案情介紹
甲房地產(chǎn)有限責(zé)任公司先后于2016年、2017年與乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)簽訂了《乙產(chǎn)業(yè)基地城中村改造項(xiàng)目合作框架協(xié)議》及《乙產(chǎn)業(yè)基地城中村改造實(shí)施協(xié)議》,兩份協(xié)議合作內(nèi)容為投資某城中村土地改造第一,有關(guān)投資的約定,投資內(nèi)容包括但不限于以下內(nèi)容。1、集體土地征收補(bǔ)償、拆遷和安置費(fèi)用;2、垃圾清運(yùn)、場(chǎng)地平整、圍墻圍建、文物勘探及挖掘費(fèi)用;3、組織測(cè)繪、釘樁、勘界、地面物評(píng)估、中介咨詢(xún)、委托調(diào)查、宣傳、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用;4、征地拆遷過(guò)程中與街辦、村、組發(fā)生的協(xié)調(diào)費(fèi)用;5、“七通一平”,還建房屋、室外道路、綠化等配套公建、市政建設(shè)的建設(shè)資金;6、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)和管理費(fèi)用。第二,投資回報(bào)的約定如下:1、在國(guó)家政策范圍內(nèi),乙方通過(guò)公開(kāi)招、拍、掛方式,在城中村改造項(xiàng)目原址或異址,集中向甲方供應(yīng)相應(yīng)的非城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)用地;2、甲方完成城中村改造項(xiàng)目階段投資額可以低交甲方獲得基地內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的競(jìng)買(mǎi)保證金和應(yīng)繳納的土地款。3、甲方獲得基地內(nèi)非城中村改造項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)用地綜合地價(jià)參照地塊當(dāng)期基準(zhǔn)地價(jià)給予入?yún)^(qū)相關(guān)政策合理優(yōu)惠,城中村改造安置用地出讓金按照城中村改造政策收取。4、甲公司若成功競(jìng)買(mǎi)上述住宅建設(shè)用地,全部土地出讓金由甲公司支付城中村改造總投資進(jìn)行沖抵;若未能成功競(jìng)買(mǎi)上述住宅建設(shè)用地,則乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)應(yīng)在競(jìng)買(mǎi)結(jié)束后15日內(nèi),全額退還甲公司城中村改造總投資及投資所引起的財(cái)務(wù)、稅費(fèi)、資金成本(按照國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行同期貸款利息)和管理費(fèi)等費(fèi)用。有關(guān)雙方的權(quán)利和義務(wù)約定如下:甲方為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)主體,土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由乙方指定其他納稅人進(jìn)行。另外,協(xié)議生效及其他事項(xiàng)中第五條約定:協(xié)議經(jīng)雙方法人代表簽字蓋章后的45天之內(nèi),甲方應(yīng)向乙支付不低于3億元人民幣的誠(chéng)意保證金。甲公司于2016年6月支付3億元誠(chéng)意保證金給乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)拆遷安置辦公室, 2017年3月乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)對(duì)該土地公開(kāi)進(jìn)行招拍掛,甲公司未能成功競(jìng)買(mǎi)住宅建設(shè)用地。乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)征地拆遷安置辦公室于2017年4月退還甲公司3億元誠(chéng)意保證金。2018年2月至6月返還甲公司資金占用費(fèi)用7468.06萬(wàn)元。請(qǐng)分析該份投資合作協(xié)議書(shū)中約定投資者甲房地產(chǎn)有限公司獲得投資收益的稅務(wù)處理?
一、涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析
1、法律政策依據(jù)及解析
財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件:《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第一條第(五)項(xiàng)金融服務(wù)規(guī)定:“貸款服務(wù)是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng),以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn),按照貸款服務(wù)繳納增值稅。”基于此條規(guī)定,投資者投入資金,不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),只收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為,實(shí)質(zhì)上一種資金借貸行為,按照貸款服務(wù)繳納增值稅。
2、投資者獲得收益的涉稅處理
(1)本案例中甲公司的行為不是投資行為
投資行為必須遵循利益共享,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則,根據(jù)本案例中合作協(xié)議約定,甲公司若成功競(jìng)買(mǎi)上述住宅建設(shè)用地,全部土地出讓金由甲公司支付城中村改造總投資進(jìn)行沖抵;若未能成功競(jìng)買(mǎi)上述住宅建設(shè)用地,則乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)應(yīng)在競(jìng)買(mǎi)結(jié)束后15日內(nèi),全額退還甲公司城中村改造總投資及投資所引起的財(cái)務(wù)、稅費(fèi)、資金成本(按照國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行同期貸款利息)和管理費(fèi)等費(fèi)用。依據(jù)以上約定,可以看出甲公司對(duì)該城中村改造項(xiàng)目工程不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),只享受收益,不屬于投資行為。
(2)本案例中甲公司支付3億誠(chéng)意保證金的行為實(shí)質(zhì)上是借款行為。【房企財(cái)稅微信:13718601312 】
本案例中合作協(xié)議中“協(xié)議生效及其他事項(xiàng)”中第五條約定:協(xié)議經(jīng)雙方法人代表簽字蓋章后的45天之內(nèi),甲方應(yīng)向乙支付不低于3億元人民幣的誠(chéng)意保證金。甲公司于2016年6月支付3億元誠(chéng)意保證金給乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)拆遷安置辦公室, 2017年3月乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)對(duì)該土地公開(kāi)進(jìn)行招拍掛,甲公司未能成功競(jìng)買(mǎi)住宅建設(shè)用地。乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)征地拆遷安置辦公室于2017年4月退還甲公司3億元誠(chéng)意保證金。2018年2月至6月返還甲公司資金占用費(fèi)用7468.06萬(wàn)元。
因此,甲公司參與城中村改造項(xiàng)目工程,從協(xié)議中很清楚看出,甲公司不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),只享受“全額退還甲公司城中村改造總投資及投資所引起的財(cái)務(wù)、稅費(fèi)、資金成本(按照國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行同期貸款利息)和管理費(fèi)等費(fèi)用”的收益。基于此分析,甲公司的行為不是投資行為,是借款行為,其獲得的收益是一種利息收益,必須按照貸款服務(wù)繳納增值稅。
3、分析結(jié)論
根據(jù)以上分析,甲公司參與城中村改造項(xiàng)目工程,由于沒(méi)有中標(biāo)建設(shè)用地,收到乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)征地拆遷安置辦公室退還的3億元誠(chéng)意保證金和資金占用費(fèi)用7468.06萬(wàn)元。甲公司必須按照借貸行為,依法繳納增值稅422.72萬(wàn)元[7468.06萬(wàn)元÷(1+6%)×6%]。【房企財(cái)稅微信:13718601312 】
二、涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
本案例中的稅收風(fēng)險(xiǎn)是簽訂合同有問(wèn)題導(dǎo)致的。根據(jù)肖太壽博士合同控稅的研究成果:“企業(yè)的稅收不是財(cái)務(wù)部做賬做出來(lái)的,而是簽訂合同簽出來(lái)的,要控制企業(yè)稅收,必須從合同簽訂入手。” [1] 本案例中甲企業(yè)要降低或合法不繳納增值稅422.72萬(wàn)元,必須按照以下合同簽訂技巧進(jìn)行破解。
第一,合作協(xié)議中應(yīng)約定:土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由乙公司負(fù)責(zé)指定別的公司負(fù)責(zé),甲公司只負(fù)責(zé)按照計(jì)劃及時(shí)支付資金,當(dāng)該土地達(dá)到出讓條件時(shí),對(duì)外招標(biāo),甲房地產(chǎn)公司也參與招標(biāo),在甲房地產(chǎn)公司摘牌獲得該土地使用權(quán)的二級(jí)開(kāi)發(fā)的情況下,如果掛牌成交價(jià)低于其前期城中村改造項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本,則多出的成本由甲房地產(chǎn)公司自己承擔(dān);如果掛牌成交價(jià)高于其前期的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本,則超過(guò)部分由甲公司和乙產(chǎn)業(yè)基地管理委員會(huì)按照一定的比例,例如7:3的比例進(jìn)行分成。
第二,將原合作協(xié)議中的“協(xié)議生效及其他事項(xiàng)中第五條約定:協(xié)議經(jīng)雙方法人代表簽字蓋章后的15天之內(nèi),甲方應(yīng)向乙支付不低于3億元人民幣的誠(chéng)意保證金。”修改約定如下:“協(xié)議經(jīng)雙方法人代表簽字蓋章后的15天之內(nèi),甲方應(yīng)向甲乙雙方指定設(shè)立的共同監(jiān)管賬戶(hù)支付城中村改造項(xiàng)目投資款3億元人民幣。
如果通過(guò)以上合同簽訂技巧,則甲公司參與城中村改造項(xiàng)目投資所獲得的收益,可以享受不征增值稅,即甲公司可以節(jié)省增值稅422.72萬(wàn)元[7468.06萬(wàn)元÷(1+6%)×6%]。
轉(zhuǎn)載:肖太壽財(cái)稅工作室,作者肖太壽