后危機(jī)時(shí)代下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何在微利情況下探求項(xiàng)目的合理利潤(rùn)，借助全面預(yù)算管理體系實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本支出、銷售收入的全面管控協(xié)同，并同項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，目標(biāo)是全面提升企業(yè)對(duì)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的能力，通過(guò)全面預(yù)算管理，讓管理者和廣大員工知道：要實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，需要開(kāi)工多少項(xiàng)目，在什么時(shí)間開(kāi)工，如何把握銷售節(jié)奏；在哪些區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目布局；如何合理規(guī)劃產(chǎn)品類型；如何合理籌劃資金安排，進(jìn)行資金調(diào)配等等，下面我們針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)簡(jiǎn)單探討全面預(yù)算管理體現(xiàn)的搭建：運(yùn)營(yíng)計(jì)劃—預(yù)算編制—執(zhí)行控制—預(yù)算調(diào)整—預(yù)算分析—預(yù)算考核六個(gè)維度解析：
運(yùn)營(yíng)計(jì)劃：
房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃由兩個(gè)維度組成：由企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層面的企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，主要關(guān)注企業(yè)的利潤(rùn)和效益指標(biāo)，建立企業(yè)的指標(biāo)體系；另外房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)以項(xiàng)目管理為主線，所以對(duì)應(yīng)的就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。房企的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃由企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃共同組成。預(yù)算的編制首先是基于我們的企業(yè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理，也是就是我們具體要做哪些事情，由這些事情對(duì)應(yīng)相應(yīng)的預(yù)算，即：全面預(yù)算就是企業(yè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的貨幣衡量！【房企財(cái)稅微信：13718601312】
有了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃之后，就為全面預(yù)算的編制奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃實(shí)行分級(jí)的二維管理之后，首先根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，定義我們的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，其次，結(jié)合經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃包含：集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、區(qū)域項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)三級(jí)計(jì)劃管理體系，同時(shí)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的貨幣分解，編制企業(yè)的全面預(yù)算。
其中：
區(qū)域項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃對(duì)應(yīng)項(xiàng)目預(yù)算的收入和成本的支出；
區(qū)域項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的人員費(fèi)用預(yù)算支出；
項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)三級(jí)計(jì)劃對(duì)應(yīng)職能部門(mén)的事務(wù)費(fèi)用預(yù)算；
以年度的維度將項(xiàng)目成本預(yù)算、項(xiàng)目銷售預(yù)算、部門(mén)費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行分解，就構(gòu)成了企業(yè)年度的全面預(yù)算。通過(guò)運(yùn)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃與預(yù)算管理的聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。
預(yù)算編制：
房地產(chǎn)預(yù)算主要分三大類，分別為經(jīng)營(yíng)預(yù)算、投融資預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算（現(xiàn)金流、利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債等）。其中經(jīng)營(yíng)預(yù)算由“收”、“支”雙線組成，主要包括：項(xiàng)目成本預(yù)算、部門(mén)費(fèi)用預(yù)算、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)附加、項(xiàng)目銷售預(yù)算等。下面重點(diǎn)介紹項(xiàng)目成本預(yù)算、項(xiàng)目銷售預(yù)算和部門(mén)費(fèi)用預(yù)算的編制。
項(xiàng)目成本預(yù)算的編制：首先要根據(jù)項(xiàng)目占地面積、建筑面積、容積率等指標(biāo)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，進(jìn)而結(jié)合成本庫(kù)和目標(biāo)成本進(jìn)行合同的簽署，由各專業(yè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃編制及付款計(jì)劃。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理難點(diǎn)在于如何對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)成本科目的拆分。 “合同”是工程部、成本部、財(cái)務(wù)部、銷售部都非常熟悉的語(yǔ)言體系，以合同為基礎(chǔ)將“成本”與“計(jì)劃”建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，為項(xiàng)目的成本按時(shí)間維度分解提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，大大提高了財(cái)務(wù)部門(mén)編制的資金計(jì)劃與業(yè)務(wù)的吻合度。實(shí)現(xiàn)了成本與計(jì)劃的聯(lián)動(dòng)，便可以在過(guò)程中進(jìn)行有效及時(shí)的監(jiān)控，全面預(yù)算也才能在此基礎(chǔ)上真正落到實(shí)處。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
項(xiàng)目銷售的預(yù)算編制：首先根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃確定銷售預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)而對(duì)銷售目標(biāo)進(jìn)行時(shí)間維度的分解，形成銷售的簽約預(yù)算。根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)置銷售進(jìn)度，依據(jù)銷售策略設(shè)置付款方式。銷售進(jìn)度結(jié)合定價(jià)算出銷售額，配以付款方式測(cè)算出銷售回款。項(xiàng)目銷售預(yù)算的編制同樣首先要與運(yùn)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行有效聯(lián)動(dòng)，并在過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)控。銷售預(yù)算與項(xiàng)目計(jì)劃工作項(xiàng)綁定，一旦計(jì)劃發(fā)生調(diào)整，便可以方便地重新測(cè)算項(xiàng)目預(yù)算及年度預(yù)算。
部門(mén)費(fèi)用預(yù)算編制：與傳統(tǒng)行業(yè)的部門(mén)費(fèi)用預(yù)算編制相同，房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)費(fèi)用預(yù)算的編制同樣要基于項(xiàng)目規(guī)模、人力資源配置、歷史費(fèi)用數(shù)據(jù)等項(xiàng)目資源的配置。與傳統(tǒng)行業(yè)的不同之處在于增加了項(xiàng)目的維度，如根據(jù)編制項(xiàng)目的指標(biāo)分部門(mén)、分項(xiàng)目、分科目測(cè)算出費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)，以便后續(xù)按照“誰(shuí)受用誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目里去。費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)確定后，需要進(jìn)行時(shí)間維度上的分解，根據(jù)公司運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，將年度費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)分解到12個(gè)月，形成年度費(fèi)用預(yù)算。
執(zhí)行與控制：
事項(xiàng)對(duì)應(yīng)預(yù)算，通過(guò)預(yù)算實(shí)現(xiàn)對(duì)事項(xiàng)的貨幣管控，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)，我們從財(cái)務(wù)角度實(shí)現(xiàn)合同、月度資金計(jì)劃、付款計(jì)劃控制的三大管控：
合同管控：所有項(xiàng)目費(fèi)項(xiàng)的管理聚焦于合同進(jìn)行管控，無(wú)論是合同性成本、非合同性成本在全面預(yù)算管理體系內(nèi)通過(guò)事實(shí)性合同和虛擬合同實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目所有費(fèi)項(xiàng)成本的支出，
月度資金計(jì)劃：每個(gè)月業(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)都在為做月度資金計(jì)劃而討價(jià)還價(jià)，如何得到企業(yè)的月度資金計(jì)劃呢？可以用年度預(yù)算來(lái)控制。因?yàn)槟甓阮A(yù)算里面正好從時(shí)間維度上分解出了月度項(xiàng)目付款計(jì)劃、月度銷售回款計(jì)劃和月度費(fèi)用支出計(jì)劃。所以，年度預(yù)算是做月度資金計(jì)劃的參考標(biāo)桿。當(dāng)通過(guò)自下而上的合并，和自上而下的溝通與協(xié)商后，就可以把月度的資金計(jì)劃有效的控制在年度預(yù)算里面。
月度付款計(jì)劃管控合同付款計(jì)劃：合同的付款該不該審批，主要依據(jù)月度付款計(jì)劃來(lái)控制。月度付款計(jì)劃和年度預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算是一脈相承的，一般情況下付款計(jì)劃與項(xiàng)目預(yù)算的合同和年度預(yù)算資金計(jì)劃是聯(lián)動(dòng)的，所以通過(guò)付款計(jì)劃就可以對(duì)每筆付款進(jìn)行有效控制。
預(yù)算調(diào)整：
預(yù)算調(diào)整分為預(yù)算內(nèi)調(diào)整和預(yù)算外調(diào)整。預(yù)算內(nèi)調(diào)整包括預(yù)算削減和接轉(zhuǎn)。預(yù)算外調(diào)整主要指預(yù)算追加。為了保證預(yù)算的嚴(yán)謹(jǐn)性，一旦出現(xiàn)預(yù)算外調(diào)整，必須啟動(dòng)更加嚴(yán)格的審批流程，比如在預(yù)算追加時(shí)一定要詳細(xì)報(bào)告追加的原因和對(duì)項(xiàng)目整體預(yù)算影響預(yù)測(cè)等等，從集團(tuán)層面進(jìn)行嚴(yán)格控制。
預(yù)算分析：
在進(jìn)行預(yù)算分析之前，需進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行回顧，即將已發(fā)生月份的預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行對(duì)比分析，將預(yù)算與實(shí)際之間的差異進(jìn)行調(diào)整，之后再進(jìn)行預(yù)算分析。
預(yù)算分析主要包括：動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流分析、項(xiàng)目（公司）利潤(rùn)分析、年度預(yù)算執(zhí)行對(duì)比分析等等。其中，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)一般以月度為周期，通過(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與合同的對(duì)應(yīng)，把重要時(shí)間點(diǎn)對(duì)資金的影響進(jìn)行合理聯(lián)動(dòng)，確保動(dòng)態(tài)資金不會(huì)失真。通過(guò)對(duì)比分析能快速了解企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的變化，一旦產(chǎn)生了變化，就可利用業(yè)務(wù)信息流去指導(dǎo)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)資金計(jì)劃的快速調(diào)整。
預(yù)算考核：
預(yù)算考核的指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)有財(cái)務(wù)指標(biāo)和管理指標(biāo)兩類，其中財(cái)務(wù)指標(biāo)包括銷售額、投資額、利潤(rùn)額、銷售利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率；管理指標(biāo)包括費(fèi)用額、銷售率和費(fèi)用利潤(rùn)率。
動(dòng)態(tài)指標(biāo)有現(xiàn)金凈流量增加額、動(dòng)態(tài)投資回收期節(jié)約。現(xiàn)金凈流量增加額（現(xiàn)金凈流量增加額= 預(yù)算收入的凈增加額+預(yù)算成本費(fèi)用的凈節(jié)約額）作為年度績(jī)效考核和項(xiàng)目總評(píng)價(jià)的指標(biāo)；動(dòng)態(tài)投資回收期節(jié)約（動(dòng)態(tài)投資回收期節(jié)約 = 項(xiàng)目計(jì)劃的投資回收期－項(xiàng)目實(shí)際投資回收期）作為項(xiàng)目總評(píng)價(jià)的考評(píng)指標(biāo)。
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