朱魚翔/文，作者單位：江蘇瑞安達稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
學(xué)習(xí)了兩位大俠關(guān)于《開發(fā)商按22號文進行核算時建議進行成本還原》討論，真是“浪子耍大刀——眼花繚亂”，為了弄清真相，試舉例學(xué)習(xí)，如有不當，請各路大俠支招。
一、會計處理
1、購入土地的賬務(wù)處理
2016年5月10日，瑞安達房地產(chǎn)公司于通過“招、拍、掛”取得一地塊，土地價款為11100萬元，用于開發(fā)“瑞安達花園”，總建筑面積4萬平方米。則：
借：開發(fā)成本——土地價款 11100
貸：銀行存款 11100
2、預(yù)售未完工開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
2016年8月1日，“瑞安達花園”取得預(yù)售許可證，當月全部售罄，取得預(yù)收賬款44400萬元。
借：銀行存款 44400
貸：預(yù)收賬款 44400
3．預(yù)繳稅金的賬務(wù)處理。
（1）預(yù)繳增值稅：44400/1.11*3%=1200萬元。
借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 1200
貸：銀行存款 1200
（2）預(yù)繳城建稅及附加
借：應(yīng)交稅費——預(yù)交城建稅
應(yīng)交稅費——教育費附加
貸：銀行存款
（3）預(yù)繳土地增值稅：預(yù)征率2%，預(yù)繳的土地增值稅=（44400-1200）*2%=864萬元
借：應(yīng)交稅費——預(yù)交土地增值稅 864
貸：銀行存款 864
4、商品房交付的賬務(wù)處理
（1）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
（2）結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入
借：預(yù)收賬款 44400
貸：主營業(yè)務(wù)收入 40000
應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 4400
（3）結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本
借：主營業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
（4）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費——未交增值稅 1200
貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 1200
（5）允許扣除的土地價款 （11100÷1.11）*11%=1100萬元
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 1100
貸：主營業(yè)務(wù)成本 1100
（6）結(jié)轉(zhuǎn)稅金及附加
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交土地增值稅
應(yīng)交稅費——城建稅
應(yīng)交稅費——教育費附加
5、增值稅結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理（略）
二、土地增值稅處理
1、關(guān)于土地增值稅的計算，大家一直糾結(jié)了收入與土地成本的計算口徑，個人認為：
（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入=44400-（4400-1100）=41100萬元
（2）取得土地支付的價款，案例中按取得的土地價款11100萬元扣除。
2、關(guān)于營改增后土地增值稅的個人觀點：
（1）土地增值稅應(yīng)區(qū)別與增值稅、所得稅的計算口徑，更不可與會計核算掛鉤，只需要按土地增值稅清算的規(guī)程就可以了，不要聯(lián)想太多。
（2）“開發(fā)成本”與“主營業(yè)務(wù)成本”是兩回事，營改增前兩者金額相同，營改增后兩者金額可能不同，主要是因為“銷項稅額抵減”是對沖的“主營業(yè)務(wù)成本”，而不是“開發(fā)成本”。
三、相關(guān)文件
（一）財會〔2016〕22號
“1．企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。
（1）按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額：
借記“主營業(yè)務(wù)成本/存貨/工程施工”等科目
貸記“應(yīng)付賬款/應(yīng)付票據(jù)/銀行存款”等科目
（2）待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，
借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”
或“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”）
貸記“主營業(yè)務(wù)成本/存貨/工程施工”等科目。”
（二）國家稅務(wù)總局公告2016年第70號
一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
（三）國家稅務(wù)總局公告2016年第18號
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法，按照取的得全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算
當期允許扣除的土地價=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售面積）*支付的土地價款。
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