8月29日國稅總局的網站上終于掛出了傳聞已久的53號公告，文件一如既往亮點和槽點并存，但是明確了房地產企業的一個問題，即預收款如何開票的問題，該問題說實話目前也不是難點，多數省局已有口徑明確，只是53公告的出臺幫了不少沒有口徑的省份。53號公告通過規定不征稅行為可以開發票的方法來處理預收款的票據問題，說不上十分創新，因為之前已不少省局口徑明確了預收款可以開發票已經是對該問題的創新，但是總局畢竟是總局，總是要搞出點不一樣的地方，創造出了“不征稅”這種稅率，這是繼“**”稅率之后總局的又一次發明創造。真是佩服我大中華人民的智商，真不是吹的。多的不說了，這里主要給大家講講按照53公告房地產企業收到預收款之后如何開具發票，有了總局的53號公告，我們算是對該問題真正明白了，也“財稅”得香。
一、升級系統找到最新編碼
按照53公告的規定，要想開出不征稅的發票，首先需要升級系統，這樣才能找到最新編碼，進而開出不征稅的發票。即將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11），升級完成后開票系統中將會有6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。
二、區分情況正確開票
（一）期房銷售
期房銷售，在交房之前收到的預收款，選擇6“未發生銷售行為的不征稅項目”下的602“銷售自行開發的房地產項目預收款”編碼進行開票，并在發票稅率欄填寫“不征稅”，開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。在開具發票的次月按照3%的預繳率進行預繳增值稅，不需要進行納稅申報。如系統清卡不成功，需要在申報期去稅務局辦稅服務廳進行手工清卡。
在交房以后，需要將之前開具的稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發票收回紅沖后再重新開具稅率欄帶實際稅率的增值稅發票，并于次月進行納稅申報。此處原開具的“不征稅”增值稅普通發票如果不收回紅沖，對方會有重復入賬的問題。
（二）現房銷售
現房銷售，由于預收房款后會馬上交房，可以直接開具稅率欄帶實際稅率的增值稅發票，并進行納稅申報。
（三）已申報繳納營業稅未開票補開票
對于已申報繳納營業稅未開具發票不開發票的，大家請選擇6“未發生銷售行為的不征稅項目”下的603“已申報繳納營業稅未開票補開票” 編碼進行開票，并在發票稅率欄填寫“不征稅”，開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票，開具發票后不用進行納稅申報。如系統清卡不成功，需要在申報期去稅務局辦稅服務廳進行手工清卡。
從53號公告對預收款開票的規定來看，和目前房地產企業的普遍做法大同小異，即將“零稅率”換成“不征稅稅率”，收到預收款以后可以大膽的開發票了，不用怕開發票就發生納稅義務，收據也就不用開了，解決了銀行、公積金貸款的相關難題。
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