編者按：在中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)開發(fā)銷售房地產(chǎn)，由于項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)產(chǎn)品完工前還可以進(jìn)行預(yù)售，并且銷售方式呈現(xiàn)多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，收入的確認(rèn)及計(jì)稅成本的核算都是容易引發(fā)稅務(wù)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。本文，華稅律師為您就上述問題進(jìn)行梳理。
一、銷售收入的確認(rèn)
（一）銷售收入的范圍
開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。另外，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，也應(yīng)確認(rèn)銷售收入。
企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，區(qū)分為納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票以及未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票兩種情形，前者應(yīng)確認(rèn)為收入，后者可不確認(rèn)收入，作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
（二）銷售收入的確認(rèn)
企業(yè)通過簽訂正式的《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)區(qū)分以下幾種情形確認(rèn)收入。
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)�！痉科筘�(cái)稅微信：13718601312】
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，原則上于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)銷售收入，在此基礎(chǔ)上又區(qū)分為以下情形確認(rèn)銷售收入：
二、計(jì)稅成本核算
開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)。將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，歸集分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。能夠直接計(jì)入成本對(duì)象的直接計(jì)入成本對(duì)象，其他成本應(yīng)該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配�！痉科筘�(cái)稅微信：13718601312】
三、銷售未完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅預(yù)繳匯繳制度
由于房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)售房屋存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的，取得的銷售收入應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率分季或分月計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。開發(fā)產(chǎn)品完工之后，即開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案或者開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用或者開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，企業(yè)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本，計(jì)算出實(shí)際毛利額，確定其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，再將此差額并入完工當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行匯繳。
其中，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定：
1.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
2.開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
3.開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
4.屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
小結(jié)：由于產(chǎn)品完工在實(shí)踐中也經(jīng)常出現(xiàn)認(rèn)定不一的情形，國(guó)稅總局于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）中明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
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