增值稅銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為（銷售貨物或者應稅勞務）取得的全部價款和價外費用。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。“營改增”新稅政同時還規(guī)定，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。增值稅的計稅依據是銷售額，“營改增”房企銷售額的確認，直接影響增值稅繳稅額。在確認房地產開發(fā)產品銷售額時，要特別關注“營改增”相關新稅政。為便利房企納稅人順利實施“營改增”試點，熟練掌握“營改增”特殊應稅行為銷售額確認新稅政，從容應對新稅制下的增值稅計稅依據問題，進而提高稅務遵從度。筆者依據“營改增”新稅政，專題歸納梳理“營改增”房企特殊應稅行為銷售額的確認事項，供“營改增”房企納稅人稅收政策學習參考和納稅申報操作借鑒。
混合銷售，按照納稅人主營業(yè)務確認銷售額
一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。比如房企售房提供家具、家電屬于混合銷售行為，應按照該納稅人的主營業(yè)務繳納增值稅。對于混合銷售，無論企業(yè)在賬務上是否分開核算，都按如下原則處理：從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：（一）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標志。（二）按企業(yè)經營的主業(yè)確定。若企業(yè)在賬務上已經分開核算，以企業(yè)核算為準。（三）企業(yè)不能分別核算的，按如下原則：從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。【房企財稅微信：13718601312】
兼營行為，分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。諸如房企銷售商品房時提供精裝修，應按照兼營行為征收增值稅。納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：（一）兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。（二）兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率。（三）兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。
視同銷售，九種計稅行為按照三種方法確定銷售額
視同銷售是指在會計上不作為銷售核算，而在稅收上作為銷售，確認收入計繳稅金的商品或勞務的轉移行為。財稅[2016]36號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條明確，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。納稅人發(fā)生以上業(yè)務，應按照規(guī)定視同銷售。“營改增”房企開發(fā)項目處置九種情形視同銷售：1.不動產對外投資、分配等，視同銷售繳納增值稅；2.以房抵工程款、抵銀行貸款、抵股東分配股息視同銷售；3.購入在建工程項目，重新立項開發(fā)視同銷售；4.配套設施無償移交給政府，屬于可售面積之內的視同銷售；5.開發(fā)回遷安置房，視同銷售征收增值稅；6.拿地方式合作建房,非房地產公司視同銷售；7.“買一贈一”行為視同銷售交增值稅；8.賣房送沒有產權的車庫，視同銷售繳納增值稅；9.無償轉讓房地產開發(fā)產品將視同銷售。視同銷售行為無銷售額,按照下列順序確定銷售額。當納稅人銷售的貨物或者提供應稅勞務的價格明顯偏低且無正當理由的,也適用以下確定銷售額的順序。(1)當月同類貨物的平均銷售價格；(2)最近時期同類貨物的平均銷售價格；(3)組成計稅價格:組成計稅價格=成本*(1+成本利潤率)+消費稅稅額
應稅行為價格異常，由主管稅務機關確定銷售額
房企納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低，或者偏高且不具有合理商業(yè)目的，或者發(fā)生應稅行為而無銷售額，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本*（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。因此，在營改增納稅申報過程中，納稅人需要注意“應稅行為價格異常，稅務機關有權確定銷售額”的稅務風險。【房企財稅微信：13718601312】
差額征稅，以全部收入扣除支付項目價款后的余額為銷售額
營改增差額征稅，是指營改增納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項目價款后的不含稅余額為銷售額進行征稅的方法。增值稅支付價款扣除，是指按照國家有關營業(yè)稅差額征稅的政策規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項目價款后的不含稅余額為銷售額的征稅方法。增值稅支付價款扣除，是原營業(yè)稅差額征稅優(yōu)惠政策的延續(xù)。納稅人發(fā)生的應稅行為，符合“營改增”差額征稅政策規(guī)定的，在計稅銷售額納稅申報時可以從銷售額中扣除，即納稅人取得的相關價款和價外費用不征增值稅。為適用營改增試點的需要，財政部、國家稅務總局對房地產開發(fā)企業(yè)，規(guī)定了六項可以實行差額征稅的政策。
■房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
■一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額。
■一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適應簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額。
■一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額。
■融資性售后回租業(yè)務，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。
■納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額。
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