問題1：營改增以后企業繳納的增值稅能不能算入土地增值稅的成本？
這個問題在財稅〔2016〕43號文件里比較明確了。根據財稅〔2016〕43號文增值稅的規定：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入應該不含增值稅收入。結合增值稅價外稅的特點，一般來說取得收入都是不含稅的。既然財稅〔2016〕43號文件已經明確了，所以得到的結論一定是不含稅的。
無論地產公司采取一般計稅或者說2016年4月30號之前開的老項目采取簡易征收的，他在預繳或者增值稅的申報的時候，包括土地增值稅清算的時候，土地增值稅的計稅依據都是不含增值稅的。
同理，我們相應的可以推論出進項稅應該怎樣處理。
增值稅是價外稅，進行土地增值稅清算的時候，收入不含增值稅，所以凡是可以抵扣進項的增值稅無法計入土地增值稅的扣除項目，這在財稅〔2016〕44號文件里已經非常明確了。
財稅〔2016〕43號文件明確規定：土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，凡是允許在銷項稅額中抵扣的，包括計算扣除的，不允許計到扣除項目里；凡是不允許在銷項稅額中計算抵扣的可以計入到扣除項目里。
同理我們可以知道，計征契稅的成交價格也不含增值稅，房屋出租的計征房產稅的租金同樣也是不含增值稅的。說到成本，特別是土地成本，我們要特別注意，根據現行的增值稅法規，當期允許扣除的土地價款，在網上銷項稅計算的時候允許扣除。
國家文件給出的公式是：當期允許的扣除土地價款就等于當期銷售房地產項目的建筑面積除以房地產項目可以銷售的總面積，然后乘以對應的土地價款。換句話說，土地價款在銷項稅金扣除是按照每一期銷售的建筑面積占總銷售面積的比例進行扣除的。從而，銷售額就等于銷售房地產取得的全部價款和價外費用扣減掉我們計算的當期允許扣除的土地價款，再除以1+11%，來計算增值稅銷項稅金的銷售額。
舉個例子：
某房地產項目當期允許扣除的土地價款是100萬，其對應的抵減增值稅銷項稅額，通過剛才的公式可以計算出來：100萬÷（1+11%）×11%=9.91萬。這9.91萬元就是其對應可以抵減增值稅的銷項稅額。換句話講，既然抵減了增值稅的銷項稅額，那么這個9.91萬在財務上應該沖減成本，這個結論一個方面是增值稅的基本原理，同時國家最近也下發了營改增后會計處理的征求意見稿。
通過和一些學術的交流，得到的結論是：可以抵扣增值稅銷項的部分。所以這個9.91萬應該是做沖減成本處理的。如果用會計科目的思路來講的話，100萬÷（1+11%）×11%得到的這個9.91萬，借方應繳增值稅。細目是：銷項稅稅額抵減9.91萬；貸方應該是：主營業務成本9.91萬。
這一點的變化非常大，它會對土地增值稅和企業所得稅構成影響。這要引起我們的關注，增值稅的計數原理會導致成本方面發生變化。
問題2：關于房地產租賃業營改增抵扣的問題
我司承租了一個商務樓然后轉租出去，承租收到的租賃發票為舊項目5%的發票，同時也收到物業管理費6%的發票。我司轉租出去以后，有區分新舊項目，請問：我司所取得的進項抵扣，租賃發票是否按照租賃新舊項目的比例去區分抵扣？同時，關于物業管理費的進項，我司能不能全額抵扣？
我們通過幾方面來展開討論：
（一）現行的增值稅法規規定：取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。所以租入不動產也是取得的不動產的形式。取得不動產后再轉租出去，是按照老項目5%計稅還是按照稅法出租不動產11%計稅？該如何界定？按照稅法上的說法，界定在2016年4月30號之前。
舉個例子：
甲公司2016年1月1號，從A公司租入不動產，次月（2016年2月）與B公司簽訂了租賃合同，轉租給B公司。在合同到期以前，甲公司的轉租業務可以選擇簡易計稅方法，因為租入也是取得不動產的一種形式。只要是在2016年4月30號之前取得的都可以選擇簡易計稅方法。
如果甲公司租入不動產，轉租給B公司不是在2016年2月份而是在2016年8月份，這就無法適用簡易征收。因為甲公司取得的不動產轉租給B公司的時候，時間是2016年8月1號，已經在營改增之后。
所以租賃是按照一般計稅還是簡易計稅，根據時間來區分。
（二）貴司轉租出去后，如果符合剛才所講的政策，自身也在區分新舊項目，新的一些項目按照一般計稅規則來做，舊的一些項目可以按照簡易計稅規則來做。眾所周知，簡易計稅是沒有辦法按照進銷項鏈條去核算的。換言之，對應部分的進項稅金不允許在銷項稅金中抵扣。
那進項稅該如何抵？是不是必須按照銷售額去劃分，從而確定哪些可以抵扣哪些不可以抵扣？
提問的這位財稅朋友的看法非常正確，確實需要按照收入的比例去劃分。
這一點在增值稅法上也有非常明確的，原法條大致的內容是：適用一般計稅方法的納稅人，如果兼營簡易計稅方法計稅項目或免稅項目，沒有辦法劃分不得抵扣的進項稅額，通常是很難劃分的，正如例子中的既有一般計稅也有簡易計稅，無法劃分不得抵扣的進項稅額，稅法給出一個公式去計算不得抵扣的進項稅。不得抵扣的進項稅額等于當期無法劃分的全部進項稅額乘以一個比例，這個比例就是會計上的比例分配方法，乘以當期簡易計稅方法計稅項目的銷售額，如果有免稅的，把免稅項目銷售額加上，然后除以當期全部銷售。所以是按銷售額來劃分哪些不予抵扣。
（三）這位財稅朋友提出，物業服務費也取到了6%的發票，通常這個6%的發票應該是專票性質的。在物業費的支出方面，稅法并沒有區分所謂的新舊項目。換句話講，這個物業成本屬于另一種業態，直接被列入到本次營改增的范圍。貴司是一般納稅人，可以全額抵扣。
通過這三個方面，這位財稅朋友的看法基本都是正確的。一方面，哪些可以抵扣和哪些不得抵扣需要按照收入比例劃分；另一方面，對物業管理費取得6%的增值稅專票，可以全額抵扣。
問題3：房地產企業收到地方政府三通一平的補助款如何開票？按什么稅率申報繳納增值稅？
我們通過以下幾點來分析：
（一）現行的增值稅政策中有非常明確的規定：納稅人取得中央財政補貼并不屬于增值稅的應稅收入，不涉及到繳納增值稅。但是，貴公司取得的沒有明確屬于中央財政補貼，它屬于當地政府給的三通一平補償款。個人認為，即便不屬于中央財政補貼，但從稅法的原理來講，還是屬于非增值稅的應稅范圍，核心是貴公司沒有向政府提供有關的涉稅服務。
營改增后，從大的方向來講，增值稅征收范圍無非就是銷售加各種應稅服務或勞務，前提是，公司必須向政府提供或者說政府采購了一些服務，它才會涉及到增值稅征收范圍。而在這個業務里面，僅僅是收到政府三通一平的補助款，房地產公司并沒有向政府提供銷售或者提供應稅服務或者提供應稅勞務，本質上就不應該屬于增值稅的應稅范圍，因此應該不涉及到增值稅。
發票往往是和流轉稅結合起來，營改增之前原理也是一樣的。通常發票的開具與使用和征收流轉稅密切相關。這個業務本質上沒有發生增值稅的銷售或者服務或者勞務，它不征增值稅也不應該涉及到發票的問題。因此，也不可以考慮按照什么稅率申報增值稅，本質上它并不是一種營利性收入。
需要提示的是，如果界定為政府的一種財稅補助，它不會涉及到增值稅，會涉及到企業所得稅，關于企業所得稅，建議參照財稅〔2011〕70號文件進行稅務處理。
在財稅〔2011〕70號文件里籠統地把縣級以上各級人民政府取得的收入（財政資金）劃分為是不是屬于不征稅收入。關于不征稅收入，稅法要求必須滿足三個條件，兩個條件好達到一個條件難達到，最難達到的條件是企業要提供規定資金專項用途的撥付文件，第二是管理辦法和管理要求，第三是對資金要進行單獨核算。三個條件同時符合了可以做企業所得稅的不征稅收入處理，如果達不到，就要繳企業所得稅。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
如果可以作為不征企業所得稅的不征稅收入處理，還需要注意一點，因為稅法認定，既然屬于不征稅，那它和企業所得稅的征稅范圍沒有關系，所以不管是一百萬、兩百萬、一千萬或者更大的數據，拿到這筆資金沒有去征收企業所得稅，從而該筆資金對應形成的資產，一些折舊攤銷、成本費用，雖然會計上再計提折舊和攤銷，但不能在計算企業所得稅前扣除。
這是不征稅收入和免稅收入的區別。如果是免稅收入情況就大不同了，免稅收入是拿到一筆錢可以不繳企業所得稅，但它形成的資產對應的折舊攤銷照樣在稅前扣除不誤。
問題4：小型房地產企業如何解決關聯企業資金無償的往來？
有位朋友談到小型房地產企業如何解決關聯企業資金無常的往來，類似于關聯企業同業拆借不付息，這是提的第一個問題。同時，這位朋友還有問題二：關于項目的分期開發，一期二期已簡易計稅，三期四期一般計稅，取得了一些進項發票，合同無法證明這些進項是用于簡易計稅的一期二期或者是一般計稅的三期四期，是不是能抵扣？是全額抵還是嚴格按照十八號文件來抵？
談到小型房地產企業，其實也不分小型，即便是大型企業、集團性企業或者非房地產企業，在營改增以后，共同面臨貸款服務不能抵扣銷項稅金的問題。這次營改增明文規定貸款服務所包含的增值稅不能抵扣銷項稅金。國家為了防止在實操中出現一些曲線救國、規避稅款的方式，提到納稅人接受貸款服務，向貸款方支付的，只要和貸款直接相關的很多費用，如投融資顧問費、手續費、咨詢費等這些進項稅都不能抵。
換言之，貸款服務付息沒有辦法抵扣利息對應的增值稅。
擴大化的規定有很多，包括以貨幣資金投資取得固定利潤和保底利潤，也是按照貸款服務繳納增值稅，付息的一方也沒有辦法抵扣利息中所含的增值稅。貨幣收取固定利潤和保底利潤，例如信托行業做信托業務，信托公司所支付的固定利潤和保底利潤，在增值稅方面被認定為貸款服務，沒有辦法去抵扣對應的進項稅。
企業之間無償拆借，沒有支付利息也是涉稅的。財稅〔201〕36號文件里明文規定，單位或者個體工商戶，向其他單位或者個人無償提供服務，這種服務也包含貸款服服務。貸款服務本質上是指單位和個人將資金貸與其他單位和個人使用的行為，這種無償在營改增的增值稅中認為是視同銷售，要征增值稅。
結合國家的基本文件，不僅是地產公司，不分大小，任何行業關聯企業之間或者非關聯的只要出現無息貸款都會被界定為視同銷售。視同銷售，就會涉及到繳納增值稅的問題。這個點的風險比較高。
研究了很多省份的文件，除了極個別的直轄市談到股東向其企業借款的這種無息可以不征增值稅不視同銷售以外，絕大部分省市的國稅機關都認為是視同銷售，需要繳納增值稅。由于雙方是無償借貸資金，怎么繳？比較統一的意見是認定為比照同期同類銀行貸款的利率，再繳一次增值稅，即便補繳了，對方拿到增值稅發票，對應的增值稅也不能抵扣。也就是說融資成本更高了。而且地產板塊由于資金規模使用量非常大的板塊，所以風險比較高。
第二個問題所提到的，是需要按照十八號文件的規定來進行抵扣。這一點和剛才所講的那個問題非常類似，而且稅法也有明文的規定，一般納稅人如果開發房地產項目既有一般計稅又有簡易計稅，不好劃分、不得抵扣的進項，應該以建筑工程施工許可證注明的建設規模進行劃分。換言之，不得抵扣的進項需要通過一個計算，等于當期無法劃分的全部進項稅乘以簡易計稅或是免稅項目的建設規模除以房地產項目的總建設規模。
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