2016年5月1日，營改增試點工作全面推開，廣大房地產企業紛紛投入到營改增推進工作中，現在距離2016年營改增第一個申報期結束已經沒幾天了，相信大家對營改增平穩過渡工作已經消化的差不多了，接下來就該投入到營改增長期應對工作中來了。在長期應對過程中，稅收政策的理解、消化和應用等工作自是必不可少的。下面我對房地產開發企業可能應用到的增值稅稅收優惠政策進行如下梳理。
一、過渡性優惠政策
為了在不影響市場經濟秩序的前提下，國家就存量的房地產項目引入過渡性政策，實現營改增后的平穩過渡。根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》相關政策的規定，一般納稅人取得以下項目的收入，可選擇簡易計稅方法：
(一)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
(二)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。【房企財稅微信：13718601312】
(三)房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
(四)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。
二、與房地產開發企業及相關行業有關的免征增值稅項目
1、統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息。
統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。
2、將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產。
3、土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。
4、縣級以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉讓或收回自然資源使用權（不含土地使用權）。
5、隨軍家屬就業。
（1）為安置隨軍家屬就業而新開辦的企業，自領取稅務登記證之日起，其提供的應稅服務3年內免征增值稅。
享受稅收優惠政策的企業，隨軍家屬必須占企業總人數的60%（含）以上，并有軍（含）以上政治和后勤機關出具的證明。
（2）從事個體經營的隨軍家屬，自辦理稅務登記事項之日起，其提供的應稅服務3年內免征增值稅。
隨軍家屬必須有師以上政治機關出具的可以表明其身份的證明。
按照上述規定，每一名隨軍家屬可以享受一次免稅政策。
6、軍隊轉業干部就業。
（1）從事個體經營的軍隊轉業干部，自領取稅務登記證之日起，其提供的應稅服務3年內免征增值稅。
（2）為安置自主擇業的軍隊轉業干部就業而新開辦的企業，凡安置自主擇業的軍隊轉業干部占企業總人數60%（含）以上的，自領取稅務登記證之日起，其提供的應稅服務3年內免征增值稅。
享受上述優惠政策的自主擇業的軍隊轉業干部必須持有師以上部隊頒發的轉業證件。
7、涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
三、與房地產開發企業及相關行業有關扣減增值稅項目
1、退役士兵創業就業。
（1）對自主就業退役士兵從事個體經營的，在3年內按每戶每年8000元為限額依次扣減其當年實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標準最高可上浮20%，各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地區實際情況在此幅度內確定具體限額標準，并報財政部和國家稅務總局備案。
（2）對商貿企業、服務型企業、勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體，在新增加的崗位中，當年新招用自主就業退役士兵，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，在3年內按實際招用人數予以定額依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業所得稅優惠。定額標準為每人每年4000元，最高可上浮50%，各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地區實際情況在此幅度內確定具體定額標準，并報財政部和國家稅務總局備案。
本條所稱服務型企業是指從事《銷售服務、無形資產、不動產注釋》中“不動產租賃服務”、“商務輔助服務”（不含貨物運輸代理和代理報關服務）、“生活服務”（不含文化體育服務）范圍內業務活動的企業以及按照《民辦非企業單位登記管理暫行條例》（國務院令第251號）登記成立的民辦非企業單位。
納稅人按企業招用人數和簽訂的勞動合同時間核定企業減免稅總額，在核定減免稅總額內每月依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。納稅人實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加小于核定減免稅總額的，以實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加為限；實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加大于核定減免稅總額的，以核定減免稅總額為限。
納稅年度終了，如果企業實際減免的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加小于核定的減免稅總額，企業在企業所得稅匯算清繳時扣減企業所得稅。當年扣減不足的，不再結轉以后年度扣減。
2、重點群體創業就業。
（1）對持《就業創業證》（注明“自主創業稅收政策”或“畢業年度內自主創業稅收政策”）或2015年1月27日前取得的《就業失業登記證》（注明“自主創業稅收政策”或附著《高校畢業生自主創業證》）的人員從事個體經營的，在3年內按每戶每年8000元為限額依次扣減其當年實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標準最高可上浮20%，各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地區實際情況在此幅度內確定具體限額標準，并報財政部和國家稅務總局備案。
（2）對商貿企業、服務型企業、勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體，在新增加的崗位中，當年新招用在人力資源社會保障部門公共就業服務機構登記失業半年以上且持《就業創業證》或2015年1月27日前取得的《就業失業登記證》（注明“企業吸納稅收政策”）人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，在3年內按實際招用人數予以定額依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業所得稅優惠。定額標準為每人每年4000元，最高可上浮30%，各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地區實際情況在此幅度內確定具體定額標準，并報財政部和國家稅務總局備案。
按上述標準計算的稅收扣減額應在企業當年實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業所得稅稅額中扣減，當年扣減不足的，不得結轉下年使用。
3、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
四、通過延伸產業鏈條可以用到的稅收優惠政策
1、《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條規定：農業生產者銷售自產農業產品免征增值稅。增值稅實施細則進一步明確規定，條例所稱農業，是指種植業、養殖業、林業，牧業、水產業，農業生產者。包括從事農業生產的單位和個人。
2、雙軟企業和高新技術企業稅收優惠政策
（1）增值稅一般納稅人銷售其自行開發生產的軟件產品，按17%稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退政策。
（2）對我國境內新辦的軟件生產企業經認定后，自獲利年度起，第一年和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。
（3）技術合同經過市級技術服務鑒定中心備案后，可以享受增值稅免稅。
（4）申辦成為高新技術企業使軟件企業在“兩免三減半”之后企業所得稅享受15%稅率。
3、建安企業稅收優惠政策
一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
（1）以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。
（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。
（3）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
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