一、增值稅及其城建稅、教育費(fèi)附加
（一）營業(yè)稅政策如下：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅﹝2002﹞191號）的規(guī)定，對以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
顯然從上述營業(yè)稅政策來看，不動產(chǎn)對外投資入股共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為是不征收營業(yè)稅的。
（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）規(guī)定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
依據(jù)上述文件規(guī)定，投資入股取得的不動產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，意味著投資方以不動產(chǎn)投資時(shí)需要開具發(fā)票和繳納銷項(xiàng)稅額，從而間接說明以不動產(chǎn)投資屬于“營改增”后“銷售不動產(chǎn)”稅目的征稅范圍。同時(shí)在《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）文件中并沒有規(guī)定不動產(chǎn)投資不征收增值稅的政策。
二、土地增值稅
（一）原政策：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅﹝1995﹞48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅﹝2006﹞21號）第五條規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 【房企財(cái)稅微信：13718601312】
從上述文件可以看出，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)投資于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫免征收土地增值稅。
（二）現(xiàn)行政策：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅﹝2015﹞5號）第四條規(guī)定，單位、個人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。第五條規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第八條規(guī)定，本通知執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日。《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字﹝1995﹞48號）第一條、第三條，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅﹝2006﹞21號）第五條同時(shí)廢止。
從上述政策可以看出，原暫不征收土地增值稅的政策廢止了，新政策規(guī)定只有在改制重組的情況下投資才暫不征收土地增值稅，但是該政策一般的企業(yè)很難采用，因?yàn)闆]有列出具體情形，什么屬于改制重組也是模糊概念。單純的投資行為無法享受不征收土地增值稅的政策。
三、企業(yè)所得稅
《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅﹝2014﹞116號）第一條規(guī)定，居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
從上述政策可以看出，不動產(chǎn)對外投資行為要確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，考慮到投資方?jīng)]有貨幣資金繳稅，規(guī)定了可以按5年分?jǐn)偟恼摺?/P>
四、契稅
《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號）第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（1）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（4）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。
從上述政策可以看出，不動產(chǎn)對外投資行為，受讓方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。
五、印花稅
《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”的轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍，指經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。《印花稅暫行條例施行細(xì)則》（財(cái)稅字﹝1988﹞第225號）第十條規(guī)定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅。
從上述政策可以看出，雖然投資合同不屬于征稅合同，但是由于涉及到不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。
六、總結(jié)
從前面的幾點(diǎn)可以看出，國家對不動產(chǎn)投資行為，現(xiàn)在基本上沒有優(yōu)惠，已經(jīng)視為不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，以投資的形式進(jìn)行避稅的方法已經(jīng)不符合現(xiàn)行規(guī)定。
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