作者：王軼仙 來源：威科先行財稅信息庫
一、增值稅
1、依據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）第十一條：投資需要視同銷售；且在產權發生轉移的時候可開具增值稅專用發票。
2、依據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告【2016】18號）第四條規定：增值稅計稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）。
3、依據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅【2016】140號）第七條規定：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
4、依據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告【2016】18號）第十一條規定：增值稅預征時應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷〔1+適用稅率或征收率）×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。【房企財稅微信：fdccspx】
5、增值稅銷售額確定時依據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（公告2016年第86號）第五條規定：《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條中，“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
即：1、計容可售面積要分攤土地成本；2、不計容可售面積及不可售面積不分攤土地成本。
6、依據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）規定納稅人取得的按固定資產核算的不動產所支付或者負擔的增值稅額可以按兩年抵扣，取得增值稅專用發票認證通過的當月抵扣60%，第十三個月抵扣40%。即房地產開發企業如果開發商業地產或寫字樓等房產對外投資應該多考慮該政策，而不是挖空心思想用“在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為”!
二、土地增值稅
1、土地增值稅清算時計稅收入確定：《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅【2016】43號）第土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例(2011修訂)》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。則在計算土地增值稅計稅收入時計算公式為：計稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額=全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/(1+11%)*11%
2、土增稅預繳時計稅依據確定：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（公告【2016】70號）第一條規定：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
即：土增稅計征依據=預收款-【預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%】
3、視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題：納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條規定執行：
（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1．按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2．由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
三、企業所得稅
1、企業所得稅預繳時計稅依據確定：《財政部關于印發<增值稅會計處理規定>的通知》（財會【2016】22號）第二條第三款第一項規定：按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
依據此規定，當期允許扣除的土地取得成本相對應的增值稅沖減當期主營業務成本。則當期預征稅款計稅收入確定為：預收款/(1+11%)。
2、房地產企業確認收入確定。依據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發【2009】31號）第五條規定：開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。由此可知，不包括價外稅增值稅稅額。故計稅依據為：全部價款和價外費/(1+11%)。
由此，可以清晰得出，在房地產開發企業采用一般計稅法下，預繳增值稅、土地增值稅、企業所得稅（全國各地預征率不同）時，計稅依據不同！符合結轉收入，計征以上三個稅種時計稅依據依然不同！
特別提醒：增值稅按建筑工程開工許可證分期，土地增值稅按國家相關部門的批復文件標明的分期為分期（一般是發改委）。
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