作者：趙峰
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算概述
土地增值稅，是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。扣除項(xiàng)目及其金額具體包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（主要包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)。
土地增值稅的計(jì)算方法是，首先以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除扣除項(xiàng)目后得出增值額；再以增值額同扣除項(xiàng)目相比，其比值即為土地增值率；然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，得出應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問(wèn)題是，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。國(guó)家為了加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，保證稅收及時(shí)足額入庫(kù)，采取了先按比例預(yù)征，然后再予以清算的方法。
土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫(xiě)清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對(duì)于符合這些條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。【加微信：13718601312關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
二、涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠
（一）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)
財(cái)政部確定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
（二）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的稅收優(yōu)惠
建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅。超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。所謂“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、小洋樓、度假村、以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修的住宅，均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
（三）因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅
這類(lèi)房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。由于上述原因，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的納稅籌劃方法
納稅籌劃，是指納稅人通過(guò)合法手段，對(duì)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、投資及財(cái)務(wù)活動(dòng)和涉稅事項(xiàng)進(jìn)行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)的一系列稅務(wù)規(guī)劃活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項(xiàng)：
1、收入分散籌劃法
土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。所以，分散房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，從而達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目的，就是一項(xiàng)很好的應(yīng)用。常見(jiàn)的辦法就是，把在整個(gè)房地產(chǎn)中可以分開(kāi)的部分分離，分次單獨(dú)簽定合同。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一塊精裝修的樓盤(pán)，預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1.8億元（含裝修費(fèi)0.6億元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，第一次可以在毛坯房建成后先簽定1.2億元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，第二次在裝修時(shí)再簽訂0.6億元的裝修合同。第一次涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，所以無(wú)需繳納土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。目前萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就是這樣運(yùn)用該方法的典型例子。
2、費(fèi)用遷移籌劃法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全可以通過(guò)事前籌劃的方式，把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用通過(guò)合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去。從而，期間費(fèi)用減少，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不增加任何開(kāi)支的情況下，通過(guò)費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
4、成本均衡籌劃法
如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目很多，必然導(dǎo)致不同地方的開(kāi)發(fā)成本可能同，進(jìn)而出現(xiàn)有的項(xiàng)目增值率較高，有的項(xiàng)目增值率較低，這種增值率不均衡的情況實(shí)際會(huì)加重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，成本均衡分?jǐn)偸堑咒N(xiāo)增值額、節(jié)約稅負(fù)的一種方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以把一段時(shí)間內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，根據(jù)增值率可能出現(xiàn)的高低不平現(xiàn)象，進(jìn)行最大限度的合理調(diào)整，均衡分?jǐn)偅@樣避免出現(xiàn)某個(gè)項(xiàng)目增值率過(guò)高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。比如，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一共開(kāi)發(fā)五個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)預(yù)算，這五個(gè)項(xiàng)目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運(yùn)用成本均衡籌劃法，經(jīng)過(guò)調(diào)整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結(jié)果必然導(dǎo)致實(shí)際稅負(fù)的降低。
5、利息支出籌劃法
一般來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，可能會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出無(wú)法避免。利息支出的不同運(yùn)用方法一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)發(fā)生影響。根據(jù)稅法規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。那么，利息支出籌劃法就可以運(yùn)用了。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要依靠借款，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)當(dāng)以金融機(jī)構(gòu)的借款證明，對(duì)利息予以沖抵費(fèi)用；反之，借款很少，則不列利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用），充分運(yùn)用占項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用予以調(diào)整，從而達(dá)到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負(fù)的目的，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。
6、特殊方式籌劃法
根據(jù)稅法規(guī)定：土地增值稅，是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得國(guó)有土地使用權(quán)或者通過(guò)其他特殊的市場(chǎng)化行為，也可以達(dá)到納稅籌劃的目的。具體有以下幾種：
（1）代建房籌劃法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下設(shè)全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。（原來(lái)是屬于營(yíng)業(yè)稅3％，營(yíng)改增后11％，則還可以抵扣。老項(xiàng)目3％征收率。）
（2）集體土地開(kāi)發(fā)房屋籌劃法
土地增值稅針對(duì)的是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入征稅。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的集體土地項(xiàng)目，比如安置房、農(nóng)村保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。
（3）合作建房籌劃法
稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
（4）企業(yè)重組籌劃法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用收購(gòu)、兼并等方法，對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行重組，則對(duì)被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)變更，導(dǎo)致國(guó)有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán)屬變動(dòng)等情形，暫免征收土地增值稅。
四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門(mén)規(guī)章
（一）中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（1993月12月13日 國(guó)務(wù)院138號(hào)令）
（二）中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（1995年1月27日財(cái)法字【1995】006號(hào)）
（三）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅[1995]48號(hào)
（四）國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)[1996]4號(hào)
（五）國(guó)家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)[1996]48號(hào)
（六）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)
（七）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)
（八）財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 財(cái)稅[2006]21號(hào)
（九）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)
（十）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)稅函[2010]220號(hào)
【相關(guān)鏈接】
·營(yíng)改增最新政策解讀及實(shí)務(wù)(上海)
·房地產(chǎn)“營(yíng)改增”實(shí)施下工程管理操作：變更、 簽證、索賠、價(jià)款調(diào)整四大痛點(diǎn)破解實(shí)戰(zhàn)(北京)
·房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營(yíng)改增后政策執(zhí)行中爭(zhēng)議問(wèn)題解析與風(fēng)險(xiǎn)提示及節(jié)稅方略(鄭州)
·房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增背景之下的土地增值稅清算實(shí)務(wù)與申報(bào)表解讀(深圳)
·全面營(yíng)改增背景下的地產(chǎn)建筑業(yè)票據(jù)處理與土地增值稅清算實(shí)務(wù)(杭州)
您的位置：