作者：姬燁 轉(zhuǎn)載自：文豐律師
房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，顧名思義，就是受讓方以一定的市場(chǎng)價(jià)格購買轉(zhuǎn)讓方尚在開發(fā)中的在建工程的一種市場(chǎng)交易行為。即在建工程的開發(fā)建設(shè)主體由轉(zhuǎn)讓方變更為受讓方。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)調(diào)整。其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條并規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于房屋建設(shè)工程的，還應(yīng)滿足完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的強(qiáng)制性條件。
除了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式本身存在的限制條件外，該種模式下主要涉及的稅種有：
1、營業(yè)稅／增值稅
根據(jù)財(cái)政部 《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的規(guī)定，自2016年5月1日起建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
即，在營改增之前，如采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的模式則需要按“市場(chǎng)價(jià)值或以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額”為營業(yè)額，按照稅率5%繳納營業(yè)稅。
營業(yè)稅改征增值稅后，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文中《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，根據(jù)轉(zhuǎn)讓方取得不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間的不同，區(qū)分為以下兩種情形；（1）轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓其在2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（2）轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓其在2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。轉(zhuǎn)讓方按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
2、土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的增值額及相應(yīng)的稅率計(jì)算征收。
但需注意的是，營改增后國家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第70號(hào)公告）明確：
（1）轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅；
（2）計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 包括營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及營改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加，不包括增值稅；
（3）土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入＋營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。
3、企業(yè)所得稅
轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地應(yīng)按項(xiàng)目及土地作價(jià)確定其轉(zhuǎn)讓收入，相關(guān)土地成本等可在稅前扣除。企業(yè)所得稅的稅率為25%。
4、契稅
根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。契稅的稅率為3%－5%。其中，河南省的相關(guān)規(guī)定明確契稅的稅率為4%。
營改增后，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
5、印花稅
轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，與受讓方簽訂的項(xiàng)目或土地轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。轉(zhuǎn)讓方和受讓方就該合同均應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”進(jìn)行貼花，稅率為萬分之五，計(jì)稅依據(jù)為土地轉(zhuǎn)讓金額。
從上述分析可知，營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅繳納負(fù)擔(dān)較重，如按照規(guī)定繳納將大大加重房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
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