作者：張友剛
一、土地價款如何扣除？
1、財稅（2016）36號文附件2：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
2016第18號公告：銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
本條要注意的關鍵詞是“對應”，隱含了兩層意思：
①土地價款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確認，逐步扣除。簡單的說就是，要把土地價款按照銷售進度，在不同的納稅期分期扣除，是“賣一套房，扣一筆與之相應的土地出讓金”。
②允許扣除的土地價款包括新項目和選擇一般計稅方法的老項目。對于房地產老項目，如果選擇適用一般計稅方法，其5 月1 日后確認的增值稅銷售額，也可以扣除對應的土地出讓價款。
2、關于房地產開發企業土地價款扣除問題（山東口徑。海南同山東口徑，一字不差，涉嫌抄襲(∩_∩)O哈哈~）
部分房地產企業“一次拿地、一次開發”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規定清晰；但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？
房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。
3、關于房地產開發企業允許扣除的土地價款范圍問題（河北口徑）
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規定：“支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條規定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據�！�
房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費、契稅、城市基礎設施配套費等。目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
備注：符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（�。┲频呢斦睋�。
4、房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發票抵扣進項稅額。（湖北口徑）
5、項目后期發生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整？即是否可用“累計應抵-累計已抵”作為本期數？（廣東國稅）
答：可以對以前的進行一次性調整。
6、如果存在土地返還款，企業實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業直接支付的土地價款？
答：按實際取得的省級以上（含省級）財政部門監（�。┲频呢斦睋袃r款扣除。（廣東國稅）
二、總公司名義拿地，分公司開發土地如何扣除？
房地產開發企業分公司在項目發生地辦理稅務登記，因總公司與政府簽訂開發合同，土地價款由總公司名義支付，房地產開發企業分公司憑土地出讓金憑證原件按規定扣除土地出讓價款。（青島口徑）【房企財稅微信：13718601312 】
三、以土地對外投資是否繳納增值稅？
1、納稅人以無形資產或不動產作為投資，應按規定繳納增值稅。（深圳）
2、關于以不動產對外投資是否繳納增值稅問題（河北口徑）
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產�！�
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。”
以不動產投資，是以不動產為對價換取了被投資企業的股權，取得了“其他經濟利益”，應當繳納增值稅。
注：36號文對無形資產的注釋：無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。
自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。
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