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房地產(chǎn)企業(yè)以房屋抵付工程款（以下簡稱“以房抵款”），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建設(shè)工程施工發(fā)包給建筑商，建筑商承包工程后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于某種原因不能支付工程款，將其所有的或已建成尚未出售或?qū)砟硶r建成的房屋抵給建筑商，代替以貨幣形式支付工程款，從而履行支付工程款義務(wù)的商業(yè)行為。一般而言，以房抵款主要包括三種形式：第一種形式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其所有的并已取得房屋所有權(quán)的房屋抵付工程款。第二種形式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以已建成未出售的商品房抵付工程款。第三種形式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以已在建商品房抵付工程款。針對房地產(chǎn)企業(yè)以房抵款的合同簽訂要具體問題具體分析，從實踐來看，必須分以下二種情況來簽訂合同。
（一）建筑商將房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款的房屋自用情況下的合同簽訂技巧
以房抵工程款自用的房屋，其實質(zhì)就是建筑商向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買房屋，支付購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付工程款，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第91條第3款規(guī)定，在等額范圍內(nèi)二者相抵銷。在實踐中，以房抵工程款建筑商自用的房屋，往往是前面所談到的第一種和第二種形式的房屋。針對這種以房抵工程款建筑商自用的房屋，房地產(chǎn)企業(yè)都會給予建筑商優(yōu)惠的價格，以房抵完建筑商工程款后，還有一定的差額。因此，建筑商將房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款的房屋自用情況下的合同必須按照以下方法進行簽訂：
1、實際工程款與用以抵付的房屋價款差額的處理。
實際工程款與用以抵付的房屋價款很難完全一致，必將出現(xiàn)差額，因此在以房抵款合同中一定要明確此差額如何處理。
2、必須在以房抵工程款的協(xié)議中明確房屋交付的具體期限
3、在協(xié)議中明確抵付工程款的房屋面積和單價，銷售單價按照協(xié)議約定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面積進行計算。【房企財稅微信：13718601312】
4、發(fā)票開具和稅費的處理。
在以房抵工程款協(xié)議中，必須明確房地產(chǎn)企業(yè)按照抵付工程款金額向建筑商開具銷售不動產(chǎn)的增值稅專用發(fā)票，建筑企業(yè)向房地產(chǎn)公司開具建筑業(yè)的增值稅專用發(fā)票。有關(guān)稅費各自承擔。
5、在以房抵款合同中雙方應明確用以抵付工程款的具體房屋。
在一些以房抵款合同中，關(guān)于用以抵付的房屋，有的合同約定以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定為準；有的約定由建筑商在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的樓盤中自行選擇，但兩者均未明確哪套房屋用以抵付工程款。如產(chǎn)生糾紛，雙方對于用以抵付的房屋說法不一，法院可能以約定不明為由判決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接以貨幣形式向建筑商支付工程款。因此，應在以房抵款合同中明確約定具體的樓號、房號等內(nèi)容，最好附圖。
（二）建筑商將以房抵工程款的房屋出售于他人或用于抵供應商材料款的合同節(jié)稅簽訂技巧
1、出售于他人的合同簽訂技巧
建筑商另行尋找購房者因其未取得房屋所有權(quán)，不能直接與該購房者簽訂商品房買賣合同，因此，必須由建筑商尋找的購房者直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，購房款由購房者直接向建筑商支付或向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付由其支付給建筑商。
2、用于抵供應商材料款的合同簽訂技巧
第一，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑商和材料供應商三方欠款均相等的情況下，合同簽訂技巧如下：
房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：由房產(chǎn)企業(yè)將抵債商品房直接銷售給材料供應商，材料供應商將房款匯給房產(chǎn)企業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)收材料供應商房款后再匯給建筑企業(yè)償還債務(wù)，建筑企業(yè)收房產(chǎn)企業(yè)欠款后再匯給材料供應商償還債務(wù)。或者協(xié)議約定：賣方為房地產(chǎn)企業(yè)，買方為材料供應商，購房款支付方為建筑商。建筑商代替材料供應商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款抵付建筑商拖欠材料供應商的材料款；材料供應上委托建筑商支付房地產(chǎn)企業(yè)的購房款用于抵付房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑商的工程款。
第二，在三方欠款均不相等的情況下，合同簽訂如下：房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：房地產(chǎn)企業(yè)是賣方、材料供應商是買方，建筑企業(yè)是付款方。建筑企業(yè)代替材料供應商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款不僅用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的工程款，而且用于抵建筑企業(yè)拖欠材料供應商的材料款。
同時，建筑企業(yè)與材料供應商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定：材料供應商免除向建筑公司應收材料款與建筑企業(yè)代替材料供應商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款的差額部分債務(wù)。
案例分析：
建筑商用以房抵工程款的房屋抵材料款的
合同節(jié)稅簽訂技巧
（1）案情介紹
建筑企業(yè)欠材料供應商1200萬元，房地產(chǎn)企業(yè)欠建筑企業(yè)1000萬工程款，由于房地產(chǎn)企業(yè)無償還能力，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂償債協(xié)議，以其公允價為1000萬元抵其拖欠建筑企業(yè)1000萬元的債務(wù)；而建筑企業(yè)與材料供應商協(xié)商，簽訂償債協(xié)議，用房地產(chǎn)企業(yè)抵償其拖欠材料供應商的1200萬元，如下圖所示，則應怎樣簽訂合同才能節(jié)省稅收？
（2）涉稅分析
房產(chǎn)企業(yè)用房屋抵給建筑企業(yè)，建筑企業(yè)又把房屋抵給材料供應商，應視同兩次銷售，要交納兩次稅收，會增加建筑企業(yè)的稅負。為了節(jié)省建筑企業(yè)的稅負，必須尋找簽訂合同的方法使企業(yè)節(jié)稅。
（3）節(jié)稅的合同簽訂技巧分析
用于抵供應商材料款的合同簽訂技巧有以下兩種情況。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑商和材料供應商三方欠款均相等的情況下，合同簽訂技巧如下：
房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：由房產(chǎn)企業(yè)將抵債商品房直接銷售給材料供應商，材料供應商將房款匯給房產(chǎn)企業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)收材料供應商房款后再匯給建筑企業(yè)償還債務(wù)，建筑企業(yè)收房產(chǎn)企業(yè)欠款后再匯給材料供應商償還債務(wù)。或者協(xié)議約定：賣方為房地產(chǎn)企業(yè)，買方為材料供應商，購房款支付方為建筑商。建筑商代替材料供應商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款抵付建筑商拖欠材料供應商的材料款；材料供應商委托建筑商支付房地產(chǎn)企業(yè)的購房款用于抵付房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑商的工程款。
第二，在三方欠款均不相等的情況下，合同簽訂如下：房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：房地產(chǎn)企業(yè)是賣方、材料供應商是買方，建筑企業(yè)是付款方。建筑企業(yè)代替材料供應商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款不僅用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的工程款，而且用于抵建筑企業(yè)拖欠材料供應商的材料款。
同時，建筑企業(yè)與材料供應商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定：材料供應商免除向建筑公司應收材料款與建筑企業(yè)代替材料供應商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款的差額部分債務(wù)。
基于以上分析，本案例是三方欠款均不相等的情況，節(jié)稅的合同簽訂技巧如下：房產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、材料供應商簽訂三方債務(wù)償還協(xié)議，協(xié)議約定：房地產(chǎn)企業(yè)是賣方、材料供應商是買方，建筑企業(yè)是付款方。建筑企業(yè)代替材料供應商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款1000萬，用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的1000萬工程款。同時，建筑企業(yè)與材料供應商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定：材料供應商免除建筑公司200萬元材料款。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“房產(chǎn)抵建筑企業(yè)工程款時，要視同銷售處理，房地產(chǎn)公司和施工方應該分別給對方開具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給材料供應商企業(yè)開具5%的增值稅專用發(fā)票1000萬，銷售額：900.9萬元,增值稅額:99.1萬元。建筑安裝企業(yè)給建設(shè)方(房地產(chǎn)企業(yè))開具11%的增值稅專用發(fā)票，銷售額：900.9萬元,增值稅額:99.1萬元。材料供應商開增值稅專用發(fā)票1200萬給建筑企業(yè)，銷售額：854.7萬元,增值稅額:145.3萬元.建筑企業(yè)在財務(wù)上做“營業(yè)外收入”200萬，材料供應商在財務(wù)上做“營業(yè)外支出”200萬。
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