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一、背景和目的
自2016年5月1日全面實施營改增后，由于增值稅計稅原理與營業(yè)稅有很大區(qū)別，導(dǎo)致在計算土地增值稅時，收入、成本稅金的確認(rèn)與營改增前相比，有很大不同。為進(jìn)一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)等規(guī)定，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》，以明確土地增值稅清算中收入的確認(rèn)、扣除項目的確定等一些細(xì)節(jié)問題。
二、主要內(nèi)容
(一)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)及預(yù)征稅款的依據(jù)
1、不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅應(yīng)稅收入都是不含稅收入。一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計稅依據(jù)為“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的差額。
這里我們需要強(qiáng)調(diào)，預(yù)繳增值稅計稅依據(jù)與預(yù)繳土地增值稅的計稅依據(jù)是完全不同的，營業(yè)稅時代和本公告發(fā)布之前，納稅人計算營業(yè)稅/增值稅和土地增值稅的計稅依據(jù)是一樣的，但本公告顛覆了預(yù)繳環(huán)節(jié)土地增值稅的計稅依據(jù)。
增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率);
土地增值稅計稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
例：一般納稅人房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)取得預(yù)收款111萬元，
則預(yù)繳增值稅計稅依據(jù)=111÷(1+11%)=100萬元，
應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=100*3%=3萬元，
預(yù)交土地增值稅計稅依據(jù)=111-3=108萬元。
(二)關(guān)于營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題
1、納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。即收入按下列方法和順序確認(rèn)：
(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定�！痉科筘敹愇⑿牛�13718601312 】
2、納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行。
(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(3)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
與營改增之前的政策相比，本條是【2016】70號公告中唯一一條沒有變化的地方，即關(guān)于視同銷售收入確認(rèn)的方法與營改增之前相比是相同的，因為收入確認(rèn)的方法與營改增沒有關(guān)系。營改增后，因為增值稅與營業(yè)稅計稅原理不同，只是收入和成本、稅金的確認(rèn)不同，但是與確認(rèn)收入的方法無關(guān)，因此視銷售收入的確認(rèn)方法與原來相同。
(三)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題
1、首先明確計算土地增值稅的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅;
2、營改增后，城建稅、教育費(fèi)附加的扣除：凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。
(四)關(guān)于營改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題
公告非常明確得指出，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)在取得建安增值稅發(fā)票時，發(fā)票的備注欄中必須注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱及項目名稱，否則就屬于不合規(guī)發(fā)票，不得計入土地增值稅的扣除項目金額。
(五)關(guān)于營改增前后土地增值稅清算的計算問題
房地產(chǎn)的老項目經(jīng)歷了營改增的前后，其收入=營改增前取得的收入+營改增后取得的不含增值稅的收入
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增之前的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加
因為增值稅是價外費(fèi)，不屬于“營業(yè)稅金及附加”，不是損益類科目，所以扣除的稅金中就不包括增值稅。
(六) 關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，公告明確了扣除金額的方法：
1、提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
2、提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
3、提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
此條主要是強(qiáng)調(diào)營改增后，如果原購房發(fā)票抵扣過進(jìn)項稅，其轉(zhuǎn)讓舊房時，加計扣除5%的基數(shù)是不包含增值稅的;如果原購房發(fā)票是增值稅普通發(fā)票，沒有抵扣過進(jìn)項稅，其轉(zhuǎn)讓舊房時，加計扣除基數(shù)是包含增值稅的，即價稅合計金額。
轉(zhuǎn)自：威德稅務(wù)
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