來源：首席審計官
開篇之言
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，甚至成為刺激經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車重要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的晴雨表，也隨時顯示出其隨我國寬松抑或緊縮的貨幣政策變化而不斷處于價格的波動之中。
如今，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)一去不返，加之，互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)、云計算、共享經(jīng)濟、P2P、O2O各種商業(yè)模式和新技術(shù)對于實體經(jīng)濟的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨重新洗牌。再按照傳統(tǒng)的、簡單的“拿地、設(shè)計、運營、銷售，甚至依賴于政府關(guān)系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)”的經(jīng)營模式，已難以生存下去，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著商業(yè)模式的整體轉(zhuǎn)型。在這一特殊的轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的投資逐漸多元化，各種風(fēng)險隨之而來。
可喜的是，從2016年中央經(jīng)濟工作會議的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然有著強大的發(fā)展空間。甚至“化解房地產(chǎn)庫存”被寫入2016經(jīng)濟工作的“五大任務(wù)”中。這對整個房地產(chǎn)市場再次形成強大的推動力。
面對機遇，風(fēng)險也會隱藏其中，如何在強化內(nèi)部管理、規(guī)避風(fēng)險的前提下，抓住最后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時機，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)思考的問題。
內(nèi)部審計職業(yè)一直作為房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)部精細(xì)化管理，防止舞弊、降低成本，加強內(nèi)部管理提升的重要手段而存在。反觀管理越好的房地產(chǎn)企業(yè)，例如萬科、萬達(dá)集團(tuán)，他們對于內(nèi)部審計在企業(yè)的重視程度極高，內(nèi)部審計在企業(yè)集團(tuán)中的獨立性、權(quán)威性達(dá)到了前所未有的高度，甚至劃歸董事長直接領(lǐng)導(dǎo)。
但事實上，更多依賴于政策、依賴于暴利時代發(fā)展起來的房地產(chǎn)企業(yè)，其內(nèi)部管理則十分混亂。內(nèi)部審計在企業(yè)中的地位不高，重視程度不夠，審計資源缺乏，職能定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象十分突出。而在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)快速轉(zhuǎn)型的背景下，內(nèi)部審計從業(yè)人員又在思考些什么？
帶著這種種問題，首席審計官采訪了國內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計部門負(fù)責(zé)人王總（匿名，隱去真實姓名）。
首席審計官：您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計究竟是一種什么樣的工作？并簡要介紹您公司內(nèi)部審計的現(xiàn)狀和做法。
王總：內(nèi)部審計最主要的工作就是持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)部門工作，優(yōu)化企業(yè)流程，過流程優(yōu)化來提高工作績效，使整個組織更有效的運營。
我們公司內(nèi)審部門10個人左右。在大型的房地產(chǎn)企業(yè)中，相比人數(shù)比較少，那我們又是怎么做的呢？重點在于內(nèi)審結(jié)構(gòu)的完善，做到“少而精”，實現(xiàn)“小齒輪驅(qū)動大車輪的效果”。我們要做的是要第三防線驅(qū)動第一、第二防線，盡快建立符合企業(yè)的相關(guān)機制，讓員工具備一定的意識。這可以通過出具相關(guān)的審計報告、審計公告讓大家明白違規(guī)問題會產(chǎn)生什么影響，讓他們對此形成深刻的印象，從意識上主動識別風(fēng)險較高點，發(fā)揮內(nèi)控的作用。我們企業(yè)會針對不同層級的人做案例宣講，包括集團(tuán)管理人和基層人員。對新入職員工也會有例如商業(yè)準(zhǔn)則培訓(xùn)此類的活動，可以通過這些讓他們有意識去分析問題控制問題，讓他們最好能在業(yè)務(wù)層面就能把事情給解決了。要把這種意識滲透到每個崗位里，這樣才能用更少的人力來建設(shè)更好的企業(yè)內(nèi)控。
首席審計官：您認(rèn)為您所在企業(yè)內(nèi)審工作的目的是什么？
王總：在企業(yè)中，查處相關(guān)的人或者揭露相關(guān)違規(guī)的行為并不是我們的目的，不是做到這些就實現(xiàn)了我們的目標(biāo)。其實，每次面對報告里的種種處分，對我們來說都是一件很痛苦的事情。但是希望能夠通過這樣的監(jiān)督來使這些人警醒，能夠在以后的工作中有所行動。而且希望他們通過這次處分能夠有所思考和改進(jìn)，如果之后他們確實能把這些整改措施落地，以更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對待工作，執(zhí)行力更強，這樣我才會覺得達(dá)到了內(nèi)審目標(biāo)的實現(xiàn)，這才是我們內(nèi)審工作最大的成功。
首席審計官：民營企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)更重視內(nèi)審工作嗎？
王總：是的，大部分的民營企業(yè)都是這樣。因為很多的國企建立內(nèi)審部門源自于一種外部需求，而對于民營企業(yè)來說，規(guī)模擴大之后，老板不可能對每一方面都親自管理，尤其是有了職業(yè)經(jīng)理人之后，老板會覺得很多的消息傳遞到他這里時會延遲甚至扭曲，所以需要設(shè)立這樣一個部門來協(xié)助他，從而做出正確的判斷。其實這也是內(nèi)審來源的初衷，進(jìn)而才產(chǎn)生了之后完整的組織架構(gòu)。
首席審計官：大部分的企業(yè)建立內(nèi)審部門都會經(jīng)歷一段曲折的過程，您覺得主要的原因是什么？
王總：最主要的原因還是資源的限制，天生會做內(nèi)審的人并不多。雖然現(xiàn)在大學(xué)課程里可能設(shè)置了這些課程，但是既懂理論又有實踐能力的人還是少之又少。所以內(nèi)審?fù)苜Y源的限制，外部又找不到合適的人員，就可能就會從財務(wù)轉(zhuǎn)向內(nèi)審。剛開始時內(nèi)審人員可能是向CFO匯報工作，間接像董事長匯報。隨著內(nèi)審部門功能發(fā)揮的逐漸顯現(xiàn)，以及內(nèi)審人員的不斷補充，其覆蓋面越來越大，獨立性也越來越強，最終逐漸脫離了財務(wù)部，實現(xiàn)了向董事長直接匯報。
首席審計官：內(nèi)部控制流程的改進(jìn)是讓業(yè)務(wù)部門去做嗎 ？
王總：兩者都需要做。業(yè)務(wù)部門在改進(jìn)流程的過程中是基于業(yè)務(wù)部門的視角來做，他們的重點在于明確每一步該做什么，然后一步一步地按照既定的規(guī)則去做。但是內(nèi)審部門的視角主要是基于風(fēng)險控制的。內(nèi)審增加了風(fēng)險管理的視角，不僅僅是把事情做完。他們關(guān)注的是企業(yè)業(yè)務(wù)流程中的可能存在的風(fēng)險、可能存在的舞弊漏洞。內(nèi)審人員主要是想怎么來發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險點并規(guī)避這些風(fēng)險。比如，簽訂合同時，合同條款有沒有法律法規(guī)問題，這個時候需要把法務(wù)部加入到這個業(yè)務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點里面，預(yù)先把風(fēng)險降到最小。過早的控制效果也不一定很好，如果業(yè)務(wù)流程還沒有定型就把內(nèi)部審計加進(jìn)去可能會存在浪費資源的現(xiàn)象。所以需要在合適的時點進(jìn)行控制，這樣才能達(dá)到最好的效果。所以流程的優(yōu)化改進(jìn)是需要多部門的合作一起完成的。
首席審計官：對于內(nèi)審查出的問題，如果業(yè)務(wù)部門沒有能力改正怎么辦？
王總：內(nèi)審查出了問題，業(yè)務(wù)部門也認(rèn)識到的確存在這方面問題，但可能業(yè)務(wù)部門沒有能力找到解決方案，這時老板可能會讓內(nèi)審部門牽頭來解決。但那時候如果完全強調(diào)我們的獨立性而不去辦這事，肯定也是不行的。因為內(nèi)審的目標(biāo)決定了我們必須要推動流程的優(yōu)化，所以那時候我們還是會牽頭去做。由于內(nèi)審部門自身優(yōu)勢的存在，對于公司組織架構(gòu)比較熟悉，因此可以為相關(guān)部門提供建議，或者有時候可以提供很多個建議供其選擇，進(jìn)而發(fā)揮各個職能作用，形成一種完整的制度。如果那時候過于強調(diào)獨立性，就會使得內(nèi)審部門處于一種很尷尬的境地，與業(yè)務(wù)部門甚至老板之間形成對立面，這樣就不利于工作的開展。目前，就我們公司而言，內(nèi)審部門將出具的審計報告提供給管理層之后，首先由業(yè)務(wù)部門自己來提出整改措施，之后內(nèi)審部門會進(jìn)行評價。如果認(rèn)為這個整改措施還是不能彌補這個缺陷，降低風(fēng)險，我們會要求其繼續(xù)整改。
企業(yè)的業(yè)務(wù)流程改進(jìn)處于不斷優(yōu)化彌補漏洞的狀態(tài)中，需要一直改進(jìn)，提高工作效率，這樣可以使流程更有效，使其更符合企業(yè)目前的戰(zhàn)略重點。每個企業(yè)每個發(fā)展階段戰(zhàn)略是不一樣的，流程需要跟著戰(zhàn)略走，所以流程是處于不斷優(yōu)化的狀態(tài)。
首席審計官：您認(rèn)為企業(yè)內(nèi)控應(yīng)該怎么做？
王總：內(nèi)控不是靠內(nèi)審就能完成的，崗位設(shè)置需要相互制衡牽制。比如房地產(chǎn)的采購和風(fēng)控方管理、基建、營銷等方面都是舞弊重災(zāi)區(qū)。比如房地產(chǎn)企業(yè)的招投標(biāo)。傳統(tǒng)的招投標(biāo)是人為控制的，不可避免可能存在舞弊。但現(xiàn)在大部分用的都是信息化招標(biāo)方式，所有信息都在網(wǎng)上，這樣會存在記錄留下痕跡，可以在很大程度上杜絕一定的風(fēng)險。在房地產(chǎn)這樣屬于高利潤的行業(yè)，用技術(shù)手段代替人工來規(guī)避一定的風(fēng)險，是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人非常愿意做的事。采用信息化的流程，不僅可以解放人力，也可以固化流程（因為人為就會存在動作變形）。所以，信息化是企業(yè)做好內(nèi)控的重要因素。但內(nèi)控不是萬能的，對于串通舞弊就沒辦法了。
首席審計官：您認(rèn)為財務(wù)和內(nèi)審哪一個更有趣？
王總：第一次從財務(wù)調(diào)到內(nèi)審，可能是當(dāng)時沒有深刻的理解內(nèi)審在企業(yè)中發(fā)揮的作用。因為當(dāng)時企業(yè)的內(nèi)審處于初級階段，發(fā)揮不了太大的作用，領(lǐng)導(dǎo)人也不太支持。隨著企業(yè)的發(fā)展，職能越來越成熟，現(xiàn)在又回來做內(nèi)審，我覺得內(nèi)審比財務(wù)在很大程度上有所提升。內(nèi)審介入業(yè)務(wù)的面要廣，深度比財務(wù)要深。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)審介入業(yè)務(wù)的延展性是比較大的，比如它要管預(yù)算，預(yù)算管理要求對內(nèi)審要對預(yù)算有感覺，這樣內(nèi)審會更深入的介入到業(yè)務(wù)中。再如，內(nèi)審需要了解招標(biāo)流程，招標(biāo)制度，招標(biāo)結(jié)果，對最后提供服務(wù)的質(zhì)量等都需要了解，而這些對財務(wù)并不是必要的。
首席審計官：您認(rèn)為內(nèi)審在單位里是不是一個很尷尬的部門？
王總：這取決于你怎么做。在企業(yè)做內(nèi)審要學(xué)會自我激勵。各部門對內(nèi)審的戒備是一種人的自然的反應(yīng)，大家都會存在，所以要學(xué)會理解對方。在理解過后需要做一些其他的事情來讓對方積極配合，比如可以通過培訓(xùn)、咨詢和業(yè)務(wù)部門多接觸，讓他們知道我們和他們是在同一戰(zhàn)線上，而不是對立者。這樣大家對你的接受度會提高。而且我們內(nèi)審做事是對事不對人，在做的時候盡量客觀公正，最后的審計意見審計單位是會接受的。內(nèi)審在于你自己怎么做，尷尬會有，但在這種情況下要想怎么去影響他們。
首席審計官：在您所在企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，內(nèi)部審計的關(guān)注點轉(zhuǎn)移到哪里？
王總：我們所在房地產(chǎn)企業(yè)將在未來的三年實現(xiàn)向具有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，但這并不是對原有的傳統(tǒng)房地產(chǎn)拋棄不要，而是要繼續(xù)深化地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)的“三條腿”走路戰(zhàn)略。企業(yè)越是這種關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期，越是要關(guān)注它所面臨的風(fēng)險，這時候的管理者大多具有創(chuàng)新的意識，但也很容易一窩蜂而上，越是在這種時候，內(nèi)部審計部門越應(yīng)該冷靜的看待周圍的風(fēng)險，站在自身專業(yè)的角度為戰(zhàn)略的實施提供專業(yè)的保障，提供更加具有專業(yè)的意見，及時提示和警示更多的風(fēng)險，并通過可能的案例推送給我們的管理者，讓他們時刻保持清醒的頭腦。這時，我們的內(nèi)部審計部門一方面要關(guān)注傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制、風(fēng)險管理中存在的突出問題，更要基于此，提出針對企業(yè)未來發(fā)展方向中可能遇到的控制新難題、新風(fēng)險，而不是固步自封。
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，在行業(yè)本身和市場發(fā)展上都取得了長足的進(jìn)步，逐漸走上了健康良性的發(fā)展軌道。與此同時真正的市場經(jīng)濟序幕也已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。那么，面對挑戰(zhàn)，企業(yè)的經(jīng)濟效益從何而來，企業(yè)的競爭能力又靠什么來提升呢？加強企業(yè)內(nèi)控管理，精細(xì)成本管理，杜絕腐敗孳生，不斷完善企業(yè)內(nèi)部審計制度，與國際先進(jìn)的內(nèi)審模式接軌，這將是企業(yè)發(fā)展過程中的必然選擇。
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