營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體影響
房地產(chǎn)業(yè)將適用11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%稅率有了較大幅度的提高，但由于增值稅是基于差額征稅，而營業(yè)稅是基于全額征稅，所以單純將新老稅率直接比較是沒有意義的。總體而言，房地產(chǎn)業(yè)在此次營改增中，具有實(shí)質(zhì)性影響的主要有以下內(nèi)容：
1、營改增后增值額：稅率的改變現(xiàn)在是11%，當(dāng)然稅率的提高不代表稅負(fù)的增高，因?yàn)橛?jì)算方法不同了，現(xiàn)在是銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅，總局測(cè)算過稅負(fù)也基本在百分之四左右；
2、過渡性的政策：房地產(chǎn)業(yè)可能是此次營改增改革中受影響最大的行業(yè)；
3、支付的土地價(jià)款可以扣除：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)，計(jì)算增值稅稅額時(shí)，向政府部門支付的土地價(jià)款可以從銷售額中扣除，以有效的保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只對(duì)其增值的部分納稅；
4、分期抵扣適用于11%增值稅率的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額：增值稅一般納稅人在2016年5月1日之后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額可分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”要點(diǎn)
根據(jù)36號(hào)文及后面的附件及增值稅管理辦法提煉幾個(gè)要點(diǎn)，從以下幾個(gè)方面分享給大家：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期可以登記為增值稅一般納稅人？
一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項(xiàng)目為主體。
一般情況下，對(duì)于已經(jīng)成立的公司，年應(yīng)稅銷售額（不含稅)大于500萬的公司會(huì)被稅局強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人資格；對(duì)于年應(yīng)稅銷售額不足500萬的公司，如果會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局通過并登記為一般納稅人。
2、房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅按5%的征收率計(jì)稅嗎？選了以后多長時(shí)間可以改變？
3、按規(guī)定老項(xiàng)目在5月1日之后可以選擇簡(jiǎn)易征收。項(xiàng)目眾多是否都需要提供合同備案，另外備案后是否只能開具增值稅普通發(fā)票，并且按5%稅率繳納稅款？
房地產(chǎn)以項(xiàng)目管理為原則，同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目需要單獨(dú)備案，符合老項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的，可以選擇適用簡(jiǎn)易征收。按5%征收率繳納增值稅，除法律規(guī)定不得開具增值稅發(fā)票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。
簡(jiǎn)易計(jì)稅備案要求地稅局和國稅局都需備案，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是在項(xiàng)目所在地預(yù)繳，然后在機(jī)構(gòu)所在地的國稅匯總申報(bào)，所以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較之前的操作是變得更為復(fù)雜。
4、2016年5月1日后取得固定資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)如何抵扣？
原增值稅一般納稅人的購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
5、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，能否選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。所以，這個(gè)是可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的。
6、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)能否選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。因此這個(gè)情況是可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的，若4月份簽訂的合同但是項(xiàng)目還未開始建，那想選擇一般計(jì)稅也是可以的。
7、市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅？
市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，不在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
同一市的不存在預(yù)繳，但是跨縣市影響到這個(gè)當(dāng)?shù)囟悾源嬖陧?xiàng)目所在地預(yù)繳的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售老項(xiàng)目取得的價(jià)款預(yù)繳的稅率是下降的，現(xiàn)在3%原來是5%是有區(qū)別的。
8、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和定金等。
在收到預(yù)收款時(shí)需要在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，這是項(xiàng)目所在地，那么在機(jī)構(gòu)所在地要不要申報(bào)呢？這是不一定的，因?yàn)樵鲋刀悹I改增真正的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是交房時(shí)間，所以在機(jī)構(gòu)所在地不需要申報(bào)。問題是預(yù)繳時(shí)交的稅只有申報(bào)的時(shí)候才可以抵扣，對(duì)于這個(gè)抵扣時(shí)間各地處理是有差異的，各個(gè)地方在實(shí)行的時(shí)候也可能有所差距，包括公司的定金、違約金不同的地方都有不同的處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己開發(fā)的是3%預(yù)征率，從另外企業(yè)買的就是另外一種計(jì)算方法。
9、房地產(chǎn)一般納稅人采取預(yù)收款方式如何進(jìn)行預(yù)繳增值稅？
一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。為什么要除以，因?yàn)樵鲋刀愂莾r(jià)外稅，按照會(huì)計(jì)核算，增值稅是不屬于價(jià)格組成的部分，所以要扣除。
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；如果要賣的房子是老項(xiàng)目，選用了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
10、房地產(chǎn)老項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅收入中還可以扣土地款嗎？
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。如果要扣除土地出讓金價(jià)款，只適用于一般計(jì)稅方法，即銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅的計(jì)稅方法。
11、房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣項(xiàng)有哪些：如金融機(jī)構(gòu)的發(fā)票：利息、手續(xù)費(fèi)、賬戶管理費(fèi)等？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅有：購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
12、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款如何計(jì)算？
房地產(chǎn)抵扣的土地出讓金，怎么抵扣：跟開發(fā)的項(xiàng)目有關(guān)系，全部的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去當(dāng)期允許扣的土地價(jià)款，政府給你開具的土地出讓金的收據(jù)，因?yàn)槭且话阌?jì)稅方法才可以扣，所以要除以1+11%換成不含稅。按照開發(fā)的面積來分?jǐn)偅串?dāng)期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積和房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，例如買這塊地花了10個(gè)億，總共計(jì)劃建1000萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)賣了100萬平方米，要核算清楚。銷售面積跟申報(bào)的要一致，還要做預(yù)繳申報(bào)，要一一對(duì)應(yīng)。因?yàn)榻鸲惾谏暇�后，如果稅務(wù)數(shù)據(jù)異常，會(huì)被檢查。
按以下公式計(jì)算：
1、銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
3、當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
13、房地產(chǎn)企業(yè)有一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何進(jìn)行抵扣？
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目分別使用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，需對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行劃分。
14、房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目無法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算？
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目如國防，而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣嗎？這些設(shè)施如果最后拆除了，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅要轉(zhuǎn)出嗎？
售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，其進(jìn)項(xiàng)稅無需轉(zhuǎn)出。
16、由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于增值稅征收范圍？比如實(shí)際操作中可能存在集團(tuán)公司拍地后，交給子公司開發(fā)的情況，怎么辦？
土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者屬于免稅范圍。如企業(yè)間直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)按財(cái)稅[2016]36 號(hào)文規(guī)定征收增值稅。
17、但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？
房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項(xiàng)目”口徑一致，因而，對(duì)“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。
18、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在營改增之前已經(jīng)申報(bào)了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后有什么處理辦法？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016 年第18 號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
19、“營改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情形有哪些？
一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補(bǔ)充開具具體《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的情形不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂<增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定>的通知》(國稅發(fā)[2006]156 號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。
二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。
三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金。
四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。
五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場(chǎng)、寫字樓由自己持有經(jīng)營，以上開發(fā)產(chǎn)品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務(wù)部分的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天。
20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
二是未開具發(fā)票的，以房產(chǎn)買賣合同上約定的交房時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
三是一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
四是小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
來源 | 陳小安·博智整理
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