來源：易瑾公眾號 作者：孫彥民
實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過母公司或者多家企業(yè)組建聯(lián)合體拿地的情形比較普遍。拿地后，新設(shè)立的項目公司如何扣除土地價款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個難點。
政策鏈接
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
2、政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；
3、項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
——財稅[2016]140號：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》第八條
雖然目前政策允許符合條件的項目公司扣除土地價款，但在實務(wù)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍應(yīng)該注意以下風(fēng)險，即如果政府部門將財政票據(jù)直接開具給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或者參與聯(lián)合體投標(biāo)的各家企業(yè)）的情形下，是否允許項目公司扣除已支付的土地價款。
由于財稅[2016]140號文件并未對此事項予以明確，而根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告第六條規(guī)定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)”。因此，實務(wù)中可能還會產(chǎn)生稅企爭議。
鑒于前述風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)拿地的業(yè)務(wù)部門，在簽訂土地出讓合同時應(yīng)金盡量爭取直接以項目公司名義簽訂合同，并要求政府部門將財政票據(jù)直接開具給項目公司。
《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)〔2006〕114號）第10.1條款規(guī)定：“國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請”。
該文件附錄 C《國有土地使用權(quán)出讓須知示范文本》第七條注意事項第二款規(guī)定：“申請人競得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)中標(biāo)結(jié)果與中標(biāo)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在中標(biāo)人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，或者出讓人直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》”。
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅核算再造與實務(wù)操作應(yīng)用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風(fēng)險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴(yán)監(jiān)控下的房地產(chǎn)企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風(fēng)險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”時代暨增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風(fēng)險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務(wù)技巧暨成本分?jǐn)?/STRONG>
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