一、政策適用范圍
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）政策。【房企財(cái)稅微信：13718601312 】
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
【摘自國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)】
二、稅率、征收率
銷售房地產(chǎn)稅率11%，征收率5%。
【摘自《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》】
三、視同銷售房地產(chǎn)
下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：
（一）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
（三）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
【摘自《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》】
四、不征收增值稅范圍
（一）銷售房地產(chǎn)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動(dòng)的情形除外：
企業(yè)代行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。
1.由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；
2.收取時(shí)開具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)；
3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。
【摘自《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》】
（二）房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。
【摘自《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》】
五、優(yōu)惠政策
（一）個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。
（二）為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入免征增值稅。
【摘自《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》】
六、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
其他情況適用一般規(guī)定。
【摘自《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》】
七、一般納稅人
（一）一般計(jì)稅方法
1、銷售額的確定
（1）計(jì)算公式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
（2）土地價(jià)款的扣除
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。
2、一般納稅人預(yù)繳稅款
（1）預(yù)征率
一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
（2）預(yù)繳公式
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
（3） 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
3、進(jìn)項(xiàng)稅額
（1）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
（2）適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
4、應(yīng)納稅額
本期應(yīng)納稅額=本期銷項(xiàng)稅額（預(yù)繳稅額）-本期進(jìn)項(xiàng)稅額
本期銷項(xiàng)稅額=本期銷售額×11%
案例：
某房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，2016年5月銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，可供銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積10000平方米，本期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積2000平方米，取得銷售收入21,760,000元，其中：開具增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)5,550,000元（金額5,000,000元，稅額550,000元）；開具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)16,210,000元（金額14,600,000元，稅額1,610,000元）。該房地產(chǎn)項(xiàng)目支付了土地價(jià)款20,000,000元。本月購進(jìn)原材料取得增值稅專用發(fā)票1張，注明不含稅價(jià)2,000,000元，稅額340,000元。.
（1）按適用稅率計(jì)稅銷售額：
5,000,000+14，600,000=19,600,000元
（2）本期允許扣除的土地價(jià)款：
（2，000/10,000）×20,000,000=4,000,000元
（3）差額扣除后的銷售額：
（21,760,000-4,000,000）÷（1+11%）=16,000,000元
（4）銷項(xiàng)稅額：16,000,000×11%=1,760,000元
（5）可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：340,000元
（6）應(yīng)納稅額：1,760,000-340,000=1,420,000元
如果計(jì)算結(jié)果為負(fù)數(shù)，則表明企業(yè)多繳稅額。
（二）簡易計(jì)稅方法
1、簡易計(jì)稅的計(jì)稅方法
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
應(yīng)納稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+5%)×5%
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
2、房地產(chǎn)老項(xiàng)目
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（四）納稅申報(bào)
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
案例：
A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是2015年3月15日，2016年6月收到預(yù)收款52,500,000元，并預(yù)繳了稅款。2016年6月完工結(jié)算后開具了增值稅普通發(fā)票105,000,000元，同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。該納稅人選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
計(jì)算：
（1）本月收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)繳稅款。
應(yīng)預(yù)繳稅款：52,500,000÷（1+5%）×3%=1,500,000元
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
（2）納稅人7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)的增值稅時(shí)：
①按簡易辦法計(jì)稅銷售額：
10,500,000÷（1+5%）=10,000,000元
②簡易計(jì)稅辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額：
10000000×5%=5,000,000元
（3）本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額：5000000-1500000=3500000元
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
（五）發(fā)票開具
1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。【房企財(cái)稅微信：13718601312 】
2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
3、一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
【摘自國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)】
八、小規(guī)模納稅人
（一） 預(yù)繳稅款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
（二）納稅申報(bào)
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
（三）發(fā)票開具
1、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。
2、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
3、小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
【摘自國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)】
九、其他事項(xiàng)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
（二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
【摘自國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)】
十、房地產(chǎn)經(jīng)營租賃
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
【摘自財(cái)稅〔2016〕68號(hào)】
以上政策截止2016年8月底，如有變化以最新規(guī)定為準(zhǔn)。
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