房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營活動中存在多種經(jīng)營模式，由于影響因素較多，會有多種增值稅的特殊情況的處理，本文就最簡單的、也是最核心的房地產(chǎn)增值稅核算內(nèi)容進行說明：
一、預(yù)售款增值稅核算的處理
預(yù)售款預(yù)繳增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項目的特有規(guī)定。根據(jù)國家稅務(wù)總局〔2016〕18號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段收到預(yù)售款后，在次月增值稅申報期內(nèi)申報預(yù)繳。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售收入的確認應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷售房地產(chǎn)的銷售收入。
由此可見，房地產(chǎn)正式銷售收入的確認和計算納稅不是與收取預(yù)售款的預(yù)繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會計準則等相關(guān)房地產(chǎn)收入確認的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時不需要確認銷售收入。因此，預(yù)售款預(yù)繳增值稅的賬戶處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。
例1：A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)D房地產(chǎn)項目。該項目按一般計稅方法計算，使用稅率11％。2016年10月20日，收到客戶B交付的預(yù)售款33.3萬元
1、收到預(yù)售款時：
借：銀行存款 33.3萬元
貸：預(yù)收帳款——客戶B 33.3萬元
2、11月份增值稅申報期內(nèi)預(yù)繳增值稅申報時，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，預(yù)繳預(yù)售款的預(yù)征增值稅，預(yù)征率為3％，預(yù)征的計稅依據(jù)為全部價款和價外費用/（1 11％）。對于預(yù)售款的增值稅核算，目前沒有明確的規(guī)定，但根據(jù)科目核算的基本規(guī)則及其特點，建議按以下方法核算：
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——已交稅金（預(yù)售款） 0.9萬元
貸：銀行存款 0.9萬元
這里有必要提醒一下：根據(jù)網(wǎng)絡(luò)曝光，有個別地方受地方政府的影響，采用5％的預(yù)征率進行預(yù)征，這是嚴重違反稅收政策規(guī)定的，納稅人有權(quán)要求更正錯誤。
二、取得增值稅進項稅額的核算
房地產(chǎn)的增值稅進項稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進項稅額核算是一樣的。【加微信：13718601312關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
例2：2016年11月15日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規(guī)定開具的增值稅專用發(fā)票，注明工程款10萬元，稅額0.3萬元。則增值稅進項稅額核算為：
借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費——某項目 10萬元
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——進項稅額（3％稅率） 0.3萬元
貸：銀行存款 10.3萬元
三、正式交房銷售時增值稅的核算
根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)銷售納稅義務(wù)發(fā)生時間一般為正式確認交房、移交產(chǎn)權(quán)的時間。因此，正式交房銷售時，其增值稅的銷售額和銷項稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。
例3：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月23日，向客戶E（個人）正式交房，實現(xiàn)銷售，并開具該房產(chǎn)的正式銷售的增值稅普通發(fā)票，顯示銷售額100萬元，稅額11萬元。客戶E之前已經(jīng)繳納預(yù)售款50萬元，辦理正式交房時一次性補交差價61萬元。則增值稅銷項稅額核算為：
借：銀行存款 61萬元
預(yù)收帳款——客戶E 50萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入（A項目） 100萬元
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——銷項稅額（11％稅率） 11萬元
四、當期一般計稅方法下應(yīng)納增值稅的核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計稅方法的增值稅計算是：
當期應(yīng)繳增值稅＝正式交房實現(xiàn)銷售的銷項稅額—取得的可以并選擇抵扣的進項稅額—預(yù)售款預(yù)繳的增值稅稅額。
1、當期需要繳納增值稅的核算
例4：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月份，經(jīng)計算，一般計稅方法下應(yīng)納增值稅稅額為10萬元，需要繳納。則增值稅銷項稅額核算為：
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出未交增值稅 10萬元
貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 10萬元
當實際繳納時：
借：應(yīng)交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 10萬元
貸：銀行存款 10萬元
2、預(yù)繳多、當期不需要繳納的增值稅核算
例5：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年12月份，經(jīng)計算，一般計稅方法下，當期已經(jīng)預(yù)繳預(yù)售款增值稅共計30萬元，其中用于抵繳應(yīng)納增值稅稅額15萬元，尚余15萬元結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳。則增值稅結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳的核算為：
借：應(yīng)交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 15萬元
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出多交增值稅 15萬元
五、友情提醒
1、對于選擇簡易計稅方法計算的項目，通過“應(yīng)交稅費——未交增值稅”核算。
2、“應(yīng)交稅費——增值稅留底稅額”是用于原增值稅一般納稅人的掛賬留底稅額的核算，不要與日常的增值稅留底稅額混淆。也就是說，這是過渡期的特殊科目，過渡期之后不再使用。
作者：葉全華
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