房地產行業涉及的稅費多達十五個，是我國稅制相對比較復雜的行業之一，同時也常年成為稅務機關稽查和評估檢查的重點。小編通過總結實際工作中的各項案例，通過問答和解析的形式，談一談如何識別房地產行業最易忽視的涉稅風險。
房地產開發企業的車位需要繳納房產稅嗎？
分歧點：一般的房地產開發項目都設有車位，部分企業認為，車位并不屬于“房產”，因此不需要繳納房產稅。
政策依據及解析：《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規定“一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。”按照上述規定，房地產開發企業或者其物業公司自用或者出租的一般有產權地下車位需要繳納房產稅。而地面上劃出的車位通常不具備房屋功能，其自用或者出租時一般不需要繳納房產稅。
市政配套設施費是否需要作為契稅的計稅依據繳納契稅？
分歧點：《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規定：“契稅的計稅依據：（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格”，因此部分企業認為，由于多數時候土地出讓合同均未提及市政配套設施費，所以市政配套設施費不應當計入到契稅的計稅依據中。
政策依據：根據《財政部 國家稅務總局關于有土地使用權出讓等契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定：“一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：1.評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。”以上文件已經明確協議方式以及競價方式出讓的，契稅計稅依據均應含市政配套設施費。
未按期申報清算后再轉讓房產的土地增值稅有什么風險？
分歧點：由于許多基層稅務機關對清算后再轉讓房產的土地增值稅的征收管理不夠重視，因此許多房地產開發企業沒有按相應的納稅申報期申報繳納土地增值稅。
政策依據及解析：根據《土地增值稅暫行條例》第十條：“納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起７日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。”未按期申報繳納清算后再轉讓房產的土地增值稅，會產生罰款和滯納金。
沒有稅務機關的審核結論能否自行申報繳納土地增值稅？
分歧點： 根據《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）文件的相關精神，土地增值稅清算后導致的企業所得稅退稅，可以在房地產開發企業申請注銷時辦理退稅。但由于企業注銷流程較長，為了防止將來清算的土地增值稅無法及時在所得稅前扣除，許多企業選擇自行按未經稅務機關審核確認的金額申報入庫土地增值稅。
政策依據及解析：根據《國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定：“主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。”未經稅務機關審核而自行入庫的土地增值稅，稅務機關在將來清算的時候可能不認定為預征申報的土地增值稅，而不予扣除。
計提的土地增值稅能否在企業所得稅前扣除？
分歧點：《企業所得稅法實施條例》第九條規定：“企業應納稅所得額的計算以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外”，因此部分企業認為，根據權責發生制的原則，企業可以自行計算出將來項目清算后需要繳納的土地增值稅，并按一定方法提前分攤到各年扣除。
政策依據及解析：《企業所得稅法實施條例》第九條最后指出“本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外”，該兜底條款說明，如果財政、稅務主管部門另有規定則按另有規定處理。而《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）規定：“六、關于企業提供有效憑證時間問題企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。”根據該項規定，對于企業未實際申報繳納，根據一定方法計算預提扣除的土地增值稅，由于不能提供土地增值稅完稅憑證等有效憑證，不允許在企業所得稅前扣除。
是否所有未最終辦理結算而未取得全額發票的合同都可以按照合同總金額的10%預提成本？
分歧點：房地產行業的企業所得稅比較特殊，《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)列舉了幾項可以預提成本費用的情況。其中有一條：“（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。”
政策依據及爭議：上述文件中提到的關鍵詞是“出包工程”，不是所有未最終辦理結算而未取得全額發票的合同都可以按照合同總金額的10%預提成本，合同類型主要限于“出包工程”，即設計類合同，費用類合同均不可按上述特別規定執行。
作者：謝更喜（廣州市地稅局大企業局）
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