您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售款開(kāi)票塵埃落定作者：葉全華
自從營(yíng)改增政策出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的預(yù)售款開(kāi)票問(wèn)題一直困擾著稅務(wù)和財(cái)務(wù)人員，各地的政策掌握和解讀也相差甚遠(yuǎn)，甚至有人對(duì)開(kāi)票是否合法提出了質(zhì)疑。隨著《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）的公布，終于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的預(yù)售款開(kāi)票問(wèn)題進(jìn)行了統(tǒng)一明確。
一、明確預(yù)售款可以開(kāi)具發(fā)票
根據(jù)第九條規(guī)定，對(duì)發(fā)票代碼進(jìn)行升級(jí)后，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開(kāi)票軟件升級(jí)到最新版本（V2.0.11）后，已經(jīng)有專門的發(fā)票代碼用于“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”開(kāi)具發(fā)票。
二、預(yù)收款發(fā)票如何開(kāi)具
首先要確認(rèn)升級(jí)到（V2.0.11）版本，然后選擇發(fā)票代碼為602的“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”進(jìn)行開(kāi)具。
特別提醒：
1、房地產(chǎn)預(yù)收款不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票！
2、發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”。
3、納稅人在取得預(yù)收款的次月（小規(guī)模納稅人或者按照主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定期限，一般季度末次月）納稅申報(bào)期限內(nèi)必須按照《國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)》的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。
一般納稅人預(yù)繳計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳增值稅＝預(yù)收款÷（1＋11％或者5％）×3％
小規(guī)模納稅人預(yù)繳計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳增值稅＝預(yù)收款÷（1＋5％）×3％
三、已交營(yíng)業(yè)稅如何補(bǔ)開(kāi)
對(duì)于按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間已經(jīng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，但尚未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票！
選擇發(fā)票代碼為603的“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”進(jìn)行開(kāi)具。
四、關(guān)于申報(bào)問(wèn)題
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)，只對(duì)開(kāi)具發(fā)票進(jìn)行了規(guī)定，但沒(méi)有對(duì)申報(bào)進(jìn)行明確。根據(jù)筆者對(duì)納稅申報(bào)表的了解，結(jié)合該公告，認(rèn)為：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的預(yù)售款，實(shí)行預(yù)繳增值稅，并不是增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是一種特殊預(yù)繳政策，因此，對(duì)預(yù)收款視為不征稅是有道理的。
2、在增值稅納稅申報(bào)表中沒(méi)有、也不應(yīng)該有不征稅項(xiàng)目欄，也就是說(shuō)既無(wú)法按照不征稅申報(bào)在增值稅申報(bào)表中反映，也不應(yīng)該反映。這就需要在對(duì)增值稅發(fā)票開(kāi)具數(shù)據(jù)進(jìn)行采集時(shí)要有識(shí)別和清分依據(jù)給予自動(dòng)識(shí)別不采集。
3、通過(guò)發(fā)票稅率欄填寫(xiě)特別標(biāo)注是最好的解決辦法。
因此，納稅人在開(kāi)具預(yù)收款發(fā)票時(shí)一定要注意：發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，否則可能給納稅申報(bào)帶來(lái)麻煩！
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