河南省國稅局關于房地產及不動產業營改增熱點問題答疑集錦
1.房地產開發企業收到預收款時如何開具發票？
答復：房地產開發企業收到預收款時應當根據所售房地產項目適用的計稅方法，按適用稅率或征收率開具增值稅普通發票，并在發票的“貨物或應稅勞務、服務名稱”后括注“預收款”字樣，在發票的備注欄注明對應房地產項目的名稱、詳細位置。房地產開發企業收到預收款不得開具增值稅專用發票。
2.房地產開發企業收到預收款時如何預繳增值稅？
答復：房地產開發企業收到預收款時應根據《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。
3.房地產開發企業納稅義務發生后如何開具發票？
答復：（一）房地產企業銷售房地產項目納稅義務發生后，需要全額開具增值稅發票的，應先開具紅字增值稅普通發票沖減預收款已開具的增值稅普通發票，并在發票的“貨物或應稅勞務、服務名稱”后括注“沖減預收款”字樣，在發票的備注欄注明對應房地產項目的名稱、詳細位置和沖減預收款發票的代碼、號碼。再根據購房者需要全額開具增值稅專用發票或增值稅普通發票，并在發票的“貨物或應稅勞務、服務名稱”后括注“全額”字樣，在發票的備注欄注明對應房地產項目的名稱、詳細位置。
（二）房地產企業銷售房地產項目納稅義務發生后，不需要全額開具增值稅發票的，可以就收取的余額部分按適用稅率或征收率開具增值稅發票，并在發票的“貨物或應稅勞務、服務名稱”后括注“余額”字樣，在發票的備注欄注明對應房地產項目的名稱、詳細位置。前期的預收款和余額之和應等于收取的全部價款和價外費用。
4.房地產開發企業銷售房地產項目納稅義務發生時間如何掌握？
答復：房地產企業銷售房地產項目納稅義務發生時間為交付房地產項目并取得索取銷售款項憑據的當天。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產項目產權屬變更的當天。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
5.房地產企業“一次拿地、一次開發”，可以按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算當期允許扣除的土地價款。但是對于“一次拿地、分次開發”的房地產企業，如何計算當期允許扣除的土地成本？
答復：根據國家稅務總局2016年第18號公告規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
房地產企業“一次拿地、分次開發”時，分次開發的項目都是作為單獨項目分別核算的，因此，這種情形可按照如下方法計算單個項目當期允許扣除的土地成本：首先將“一次拿地”時一次性支付的土地價款，按照土地面積占比在不同項目中進行劃分固化；然后根據“分次開發”的單個項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，乘以單個項目所對應的土地價款，計算其當期允許扣除的土地成本。
6.房地產開發企業出租自行開發產品是否適用簡易計稅？
答復：根據國家稅務總局2016年第16 號公告規定，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得，適用普遍規定，屬于出租不動產行為。
根據財稅[2016]36 號文件規定，房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4月30日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，2016年5月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用一般計稅方法。
7.營改增以前已簽訂個人住房轉讓合同，但未辦理產權變更，應繳納營業稅還是增值稅？
答復：根據國家稅務總局2016年第26號公告規定， 2016 年 4 月30 日前已簽訂的個人住房轉讓合同，5 月 1 日以后辦理產權變更的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。
8.不動產的范圍如何界定？出租附著在土地或不動產上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等是否屬于出租不動產范圍？
答復：根據財稅〔2016〕36號文件規定，不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
出租附著在土地或不動產上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等,按照出租不動產處理。
9.一般納稅人試點前取得的土地對外出租或者出售，能否適用簡易征稅？
答復：根據國家稅務總局2016年第47號文件規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
根據財稅〔2016〕36號文件規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
綜上，一般納稅人試點前取得的土地，用于出租或出售，均可適用簡易計稅，按照規定計算繳納增值稅。
10.以不動產、無形資產投資入股是否要征收增值稅？
答復：根據財稅〔2016〕36號文件規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。有償的概念包括取得貨幣、貨物和其他經濟利益。投資入股一定有所有權轉移，同時取得股權就是取得了經濟利益，任何一個股份制企業的股權價值都是明確的。
因此，以不動產、無形資產投資入股需要征收增值稅。
11.一般納稅人承租個人商業用房用于辦公，個人能否開具增值稅專用發票？
答復：根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》（稅總函[2016]145號）文件規定，其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。
12.房地產開發企業銷售房產，房產屬于2個以上共有人所有，自開發票上如何開具共有人信息？購貨方名稱一欄可以打印兩個共有人名稱，但納稅人識別號只能錄入一位購買方身份證號，發票如何開具？
答復：對于共有人購買房產時，發票購貨方納稅人名稱一欄可以填寫兩個共有人，納稅人識別號一欄不填寫，在備注欄內填寫共有人名稱、納稅人識別號和房產地址等信息。
13.房地產開發企業一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，收到預收款時如何向購買方開具發票？
答復：根據《國家稅務總局2016年第18號公告》文件規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
房地產開發企業收到預收款時，先向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3%的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。
14.房地產開發企業收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預收款按照3%的預征率預繳增值稅？
答復：“定金”是一個法律概念，屬于一種法律上的擔保方式，《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。定金數額可以由合同雙方當事人自行約定，但是不得超過主合同總價款的20%，超過20%部分無效。
“訂金”目前我國現行法律中沒有明確規定，它不具備“定金”的擔保性質，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據雙方當事人的過錯承擔違約責任，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制。
“意向金（誠意金）”在我國現行法律中不具有法律約束力，主要是房產中介行業為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創設出來的概念，在實踐中意向金（誠意金）未轉定金之前客戶可要求返還且無需承擔由此產生的不利后果。【房企財稅微信：13718601312】
綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產開發企業收到購房人的定金，可視同收到預收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預收款。
15.納稅人經與房管部門溝通，獲知暫不會調整銷售合同和過戶流程，請問國稅發票應如何使用？
答復：根據《關于納稅人銷售其取得的不動產辦理產權過戶手續使用的增值稅發票聯次問題的通知》（稅總函〔2016〕190號）文件規定，納稅人銷售其取得的不動產，自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，使用六聯增值稅專用發票或者五聯增值稅普通發票。納稅人辦理產權過戶手續需要使用發票的，可以使用增值稅專用發票第六聯或者增值稅普通發票第三聯。
16.某公司租賃農民的土地，用于道路通行使用，如何代開發票？
答復：根據《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）文件規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
根據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第16號公告）文件規定，其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。
因此，農民屬于其他個人，應按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅，并申請代開增值稅發票。
17.轉讓不動產何時向不動產所在地預繳稅款？預繳之后是否是在次月申報期申報納稅？
答復：根據財稅[2016 ]36號文件規定，增值稅納稅義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售……不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為……不動產權屬變更的當天。
根據總局2016年第14號公告規定，一般納稅人和除其他個人之外的小規模納稅人轉讓不動產，向不動產所在地主管地稅機關稅款預繳，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。其他個人轉讓不動產，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
綜上，納稅人（個人除外）轉讓不動產，應按照納稅義務發生時間向不動產所在地主管地稅機關稅款預繳，并在預繳后的次月申報期內向機構所在地主管國稅機關申報納稅。其他個人轉讓其取得的不動產，按照納稅義務發生時間向不動產所在地主管地稅機關申報納稅，不需要預繳稅款。
18.房地產開發企業，采取預售方式的，按照預售面積開具發票后，在交房時對面積差需要補開或開紅票沖減的，如何開具發票和計稅？
答復：《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。
綜上，房地產開發企業在交房時對面積差需要補開或開紅票沖減的，如果營改增之前開具地稅發票，營改增后可以開具增值稅普通發票進行沖減或補繳。
19.其他個人出租不動產時，經常提前收取一年房租的行為，如何繳納增值稅？
答復：國家稅務總局2016年第23號公告規定，其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。
20.財稅〔2009〕9號文件規定，商品混凝土一般納稅人可選擇簡易辦法計算繳納增值稅，36個月內不得變更。營改增后，房地產開發企業抵扣進項稅額的需求強烈，商品混凝土行業咨詢能否提前調整計稅方法，不受36個月限制？
答復：《財政部 國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號 ）規定：一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內不得變更。
21.個人出租自有住房給企業單位，可以代開增值稅發票嗎？稅率是多少？
答復：《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》（稅總函〔2016〕145號）文件規定：增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。
《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局2016年第16號公告)規定：其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
22.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，如何開票？
答復：根據國家稅務總局公告2016年第18號第十七條的規定：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
23.轉租住房，是否適用于總局的2016第16號公告？
答：根據總局2016年第16號公告：納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產〔以下簡稱出租不動產〕，適用本辦法。
取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。
因此，轉租住房屬于納稅人出租以承租方式取得的不動產，適用總局2016第16號公告的規定，應按照出租不動產繳納增值稅。
24.自然人出租房屋是否可以申請代開增值稅專用發票？
答：總局2016年16號公告規定，其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。
稅總函〔2016〕145號規定，增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。
25.房地產公司銷售自行開發的房地產收到的預收款沒有繳稅沒開發票，營改增后可以開國稅的票嗎？
答復：財稅〔2016〕36號文件附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第十三款規定，試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。房地產公司銷售自行開發的房地產5月1號之前收取的預收款，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，應按照規定補繳營業稅。
根據國家稅務總局公告2016年第18號第十七條的規定：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。房地產公司銷售自行開發的房地產5月1號之前收到的預收款沒有繳稅沒開發票，按照上述要求補繳營業稅后，可以參照此規定開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
26.全面推開營改增后，房地產開發企業“代建”房屋的行為如何征收增值稅？
答：房地產開發企業營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規定為：“房地產開發企業〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權并辦理施工手續后根據其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按‘銷售不動產’稅目征收營業稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按‘建筑業’稅目征收營業稅。”
營改增后，房地產開發企業“代建”房屋的行為，若只自備施工力量修建房屋不替乙方辦理產權轉移手續的，應按照建筑業稅目征收增值稅；若自備施工力量修建房屋的同時替乙方辦理產權轉移手續的，應按照銷售不動產稅目征收增值稅。
27.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向地稅局交過營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具國稅發票嗎？還需要繳納增值稅嗎？
答：總局2016年第18號公告規定：一般納稅人及小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。不需要再繳納增值稅。
28.房地產開發企業在2015年4月30日前購入在建工程，于5月1日后銷售的，可否選擇適用簡易計稅方法扣除土地價款后按照5%征收率計稅？
答復：《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>》的公告（總局公告2016年第18號）明確規定：
房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
房地產老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
29.其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受免征增值稅優惠政策。如果四月份預收了第二季度的房租，按照納稅義務發生時間應該繳納營業稅，怎么理解平均分攤之后享受免征增值稅的優惠？
答復：根據總局2016年第23號公告規定，將四月收到的第二季度租金在三個月租賃期內平均分攤，如果月租不超過3萬元，那么2016年5月申報期內，可向主管地稅機關申報享受免征所屬期為4月份的營業稅；2016年7月申報期內，可向主管國稅機關申報享受免征所屬期為5、6月份的增值稅。
30.營改增之后，個人轉讓購買滿兩年的住房免征增值稅？請問時間節點怎么把握？
答復：《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）文件規定：個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。
《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）文件規定：國稅發[2005]89號文件中“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明書注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上著名的時間為購買房屋的時間。
31.不動產租賃小規模納稅人營改增后是否按季度申報？是否符合月銷售額小于3萬免稅政策？
答復：財稅〔2016〕36號文件第四十七條規定：以1個季度為納稅期限的規定適用于小規模納稅人、……和國家稅務總局規定的其他納稅人。按照小規模納稅人月銷售額小于3萬免稅政策有效期規定，如果提供不動產租賃營改增小規模納稅人月銷售額小于3萬，符合文件規定也是可以享受免稅政策的。
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