，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本。在房地產完工后，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產完工前已計入有關房地產開發成本的利息支出部分已經在“開發土地和新建房及配套設施的成本”中，因此，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的屬于資本化的利息支出，不能在開發成本扣除，而是調整至財務費用中計算扣除。同時，還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。
7、違反常規的利息支出不允許扣除
答：土地增值稅暫行條例實施細則第七條（三）第二款規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規定：（一）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規定，納稅人應特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。
8、未實際支付的利息支出不允許扣除
答：《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條規定：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。稅收征管法第十九條規定，納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的法規設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算。《國家稅務總局關于進一步加強普通發票管理工作的通知》（國稅發〔2008〕80號）規定，在日常檢查中發現納稅人使用不符合規定發票特別是沒有填開付款方全稱的發票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。依據上述規定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據，才可按照規定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付的或沒有合法憑據的利息支出，都不允許扣除。
9、土地閑置費是否可在計算土地增值稅時扣除？答：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條的規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。（江蘇地稅）
10、變相銷售地下車位是否應確認土地增值稅清算收入？
答：無產權車位包括兩種：一種是人防車位，一種是非人防無產權車位。實務中開發商對無產權車位可能采取變相銷售的方式，例如有的開發商與業主簽訂一次性車位轉讓使用權合同，或者是與業主簽訂車位租賃合同，租期為二十年，二十年之后的使用權贈送等方式變相銷售車位。對該種變相銷售的地下車位取得的收入是否作為土地增值稅清算的收入？由于中央沒有明確的規定，實務中態度分成截然不同的兩種，一種是實質重于形式，將無產權地下車位的變相銷售收入確認為土地增值稅清算收入，同時允許成本扣除，例如河南、湖北、青島、天津、浙江]、湖南]；一種是形式重于實質，將無產權地下車位的變相銷售收入不確認為土地增值稅清算收入，同時不允許成本扣除，例如遼寧]、新疆]、北京]、西安等。與無產權車位類似的問題還有銷售小產權房是否征收土地增值稅。
11、紅線外支出能否扣除
答：“紅線外支出”是指在房地產開發企業項目建設用地邊界外，即國家有關部門審批的項目規劃外承建設施發生支出。房企發生紅線外支出可能有兩種情況：一種是紅線外為政府建設公共設施或其他工程是招拍掛拿地時的附帶條件，該種情況下，紅線外支出相當于土地成本的一部分；另一種是開發商為了提升紅線內樓盤的品質，在紅線外自行建造建筑物或基礎設施。實務中各地對“紅線外支出”的處理五花八門，例如江蘇規定：“項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。”；而湖北的文件則區分紅線外支出是否與項目存在直接關聯，如果存在計入成本；如果不能提供證據證明存在直接聯系，如為了開發商提升環境品質，則不得計入本項目扣除金額。
12、土地征用及拆遷補償費屬于開發成本。
答：存在誤區：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱“《細則》”）的規定：房地產開發成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。誤區評析：筆者認為，土地征用及拆遷補償費是為取得土地使用權而付出的代價。在土地征用和拆遷階段，房地產開發行為尚未開始，因此不應當將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產開發成本，而應當先在取得土地使用權所支付的金額中歸集，然后根據房地產開發項目占用土地情況，分攤至房地產開發項目。需要注意的是，對于房地產企業以貨幣形式支付的土地征用及拆遷補償費可直接確認為取得土地使用權所支付的金額，對房地產企業以開發產品形式（拆一還一）支付的土地征用及拆遷補償費，可先預估價值計入土地使用權所支付的金額，待開發產品的公允價值確定后再對前期計入土地使用權所支付的金額進行調整。（泰州地稅）
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