營改增涉及稅制轉換和政策調整，較為復雜，為了讓廣大納稅人和稅務人員盡快熟悉和掌握營改增政策，筆者通過下面一個房地產企業2016年7月發生的幾項業務，詳細解讀房地產企業在營改增后如何正確計算應繳納的增值稅。
案例：某市區的甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）為增值稅一般納稅人，銷售自行開發的房地產項目，2016年7月發生如下經營業務：
1.甲公司將一套自行開發的房屋無償贈送給新星公司，這套房屋成本價為90萬元，按照甲公司最近時期銷售同類不動產的平均價格確定價值為111萬元（包括銷項稅額）。
2.采用直接現款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款39100萬元，已開具增值稅專用發票，銷售建筑面積為49000平方米；該項目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項目支付土地出讓金40000萬元，已取得符合規定的有效憑證。
3.采取預收款方式銷售房屋，收到預收賬款3330萬元。
4.銷售《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前的住宅，辦理入住并收款4200萬元。
5.甲公司購買一臺機械設備，增值稅專用發票注明的價款為100萬元，增值稅稅額為17萬元。
6.甲公司購入一處不動產，增值稅專用發票注明的價款為2000萬元，增值稅稅額為220萬元。
7.甲公司支付房地產開發項目設計費636萬元，增值稅專用發票注明的價款為600萬元，增值稅稅額為36萬元。
8.甲公司以包工包料方式將鴻達建筑工程項目通過公開招標，騰飛建筑公司中標承建該工程項目，工程結算價款為8325萬元，取得增值稅專用發票注明的價款為7500萬元，增值稅稅額為825萬元。
要求：做出業務1——業務8的會計分錄；計算甲公司2016年7月份應納的增值稅。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
案例解析:
要想正確做出每筆業務的會計分錄，就要計算出每筆業務的銷項稅額、進項稅額。本案例既考核了營改增相關知識，又考核了會計基本功。
業務1：要按照視同銷售處理。
《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，下列情形視同銷售不動產：單位向其他單位無償轉讓不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。納稅人發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照納稅人最近時期銷售同類不動產的平均價格確定。
提供銷售不動產，稅率為11%。一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋稅率）；銷項稅額＝銷售額×稅率。業務1銷項稅額＝111÷（1＋11%）×11%＝11（萬元）。
會計分錄為:（單位：萬元，下同）
借:營業外支出 101
貸:開發產品 90
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 11
業務2:《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋11%）。
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。
業務2銷項稅額＝（39100－40000×49000÷70000）÷（1＋11%）×11%＝1100（萬元）。
會計分錄為:
借:現金或銀行存款 39100
貸:主營業務收入 38000
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 1100
業務3：根據國家稅務總局公告2016年第18號文件規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。【房企財稅微信：13718601312】
應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款＝預收款÷（1＋適用稅率）×3%，適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算。預收賬款3330萬元應預繳增值稅＝3330÷（1＋11%）×3%＝90（萬元）。
會計分錄為:
借: 應交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 90
貸:銀行存款 90
業務4：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目是房地產老項目。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
甲公司可以選擇簡易計稅辦法計稅。應計提增值稅額＝4200÷（1＋5%）×5%＝200（萬元）。
會計分錄為:
借:現金或銀行存款 4200
貸:主營業務收入 4000
應交稅費——未交增值稅——簡易計稅方法 200
業務5：進項稅額為17萬元。會計分錄為:
借:固定資產 100
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 17
貸:銀行存款 117
業務6：《國家稅務總局關于發布〈不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產包括以直接購買形式取得的不動產。納稅人按照本辦法規定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。業務6確定的2016年7月進項稅額＝220×60%＝132（萬元），待抵扣進項稅額為220×40%＝88（萬元）。
會計分錄為:
借:固定資產 2000
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）132
應交稅費——待抵扣進項稅額 88
貸:銀行存款 2220
2017年7月會計處理如下：
借:應交稅費——應交增值稅（進項稅額）88貸:應交稅費——待抵扣進項稅額 88
業務7：進項稅額為36萬元，會計處理如下：
借:開發成本——前期工程費 600
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 36
貸:銀行存款 636
業務8：進項稅額為825萬元，會計處理如下：
借:開發成本——建筑安裝工程（鴻達項目） 7500
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）825
貸：應付賬款——騰飛建筑公司 8325
計算應納增值稅：
（1）一般計稅方法
銷項稅額＝11＋1100＝1111（萬元）
進項稅額＝17＋132＋36＋825＝1010（萬元）
應納增值稅＝銷項稅額－進項稅額＝1111－1010＝101（萬元）
（2）簡易計稅方法
應納增值稅＝200萬元
（3）一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
甲公司已預繳稅款90萬元可以抵減當期應納稅額。甲公司2016年7月應納增值稅＝101＋200－90＝211（萬元）。
作者李明泰 單位：安徽省蚌埠市五河縣地稅局稽查局
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