轉(zhuǎn)載自：東恒律師 作者：趙恒志
2013年央視每周質(zhì)量報(bào)告“土地增值稅黑洞”報(bào)道，揭開了土地增值稅的蓋子，國家稅務(wù)總局也發(fā)文《關(guān)于深入開展土地增值稅清算工程的通知》，表態(tài)要求維護(hù)土地增值稅稅收政策的剛性。 時(shí)至今日，3年過去了，現(xiàn)實(shí)中土地增值稅清算到底是怎樣的呢？是流于形式，還是真刀真槍呢？ 什么才是房企引起重視的呢？ 回到現(xiàn)實(shí)，從最近的江蘇大山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與江蘇省宿遷地方稅務(wù)局稽查局的土地增值稅爭議開始，看看江蘇省高級人民法院2015年10月24日作出的(2015)蘇行終字第00508號行政判決書能夠告訴我們些什么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在哪些方面引起重視、未雨綢繆！
一、政府獎(jiǎng)勵(lì)、返還款，應(yīng)當(dāng)沖減土地出讓金
江蘇大山房產(chǎn)公司從宿遷市泗洪縣財(cái)政局獲得的1600萬元獎(jiǎng)勵(lì)是基于受讓土地而取得，宿遷地稅稽查局認(rèn)為在計(jì)算江蘇大山公司為取得土地使用權(quán)所支付的低價(jià)款時(shí)，應(yīng)從地價(jià)款中扣除1600萬元。 重要風(fēng)險(xiǎn)：房企因土地取得的財(cái)政返還或獎(jiǎng)勵(lì)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)沖減地價(jià)款，不但不能享受房企開發(fā)成本加計(jì)扣除20%，而且還要事實(shí)上交納土地增值稅。 事實(shí)上，有關(guān)政府土地獎(jiǎng)勵(lì)、返還，各地政策并不一致，有些地方是沖減地價(jià)款，有些地方是作為房企的營業(yè)外收入征收企業(yè)所得稅，并非土地增值稅。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：在取得財(cái)政返還或獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，房企與政府對款項(xiàng)性質(zhì)予以書面的、正式的界定，避免稅務(wù)稽查時(shí)難以說清楚的被動(dòng)局面。
二、地下室的可售面積
目前，考慮到人民防空的需要，地方政府對地下室的規(guī)定多有不一，可能出現(xiàn)最初的規(guī)劃與房產(chǎn)測繪并不一致。極端情況下，部分地下室事實(shí)上難以銷售，卻在土地增值稅法上成為可銷售面積予以征稅。 比如，江蘇大山公司的項(xiàng)目，在工程項(xiàng)目規(guī)劃與房管局測繪結(jié)果并不一致，前者即工程規(guī)劃地下室可售部分為H02、不含H01，后者房管局測繪則包含H02和H01，最后地方稅局稽查局以后者作為可售面積、征稅土地增值稅。 重要風(fēng)險(xiǎn)：地下室的工程規(guī)劃與房管局測繪是否一致，避免因兩者不一致導(dǎo)致的稅務(wù)不利局面。【房企財(cái)稅微信：13718601312 】
三、向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息不能據(jù)實(shí)扣除
房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，融資費(fèi)用往往巨大，限于現(xiàn)行土地增值稅政策，向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息費(fèi)用往往因難以取得相關(guān)票據(jù)、利率高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率等問題，要么不能扣除、要么不能全扣。 重要風(fēng)險(xiǎn)：借款主體與開發(fā)項(xiàng)目的主體是關(guān)聯(lián)公司，但在法律上不是同一主體，導(dǎo)致借款費(fèi)用不能稅前據(jù)實(shí)扣除，造成多交土地增值稅。四、應(yīng)收未收的購房款還要交稅 土地增值稅清算，還是企業(yè)所得稅清算，即便未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票，也不管房企是否實(shí)際取得收入，均是以合同金額確定收入金額、以合同約定的付款時(shí)間確定納稅時(shí)間。
重要風(fēng)險(xiǎn)：購房合同約定的付款金額虛高、付款時(shí)間苛刻購房者難以及時(shí)支付購房款，從而導(dǎo)致多交土地增值稅、早交土地增值稅，占用企業(yè)資金。
結(jié) 語
當(dāng)然現(xiàn)實(shí)的土地增值稅爭議，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，局限于上述方面，還有諸如開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)與企業(yè)管理費(fèi)的界限、建筑安裝成本發(fā)票的審核、項(xiàng)目清算單位等等，有鑒于土地增值稅的復(fù)雜性，有必要提前規(guī)劃合理布局。
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