1、建安小規(guī)模納稅人沒(méi)有預(yù)收款的情況下，按完工進(jìn)度給發(fā)包方申請(qǐng)代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票，增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，那么收到該筆款項(xiàng)，如何在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅？
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
2. 建筑企業(yè)同時(shí)存在一般計(jì)稅項(xiàng)目和簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，對(duì)于費(fèi)用類(lèi)取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，是否需要按照當(dāng)月簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目收入占總收入比例做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？
答：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十九條 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額+免征增值稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額）÷當(dāng)期全部銷(xiāo)售額
所以建筑企業(yè)同時(shí)存在一般計(jì)稅項(xiàng)目和簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，對(duì)于費(fèi)用類(lèi)取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，需要按照上述公式做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。
3.（1）簡(jiǎn)易征收方式下，有分包業(yè)務(wù)的差額開(kāi)發(fā)票的，如果對(duì)方要求我們開(kāi)的是專(zhuān)用發(fā)票，業(yè)主怎么抵扣是按照差額抵嗎？
（2）4月份以前交了營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)發(fā)票，五月份開(kāi)0稅率的普通發(fā)票，在申報(bào)表中是不用反應(yīng)嗎？
（3）我公司暫時(shí)全部都是簡(jiǎn)易征收的項(xiàng)目，取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)專(zhuān)用發(fā)票是否可以抵扣，還是要等公司有一般計(jì)稅的項(xiàng)目才能按比例分配抵扣？
（4）簡(jiǎn)易項(xiàng)目取得專(zhuān)票，不認(rèn)證，稅費(fèi)直接進(jìn)成本，滯留票會(huì)有什么后果，可以這樣操作嗎？
（5）三流一致問(wèn)題。付款使用項(xiàng)目部賬戶、合同由項(xiàng)目部簽訂、受票單位是公司法人名稱，是否符合三流一致，能否抵扣？
（6）ppp項(xiàng)目公司適用何種稅率？與施工總包方間可以差額計(jì)稅嗎？能否統(tǒng)一出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)？
答：（1）簡(jiǎn)易征收方式下，按財(cái)稅〔2016〕36號(hào)規(guī)定：“試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。”并沒(méi)有規(guī)定分包業(yè)務(wù)按差額開(kāi)發(fā)票的，所以業(yè)主是可以按照全額抵扣的；
（2）4月份以前交了營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)發(fā)票，五月份開(kāi)0稅率的普通發(fā)票，在申報(bào)表中補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的金額不填入增值稅納稅申報(bào)表；電子申報(bào)比對(duì)不通過(guò)的，可到辦稅服務(wù)廳手工申報(bào)，通過(guò)“一窗式”申報(bào)比對(duì)異常處理模塊進(jìn)行操作；
（3）我公司暫時(shí)全部都是簡(jiǎn)易征收的項(xiàng)目，取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)專(zhuān)用發(fā)票是否可以抵扣，還是要等公司有一般計(jì)稅的項(xiàng)目才能按比例分配抵扣？財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：
用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。第二十九條 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額+免征增值稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額）÷當(dāng)期全部銷(xiāo)售額
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。綜上所述，費(fèi)用類(lèi)無(wú)法劃分的因無(wú)一般計(jì)稅銷(xiāo)售額所以無(wú)法抵扣，但不是專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)，取得的專(zhuān)票可以留抵；
（4）根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照相關(guān)公式計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，為避免用途發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，因取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票未認(rèn)證造成無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，建筑業(yè)納稅人取得固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的，應(yīng)將專(zhuān)用發(fā)票認(rèn)證但不進(jìn)行抵扣，待轉(zhuǎn)變用途時(shí)據(jù)以計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；
（5）三流一致問(wèn)題。付款使用項(xiàng)目部賬戶、合同由項(xiàng)目部簽訂、受票單位是公司法人名稱， 符合三流一致，能抵扣；
（6）稅率是相對(duì)某種應(yīng)稅行為，而不是對(duì)應(yīng)公司的,
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)規(guī)定試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。如果納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用可以扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。
能否統(tǒng)一出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)？相關(guān)具體的要等總局進(jìn)一步明確。
4. 以往增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅都在貸方，這次因開(kāi)縣建安發(fā)票預(yù)交的增值稅如何做明細(xì)分錄？
答：項(xiàng)目部在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（ **計(jì)稅方法）-預(yù)繳稅金
貸：銀行存款
同時(shí)項(xiàng)目部需要交納增值稅附加，賬務(wù)處理如下：
借：應(yīng)交稅費(fèi)-城市維護(hù)建設(shè)稅 等
貸：銀行存款
按照實(shí)際繳納的預(yù)繳稅額計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加，賬務(wù)處理如下：
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-城市維護(hù)建設(shè)稅 等
期末將相關(guān)科目明細(xì)余額，和其他余額，結(jié)轉(zhuǎn)“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。
5. 金融公司在基金公司購(gòu)買(mǎi)的貨幣基金，在貨幣基金每月底分紅和基金全部贖出時(shí)，所取得的全部分紅，是否要繳納增值稅？
答：財(cái)稅36號(hào)文規(guī)定：“金融商品轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵皋D(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類(lèi)資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。” 金融公司在基金公司購(gòu)買(mǎi)的貨幣基金，在貨幣基金每月底分紅和基金全部贖出時(shí)，所取得的全部分紅，要繳納增值稅。
6. 營(yíng)改增后城建費(fèi)和教育附加費(fèi)如何入賬, 原以上費(fèi)用上根據(jù)營(yíng)業(yè)稅計(jì)提，營(yíng)改增后根據(jù)實(shí)際上繳的的增值稅計(jì)提，與營(yíng)業(yè)收入不匹配了。
答：城建稅（全名：城市建設(shè)維護(hù)稅）和教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是：增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅的稅額。并不一定需要與營(yíng)業(yè)收入相匹配。
7.我單位有房屋出租，因水電費(fèi)等都由承租方承擔(dān)，而水電費(fèi)發(fā)票抬頭是直接開(kāi)具給我們單位的（之前咨詢了電力公司，房產(chǎn)證是唯一有效電費(fèi)名稱憑證，所以不能憑出租合同辦理水電費(fèi)名稱變更），請(qǐng)問(wèn)營(yíng)改增后關(guān)于房屋租賃的水電費(fèi)發(fā)票業(yè)務(wù)如何實(shí)現(xiàn)有效銜接？出租方能否給承租方開(kāi)具水電費(fèi)發(fā)票？如果能開(kāi)具，出租方的收入和成本都將虛增，并且是否還要變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照范圍？如果不能，請(qǐng)問(wèn)如何處理？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取水電費(fèi)，可視以下兩種情況處理：
一是物業(yè)管理公司銷(xiāo)售水、電行為。
供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷(xiāo)售給物業(yè)管理公司，統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費(fèi)，并向物業(yè)管理公司開(kāi)具貨物銷(xiāo)售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷(xiāo)售水、電并收取價(jià)款的行為，屬于物業(yè)管理公司銷(xiāo)售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷(xiāo)售水、電行為的，應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴車(chē)?guó)稅機(jī)關(guān)領(lǐng)取貨物銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具給用戶，并按銷(xiāo)售貨物計(jì)算繳納增值稅。
二是物業(yè)管理公司代收水、電費(fèi)行為。
物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費(fèi)，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：1、持有相關(guān)代收協(xié)議；2、物業(yè)公司不墊付資金；3、代收水、電費(fèi)時(shí)，將供水、供電公司開(kāi)具給用戶的貨物銷(xiāo)售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶；4、物業(yè)管理公司按銷(xiāo)貨方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款。如果物業(yè)管理公司按銷(xiāo)貨方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款的同時(shí)，另外收取手續(xù)費(fèi)，那么手續(xù)費(fèi)部分按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。可以比照物業(yè)公司代收代付的形式。對(duì)上述發(fā)票開(kāi)具要求，沒(méi)有是否屬于經(jīng)營(yíng)范圍的相關(guān)規(guī)定。
10. 營(yíng)改增后政策性搬遷收入是否應(yīng)交增值稅? 以前是不交營(yíng)業(yè)稅的，但營(yíng)改增后有些困惑，如，企業(yè)有一大樓，雙證齊全。在賬務(wù)處理時(shí)，分錄如下：
借：固定資產(chǎn)清理
累計(jì)折舊
貸：固定資產(chǎn)
營(yíng)業(yè)外收入
簡(jiǎn)化的分錄
若是動(dòng)產(chǎn)，則會(huì)交增值稅，但不動(dòng)產(chǎn)呢?
答：按國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)：
第五條 企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過(guò)程中從本企業(yè)以外（包括政府或其他單位）取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。
第六條 企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補(bǔ)償收入。
具體包括：
（一）對(duì)被征用資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償；
（二）因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償；
（三）對(duì)停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償；
（四）資產(chǎn)搬遷過(guò)程中遭到毀損而取得的保險(xiǎn)賠款；
（五）其他補(bǔ)償收入。
搬遷收入包括兩類(lèi)：第一類(lèi)：搬遷補(bǔ)償收入，既包括政府補(bǔ)償，也包括從其他單位取得的補(bǔ)償。第二類(lèi)：搬遷資產(chǎn)處置收入：一般是指企業(yè)自行變賣(mài)資產(chǎn)的收入，國(guó)家給予收回土地的補(bǔ)償款，不看做變賣(mài)土地，而是屬于“土地的所有權(quán)人將土地的使用權(quán)無(wú)償收回的行為”，因此屬于搬遷補(bǔ)償收入口徑。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
按《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）規(guī)定 ：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹档耐ㄖ罚▏?guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。
關(guān)于"正式文件"的解釋?zhuān)涸凇秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）中有明確規(guī)定："《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。"
按營(yíng)改增文件 制定的原則“平移營(yíng)業(yè)稅時(shí)期有政策”，我們理解土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為不征增值稅，其他的政策性搬遷收入要具體問(wèn)題具體分析。
11.我是河南信陽(yáng)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般納稅人，我想問(wèn)一下現(xiàn)在收到的預(yù)收款，需不需要給客戶開(kāi)發(fā)票？怎么開(kāi)？稅率是多少？
李曙亮：
一般不建議開(kāi)發(fā)票。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)家稅務(wù)總局貨物與勞務(wù)稅司對(duì)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕36號(hào)）解讀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不確認(rèn)納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)，根據(jù)財(cái)會(huì)〔2016〕36號(hào)第四十五條規(guī)定，“先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天”，開(kāi)具發(fā)票的將確認(rèn)為納稅義務(wù)發(fā)生，形成納稅義務(wù)。
但是，實(shí)務(wù)中，可能客戶在辦理銀行按揭、公積金貸款，按揭銀行、公積金中心可能會(huì)要求提供發(fā)票，對(duì)此，河南省國(guó)家稅務(wù)局《營(yíng)改增問(wèn)題快速處理機(jī)制（專(zhuān)期九）》答復(fù)：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告》文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，先向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫(xiě)3%的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對(duì)收取預(yù)收款時(shí)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開(kāi)具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。
13.公司現(xiàn)在有三個(gè)項(xiàng)目，兩個(gè)老項(xiàng)目是按簡(jiǎn)易計(jì)稅，一個(gè)新項(xiàng)目一般計(jì)稅方法計(jì)稅，現(xiàn)在要新購(gòu)一辦公樓，能抵扣嗎？可以抵扣多少？有沒(méi)有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
李曙亮：
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1的規(guī)定，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。因此，納稅人營(yíng)改增后購(gòu)進(jìn)辦公用不動(dòng)產(chǎn)，能夠取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并且不是專(zhuān)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅項(xiàng)目的，按照規(guī)定可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
14.意向金算價(jià)外費(fèi)嗎？
李曙亮：
在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之前，收取誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、訂金、VIP入會(huì)費(fèi)等費(fèi)用，在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之后，收取定金。這些費(fèi)用是否屬于預(yù)收款呢？如果屬于預(yù)收款，則需要預(yù)繳增值稅，如果不屬于預(yù)收款，則不需要預(yù)繳增值稅。對(duì)此，國(guó)家層面的文件中并無(wú)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取這些費(fèi)用存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。從性質(zhì)上判斷，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之前，收取誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、訂金、VIP入會(huì)費(fèi)等費(fèi)用，是為了積累客戶收取的，并不屬于交易款項(xiàng)，而定金屬于交易款項(xiàng)。湖北省國(guó)家稅務(wù)局、河南省國(guó)家稅務(wù)局、山東省國(guó)家稅務(wù)局已經(jīng)明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等，定金屬于預(yù)收款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之前，收取誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、訂金、VIP入會(huì)費(fèi)等費(fèi)用，根據(jù)上文的分析，明確不屬于價(jià)外費(fèi)用；在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之后，收取定金等費(fèi)用，定金屬于交易款項(xiàng)，應(yīng)該屬于價(jià)內(nèi)費(fèi)用。
15.我們公司有幾戶因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的紛爭(zhēng)可能要退房，去年簽的合同，要真退房怎么處理？是去地稅還是國(guó)稅？
李曙亮：
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。
16.公司名下沒(méi)有車(chē)輛,公司與管理、生產(chǎn)、銷(xiāo)售等部門(mén)的部分員工簽訂了私車(chē)公用協(xié)議,這樣的情況下: 1.員工加油取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以抵扣嗎? 2.開(kāi)具的發(fā)票一定要開(kāi)公司抬頭才可以報(bào)銷(xiāo)嗎?如果開(kāi)的是車(chē)牌號(hào)碼會(huì)有影響嗎?
李曙亮：
車(chē)改的問(wèn)題，營(yíng)改增相關(guān)文件沒(méi)有明確規(guī)定，所以存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人認(rèn)為，如果業(yè)務(wù)真實(shí)、取得合規(guī)發(fā)票即增值稅專(zhuān)用發(fā)票（同時(shí)取得發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)，抬頭為公司名稱全稱）、且資金通過(guò)公司支付，可以用于抵扣。但車(chē)改的資金支付一般是通過(guò)個(gè)人支付，再回公司報(bào)銷(xiāo)的形式，所以可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此回答僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，具體請(qǐng)咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)，并以稅務(wù)機(jī)關(guān)意見(jiàn)為準(zhǔn)。
17.交房發(fā)生面積差,是開(kāi)增值稅普通紅字發(fā)票到地稅申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅?
李曙亮：
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第十三款規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。河南省國(guó)家稅務(wù)局明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交房時(shí)對(duì)面積差需要補(bǔ)開(kāi)或開(kāi)紅票沖減的，如果營(yíng)改增之前開(kāi)具地稅發(fā)票，營(yíng)改增后可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票進(jìn)行沖減或補(bǔ)繳。
18.房產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅，如項(xiàng)目結(jié)束后，未抵完的如何辦？如果項(xiàng)目結(jié)束房產(chǎn)企業(yè)工商變更為物業(yè)管理，能否抵扣物業(yè)管理的應(yīng)繳增值稅？
李曙亮：
現(xiàn)行營(yíng)改增試點(diǎn)政策中沒(méi)有項(xiàng)目清算的規(guī)定。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中扣除，期末留抵稅額可以抵扣以后月份的銷(xiāo)項(xiàng)稅額。
19.營(yíng)改增選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，取得的增值稅發(fā)票要不要核算進(jìn)項(xiàng)稅額，申報(bào)時(shí)再做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，請(qǐng)李老師指導(dǎo)。
李曙亮：
個(gè)人認(rèn)為，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的，可以直接計(jì)入成本，沒(méi)必要核算進(jìn)項(xiàng)稅額，再做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，這樣太麻煩。個(gè)人意見(jiàn)，僅供參考。
20.公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)：有1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、綜合樓、幼兒園、配電房等。其中：1#.2#第一層是商鋪二層以上是商品房。3#.4#是廉租房和還原房這兩棟第一層也是商鋪二層以上面全是住宅。綜合樓里有商鋪、物業(yè)、寫(xiě)字樓等，請(qǐng)教老師：財(cái)務(wù)賬務(wù)設(shè)立確定的成本核算對(duì)象應(yīng)如何劃分，是按以下哪種方法？1、是按每棟樓設(shè)立成本核算對(duì)象？（如按：1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4滿天飛樓、綜合樓、幼兒園、配電房等）2、是按不同的功能劃分并設(shè)立成本核算對(duì)象？（將全部開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的這么多棟房，按同功能的進(jìn)行合并歸集設(shè)立成本。
李曙亮：
我認(rèn)為是二者的結(jié)合。但用一種方法可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)核算目的。
您這個(gè)問(wèn)題與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)》（第二版）79-83頁(yè)舉例非常相似，有這本書(shū)的朋友可以看看。
21.采取買(mǎi)房送家電的銷(xiāo)售方式，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵扣購(gòu)買(mǎi)家電的進(jìn)項(xiàng)稅額？
李曙亮：
對(duì)于買(mǎi)房送家電問(wèn)題，山東省國(guó)家稅務(wù)局明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房贈(zèng)送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種營(yíng)銷(xiāo)模式，其主要目的為銷(xiāo)售住房。購(gòu)房者統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，可參照混合銷(xiāo)售的原則，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅。進(jìn)項(xiàng)稅額就應(yīng)允許抵扣。
22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣嗎？這些設(shè)施如果最后拆除，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅要轉(zhuǎn)出嗎？
李曙亮：
售樓處、樣板間與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)，屬于正常拆除，個(gè)人認(rèn)為，售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅不需要轉(zhuǎn)出。另售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條明確規(guī)定不能抵扣的范圍。個(gè)人意見(jiàn)，僅供參考。
23.兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,土地在其中一方名下,土地出讓金應(yīng)由誰(shuí)來(lái)扣除？
李曙亮：
這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該適合作開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)，在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)》（第一版）第七章有介紹，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)》第二版因涉及到營(yíng)改增很多政策不明確，把這一章去掉了。因題意不明確，（1）如果隱名合作開(kāi)發(fā)，即以一家公司名義開(kāi)發(fā)，一般為土地方，個(gè)人判斷，符合條件的土地出讓金可以抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額。（2）如果屬于顯名合作開(kāi)發(fā)，一般為聯(lián)合體，一起報(bào)批報(bào)建，這種情況比較少，只有這種情況才存在誰(shuí)抵減的問(wèn)題。個(gè)人意見(jiàn)，僅供參考。
24.房地產(chǎn)企業(yè)以甲供工程形式將工程包給建筑公司，并給建筑公司開(kāi)材料費(fèi)的發(fā)票，建筑公司再給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)票的時(shí)候，這部分材料款如何開(kāi)具發(fā)票？作為貨物單獨(dú)開(kāi)17%的票？還是納入建筑服務(wù)開(kāi)11%的票？
李曙亮：
這種形式太復(fù)雜，不知什么目的，在做資金流嗎？個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)納入建筑服務(wù)開(kāi)11%的發(fā)票。個(gè)人意見(jiàn)，僅供參考。
25.我們售樓處有一軟裝合同，材料占合同價(jià)款的絕大部分，對(duì)方想給我們提供11%的增票，我們集團(tuán)是要求對(duì)方就材料和家具部分提供17%的稅票。這類(lèi)合同是如何簽訂的？
李曙亮：
要看材料誰(shuí)采購(gòu)，如果裝飾公司提供，我認(rèn)為是提供11%的增票，如果材料甲供，甲方可以從材料和家具商那里取得17%的稅票。但如果材料和家具甲供，裝飾公司可按甲供工程提供3%的稅票。
26.我們公司項(xiàng)目辦公處前些日子被淹了，電腦什么的都?xì)Я耍F(xiàn)在新買(mǎi)了一批，用在新項(xiàng)目上抵扣，會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)啊？
李曙亮：
我認(rèn)為不存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)除專(zhuān)用于簡(jiǎn)易征收不能抵扣外，其他的全額抵扣。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1的規(guī)定，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。因此，納稅人營(yíng)改增后購(gòu)進(jìn)辦公用不動(dòng)產(chǎn)，能夠取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并且不是專(zhuān)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅項(xiàng)目的，按照規(guī)定可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
27.公司自建的辦公樓，有一些閑置的地下停車(chē)庫(kù)，租給附近的居民，半年一次租金，之前交的營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在不知道怎么辦了，9月1號(hào)就要收租金了，請(qǐng)李老師給指點(diǎn)一下！
李曙亮：
按照不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅，如果是屬于2016年4月30日以前的老項(xiàng)目可以按5%簡(jiǎn)易計(jì)稅。
29.李老師，我們是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。有一個(gè)代建項(xiàng)目，土地不是我們的。我們墊付建設(shè)資金，工程款發(fā)票是開(kāi)給我們的，項(xiàng)目建成后整體移交發(fā)包方。因?yàn)閴|付資金，所以我們這種行為不符合代建定義。那是屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)還是工程施工轉(zhuǎn)包呢？
李曙亮：
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，您們不屬于工程代建。個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)該屬于建筑服務(wù)，可能還有一部分管理的成分。
30.我公司現(xiàn)在正在開(kāi)工一個(gè)新樓盤(pán)，這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)工時(shí)財(cái)政拔了款用來(lái)買(mǎi)土地，將來(lái)建好后大樓的一至五層要?dú)w政府使用，我想問(wèn)下這種模式下會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理要注意什么？
李曙亮：
個(gè)人理解，您這是政府出錢(qián)，委托您們開(kāi)發(fā)，可能涉及到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
大樓建成后一至五層歸政府使用時(shí)，要弄清政府只是使用，還是擁有所有權(quán)？
如果產(chǎn)權(quán)歸政府，建議按銷(xiāo)售處理，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納稅。
如果記預(yù)收賬款，要交稅。如果暫掛往來(lái)，可能認(rèn)定為資金占用，是同銷(xiāo)售。個(gè)人認(rèn)為，后者可能好些，但都有稅收風(fēng)險(xiǎn)。
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