將清算項目劃分為“應清算”和“可清算”，是土地增值稅清算管理的一大特點。根據規定，對房地產開發企業的開發項目按照不同的銷售情況及處置情況，劃分為“應清算”和“可清算”對象進行分別管理。
“應清算”指符合下列條件的項目清算：（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。
“可清算”指符合下列條件的項目清算：（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對于符合“應清算”條件的清算項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續，這是一項法定義務。對于符合“可清算”條件的清算項目，由主管稅務機關確定是否進行清算，這是稅務機關的一項“自由決定”事項。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
國家稅務總局規定的“應清算”與“可清算”條件及標準看似清楚明了，但仔細推敲并結合實際征管工作來看，有值得再完善的地方。
比如，某企業開發一樓盤，已售面積占總可售面積達70%，剩余的30%已全部自用。此種情況是按“應清算”處理還是按“可清算”對待？
又比如，某開發企業申請注銷稅務登記時，對其未清算的開發項目是“應清算”項目還是“可清算”項目？
針對上述兩種情況，按照國家稅務總局文件規定是歸屬于“可清算”對象處理，但筆者認為這種歸類不嚴密、不準確。
首先，企業開發產品的處置方式分為三種：一是建成后全部對外銷售；二是建成后全部“自用”，即“自建自用”，對建成后自用的，不征土地增值稅；三是建成后“銷售+自用”（自用，包括未售前先投入生產經營，下同）。
對“銷售+自用”情況如何確定“應清算”和“可清算”？筆者認為，應當按照清算項目“銷售+自用”面積合計達總可售面積的比例來確定，即清算項目“銷售+自用”面積合計達總可售面積100%的，就應當認定為清算項目的所有開發產品處置完畢。因此，對銷售比例雖未超過85%，但“剩余的可售建筑面積已經出租或自用”情況不應歸屬于“可清算”類型，而應歸屬于“應清算”對象。
其次，企業稅務登記注銷，是在稅收法律形式上和企業實際經營業務的終止。因此，對企業注銷時未進行開發項目土地增值稅清算的，必須進行清算，這是企業的一項法定義務。不能將企業注銷時未清算土增稅的項目作為“可清算”處理，而是一種“應清算”行為。
因此，對“應清算”和“可清算”的界定上，筆者認為按以下表述更為準確：
“應清算”指：項目全部完工，全部完成銷售的項目；整體轉讓未竣工決算開發項目；直接轉讓土地使用權；銷售比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經“全部自用”的項目；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的項目。
“可清算”指：已竣工驗收且已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上并正在繼續銷售的項目；取得預售許可證滿三年未銷售完畢并繼續銷售的項目；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
來源：成都市錦江區地稅局
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