山東省國稅局關于房地產業營改增熱點問題答疑集錦
1.房地產開發企業已交營業稅補開發票問題
納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日之前開具增值稅普通發票（稅務總局另有規定的除外）。
對于房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，并且不受上述條款時間的限制。
2.房地產開發企業總分機構之間土地價款扣除問題
房地產開發企業以總機構的名義競拍土地，并支付土地價款，交由分支機構開發，則相關的土地價款允許按照政策規定在分支機構進行扣除。
3.房地產開發企業“買房送裝修、送家電”征稅問題
房地產開發企業銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產開發企業的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產適用稅率申報繳納增值稅。
4.關于房地產開發企業預收款開票問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
營改增前，企業收到預收款后，開具由山東省地稅局統一印制的收據，作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號，管理上類似于發票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。
營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。
山東省《全面推開營改增試點政策指引》（一）中“關于房地產開發企業預收款開票問題”的指引同時廢止。
5.關于房地產開發企業2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業稅，正式銷售時增值稅發票開具問題
房地產企業正式銷售時，為方便納稅人辦理房產過戶，避免出現“一套房產、兩張發票”的情形，在正式開具不動產發票時建議采取以下方式：
（一）不動產已全額繳納營業稅，本次開票不涉及稅款補退
此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業稅未開具營業稅發票問題”進行處理；
（二）不動產已部分繳納營業稅，本次開票需要再征收增值稅
此種情況暫可通過新系統中差額征稅開票功能進行開票。首先，錄入含稅銷售額（或含稅評估額），然后錄入扣除額。此處“扣除額”=該套房產已繳納營業稅金額/5%，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。
在填報增值稅納稅申報表時，已征收營業稅對應的收入暫不通過申報表體現，僅填報增值稅應稅收入。
6.關于房地產開發企業預收款范圍問題
房地產開發企業取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。
7.房地產開發企業允許扣除的土地價款范圍問題
36號文規定，選擇適用一般計稅方法的房地產開發企業，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發規費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。【房企財稅微信：13718601312】
目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
8.關于房地產開發企業自行開發產品出租有關問題
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36 號）以及《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務總局公告2016 年第16 號）規定，房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016 年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。
對此問題，有人認為房地產開發企業自行開發的產品用于出租并沒有進行明文規定。16 號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得，所以適用普遍規定。
9.關于房地產開發企業適用簡易計稅方法的對象問題
部分房地產企業對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產項目為對象還是以整個納稅主體為對象。
房地產業按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業實實在在的利好。遵循這一原則，房地產開發企業是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。舉例來說，一個房地產開發企業有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法。這一原則對于建筑企業選擇簡易計稅方法同樣適用。
10.關于房地產開發企業土地價款扣除問題
部分房地產企業“一次拿地、一次開發”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規定清晰；但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？
房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。
11.關于房地產開發企業預收款開票問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
營改增前，企業收到預收款后，開具由山東省地稅局統一印制的收據，作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證。該收據統一編號，管理上類似于發票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務。
營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發票。
12.關于房地產開發企業跨縣（市、區）預繳稅款問題
目前出臺的營改增政策中，對房地產開發企業銷售跨縣自行開發的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規定。
本著不影響現有財政利益格局的原則，建議房地產開發企業在每個項目所在地均辦理營業執照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發票，對于不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。
13.關于個人二手房購買時間的確定問題
《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》中規定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
對于住房購買時間，參照《國家稅務總局 財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
14.房地產業納稅人咨詢，《增值稅納稅申報表附列資料（五）》（不動產分期抵扣計算表）中“期初待抵扣不動產進項稅額”如何填寫？
根據《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第13號）附件二《<增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）>及其附列資料填寫說明》規定，《不動產分期抵扣計算表》第1列“期初待抵扣不動產進項稅額”填寫納稅人上期期末待抵扣不動產進項稅額。試點實施之日的稅款所屬期填寫“0”。
15.房地產業納稅人咨詢，本期取得的符合稅法規定的不動產進項稅額，在填寫《增值稅納稅申報表附列資料（五）》時，需要填寫第2列“本期不動產進項稅額增加額”還是填寫在第4列“本期轉入的待抵扣不動產進項稅額”？
根據《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第13號）附件二《<增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）>及其附列資料填寫說明》規定，《不動產分期抵扣計算表》第2列“本期不動產進項稅額增加額”填寫本期取得的符合稅法規定的不動產進項稅額。第4列“本期轉入的待抵扣不動產進項稅額”填寫按照稅法規定本期應轉入的待抵扣不動產進項稅額，且第4列數≤《附列資料（二）》第23欄“稅額”。因此，本期取得的符合稅法規定的不動產進項稅額應該填寫在第2列“本期不動產進項稅額增加額”中。
16.房地產業納稅人咨詢，《增值稅預繳稅款表》中“是否適用一般計稅方法”項是否需要進行勾選？
根據《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第13號）附件六《<增值稅預繳稅款表>填表說明》規定，適用一般計稅方法的納稅人在“是否適用一般計稅方法”項后的“□”中打“√”，適用簡易計稅方法的納稅人在該項目后的“□”中打“×”。
17.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，在營改增之前已經申報了營業稅但是沒有開具發票，營改增之后有什么處理辦法？
根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
18.房地產業納稅人咨詢，收到預收款開具零稅率發票后，如何進行申報？
根據《全面推開營改增試點政策指引（六）》規定，營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。
來源：山東省國稅局
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