浙江省國稅局關于房地產及不動產業營改增熱點問題答疑集錦
1.我公司是具有一般納稅人資格的房地產開發企業，現將2015年12月份完工還未銷售的房產對外出租，請問取得的收入是否可以選擇簡易計稅方式繳納增值稅？
答：可以。
《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》(財稅〔2016〕6號)第二條第(一)款規定，房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
2.營改增后購置不動產取得的進項稅額應如何抵扣？
答：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號附件二) 第一條第(四)款第1點規定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
3.我公司主要從事房屋出租業務，有部分業務在5月1日前已向主管地方稅務局申報了營業稅但還未開具發票，請問營改增后需要開具發票是否可以到補開地稅發票？
答：5月1日以后對于已申報營業稅未開發票的應稅項目可以補開發票，如果納稅人還有未使用完的地稅發票，可在2016年6月30日前開具，如果沒有地稅發票補開增值稅普通發票。
《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)第三條規定，自2016年5月1日起，地稅機關不再向試點納稅人發放發票。試點納稅人已領取地稅機關印制的發票以及印有本單位名稱的發票，可繼續使用至2016年6月30日，特殊情況經省國稅局確定，可適當延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票(稅務總局另有規定的除外)。
4.請問個人(自然人)將閑置的房產對外出租一次性收取了全年的租金應如何計算繳納增值稅？
答：《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定：其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。
5.個人將房屋出租給企業是否可以到稅務機關申請代開增值稅專用發票嗎？
答：可以開具。
《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》(稅總函〔2016〕145號)規定，增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。
6.個人打算于今年下半年出租一套自有房屋，預收了一年的房租費，請問是否應繳納增值稅？應于何時繳納？
答：如預收房租行為發生于2016年5月1日之后應繳納增值稅，并應于收到預收款的當天繳納。
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件一)第四十五條第(二)款規定，如果納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，增值稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
7.個人計劃今年想把杭州的自用住房出售，購入時間為2012年，請問營改增后該筆收入是否延續營業稅的免稅政策，免征增值稅？
答：《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》(財稅〔2016〕36號附件三)，第五條規定，北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
8.我公司是一般納稅人，營改增后將公司的房產出租，請問應按什么稅率繳納增值稅？
答：視具體情況而定。2016年4月30日前取得的不動產選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額，2016年5月1日后取得的不動產按11%稅率繳納增值稅。【房企財稅微信：13718601312】
《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號附件二)第一條第(九)款第1點規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
同時文件還規定一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
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